（2016）粤01民终5194号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-15
案件名称
叶思萍与侯海如租赁合同纠纷2016民终5194二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶思萍,侯海如
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5194号上诉人（原审原告）：叶思萍，现住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：侯海如，住广州市越秀区。上诉人叶思萍因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第1414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年，叶思萍（为甲方、出租方）与侯海如（为乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定：甲方将属于自己所有的位于广州市xxx路xx商业城负二层A27商铺租予乙方经营西点。一、租赁物：广州市xxx路xx商业城负二层A27商铺，面积12平方米。二、租赁期限：从2010年4月1日起至2014年3月31日。三、乙方每个月交租一次，即每月1日前向甲方交付月租金11000元，租金2年不变。过期7天不交租，甲方有权终止本协议，押金不退回，在商铺处加锁、封铺；再过五天不交租，则铺内一切财物归甲方所，并视乙方违约，甲方有权收回商铺另行租赁或自营，并由乙方承担一切责任，押金不退回。四、押金：乙方在本协议签约之日向甲方交付2个月作为押金，以及首月租金，合计33000元。租赁期满不再续租，一切费用结算清楚后，在商铺内无任何损坏情况下，退回押金，甲方退回押金给乙方（不计息），若乙方毁约，不予退回。十、租赁期届满时，乙方是否继续承租，在期满前一个月内通知甲方，双方另行磋商，否则甲有权另行安排，乙方不得干涉：在同等条件下，乙方有优先租赁权。附加协议：自2012年4月1日至2013年3月31日租金为12000元；自2013年4月1日至2014年3月31日租金为12800元。协议首页右上方有手写内容：“2个月押金思萍提走。2010年5月10日”。签约后，侯海如向叶思萍支付押金22000元。双方确认该合同租期届满后没有续签租赁合同。2015年4月23日，广州灏成物业管理有限公司出具《证明》，内容为：“兹有xxx路219号xx商业城负二层A27铺（原租户侯海如）于2014年7月31日已撤出本商城。”叶思萍于2015年6月23日诉至原审法院，请求：1、侯海如支付2014年7月1日至2014年7月31日的租金12800元；2、侯海如支付2014年4月1日至2014年5月30日欠付租金3600元（按每月12800元计算，扣减侯海如已付的22000元押金后结算）；3、侯海如支付其没有运走的两个烤箱、两个工作台、一个展示柜的房间占用费20000元（从2014年8月1日起算至2015年5月30日，按每月2000元标准计付）。原审庭审中，叶思萍表示：因双方就租金问题谈不成，我在2014年4、5月就要求侯海如尽快搬走，并要求其到管理处结清水电费、管理费后再协助其办理退场手续，但侯海如一直不结清水电费、管理费，故管理处无法办理放行手续。由于侯海如2014年7月初不在国内也没有支付7月的租金，故我在2014年7月31日晚上9：00时到涉案商铺向其员工表示由于其没有支付7月租金所以我当天就要收回商铺，当时我看到店内有两个烤箱、两个工作台、一个展示柜，但并没有看到蛋糕的成某也没有见到现金，我也没有拿侯海如任何现金，当时侯海如的员工称侯海如并没有告知其退场事宜。我于2014年7月31日晚上将涉案商铺上锁，并在2014年8月1日上午将被告店内的两个烤箱、两个工作台、一个展示柜、微波炉、吊柜、手套等杂物搬至B11商铺，自对涉案商铺上锁后没有再重新开启给侯海如使用，但没有另外出租给他人使用，我是从2015年春节后就在涉案商铺内自行经营。在2015年5月28日我将侯海如的上述物品从B11铺搬至郊区，具体地址不清楚。侯海如表示：我承租涉案商铺是用作经营蛋糕烘烤的，在2014年4月至7月期间均正常营业。2014年7月期间我不在国内，我次日才看到员工微信告诉我说业主在2014年7月25日晚上准备收铺的时候把我的员工赶了出来，并上了锁，我当时立即问员工有否报警，员工表示没有，而我考虑到我7月30日的飞机从美国出发，故打算等回来再处理，故一直没有报警。至于铺内物品不清楚叶思萍如何处理，整个商铺现已经由叶思萍控制。侯海如为证明其已向叶思萍支付了2014年4月、5月的租金差额3600元，提交了户名为侯海如、卡号为62×××67的工商银行账户历史明细清单，该清单显示2014年5月17日该帐户转出3600元。经原审法院向工商银行市二宫支行查询该笔款项的转出信息。该支行出具交易明细，显示侯海如于2014年5月17日转出3600元的收款帐号为62×××79，户名为叶思萍。叶思萍对上述证据无异议。叶思萍为证明侯海如的物品在B11铺以及B11铺是其所购商铺，提交了照片两张以及叶思萍向广州捷中宝房地产开发有限公司购买xx商业城B2层（负二层）B11铺的《房地产预售契约》。原审庭审中，双方确认侯海如支付了2014年6月的租金12800元。原审法院认为：叶思萍、侯海如签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约履行。