（2016）赣0302民初784号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-16
案件名称
刘某与萍乡市某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
萍乡市安源区人民法院
所属地区
萍乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某,萍乡市某某置业有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条
全文
萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0302民初784号原告刘某被告萍乡市某某置业有限责任公司原告刘某与被告萍乡市某某置业有限责任公司（以下简称某某置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹小蓉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人刘子建、被告某某置业公司的委托代理人吕利勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某诉称：原告于2013年5月8日与被告签订合同，购买被告所开发的位于萍乡市开发区洪山路与玉湖路交界处B栋2单元501室房屋，购房金额为381335元，原告已按合同约定履行付款义务。按合同第八条约定，被告应于2014年6月30日前依国家有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。同时合同第九条规定，预期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起20日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之四违约金。经协商，原、被告签订承诺书，约定交付日期为2015年6月1日，并支付违约金：现金8439元及加盖公司公章的契税及房屋维修基金21992元的收款收据，其中契税15253元是按4%的税率收取。至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知，被告未向原告说明未按期交房的原告原因，该房屋仍在施工中。原告要求被告按合同约定支付迟延交房的违约金，被告拒绝支付。原告认为，被告无正当理由迟延交房给原告带来诸多损失，严重损害了原告的合法利益。遂诉至法院，请求判令：一、被告继续履行合同；二、被告向原告支付自2015年2月1日至2016年4月30日止逾期交房的违约金69402元；三、被告向原告返还多收的房屋契税9533元（一首房贷90平方米以上按总房价的1.5%征收契税，被告是按4%代收，381335元×2.5%=9533元），四、诉讼费由被告承担。被告某某置业公司辩称：一、原告所诉属实，诉讼请求第三项的契税答辩人确