上述协议约定租期至2014年3月31日届满，双方没有续签租赁合同，但侯海如继续使用涉案商铺，叶思萍亦继续收取租金，故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，但叶思萍可随时要求解除合同。侯海如在庭审中确认在2014年4月至7月期间有正常经营，根据等价有偿原则，侯海如理应向叶思萍支付使用期间的租金。虽侯海如称叶思萍在2014年7月25日晚上赶走其商铺员工并对涉案商铺上锁，但未能提供证据证明；叶思萍确认其于2014年7月31日对涉案商铺上锁且该意见有广州灏成物业管理有限公司出具的《证明》进行佐证，故该院对叶思萍主张的收回商铺时间予以确认，侯海如应付的租金应计至2014年7月31日止。至于叶思萍主张的2014年4月1日至2014年5月30日期间的租金差额3600元，根据该院到银行查询所得信息，侯海如已于2014年5月17日将租金差额3600元支付给叶思萍，该费用已履行完毕，故本院对叶思萍要求侯海如支付2014年4月1日至2014年5月30日期间的租金差额3600元的诉讼请求不予确认。如上论述，叶思萍与侯海如之间形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，双方形成不定期租赁关系的，“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因没有证据证明叶思萍在收回涉案商铺前已在合理期限前通知侯海如清空并交还商铺，故叶思萍自行将涉案商铺内的物品搬至其他地方，应自行承担责任；另一方面，叶思萍称其物品在2014年8月1日搬至B11铺后又在2015年5月28日搬至郊区，但其提供的照片和预售契约未能证实其所述，综上，叶思萍要求侯海如支付从2014年8月1日起算至2015年5月30日期间的房间占用费缺乏依据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2015年11月20日作出如下判决：一、侯海如应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2014年7月1日至2014年7月31日的租金12800元支付给叶思萍；二、驳回叶思萍的其他诉讼请求。案件受理费710元，由叶思萍负担460元，侯海如负担250元。判后，上诉人叶思萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的《租赁协议》第三条明确约定侯海如过期7天不交租，叶思萍有权终止协议，侯海如一直拖到2014年7月底都没有支付当月的租金，其本意是准备撤离，解除双方的协议。二、由于侯海如没有按照《租赁协议》支付租金，叶思萍在2014年7月8日之后多次通知其迁走、解除协议，但其提出店内物品抵7月租金，叶思萍不同意，要其将物品搬走，但其将物品留在叶思萍处，欲将“物品抵租金”的意图强加给叶思萍。三、叶思萍要求侯海如支付物品的房间占用费是基于侯海如近6立方米的物品拒不搬走占用了叶思萍的房间这一基本事实提出的，原审判决不予支持不合理、不合法。四、叶思萍只是诉请侯海如支付2015年5月底以前的房间占用费，并在一审期间提交了2015年5月底以前物品占用叶思萍的房间的证据，已符合举证要求。五、叶思萍主张的占用费只是按所占用商铺一半的市场租金来收取，原审法院对叶思萍主张的房间占用费不予支持，违背了以事实为根据的司法原则。上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、改判侯海如支付其拒不搬走的两个大烤箱、两个工作台、一个展示柜等物品的房间占用费2万元（自2014年8月1日起算至2015年5月30日）；3、侯海如承担全部诉讼费用。被上诉人侯海如答辩称：同意原审判决，不同意叶思萍的上诉请求。经审理查明，原审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，钟某在其起诉状中称“……关于2014年3、4月的租金，钟某认可侯海如当初所交的22000元押金抵充大部分，但尚欠3600元……”。本院认为，本案二审的争议焦点在于钟某要求侯海如支付2014年8月1日起至2015年5月30日的房间占用费2万元的主张是否成立。原审法院认定钟某收回涉案商铺的时间为2015年7月31日并无不当，本院予以确认。钟某、侯海如在双方所签《租赁协议》期满后，并没有续签租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系。钟某虽主张侯海如未依约于2015年7月1日前交付月租金，其有权解除合同，但并无充分证据证明其曾向侯海如发出过解除合同的通知，也无充分证据证明其在对涉案商铺采取上锁措施前曾通知侯海如搬走涉案商铺内的物品，即没有在合理期限前通知侯海如清空并交还商铺，没有充分证据证明侯海如拒绝清空涉案商铺内的物品以及侯海如要求以商铺内物品冲抵欠租，钟某提供的照片、预售契约并不足以证实其关于将侯海如的物品放置在B11铺的主张，其要求按照B11铺的市场租金价格的一半计收房间占用费依据不足，原审法院认定钟某自行将涉案商铺内的物品搬至其他地方应自行承担责任，判决驳回叶思萍要求侯海如支付2万元房屋占用费的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人叶思萍的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人叶思萍负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 李 静审判员 郑怀勇二〇一六年六月三十日书记员 邹凌青黄咏欣 来源：百度“”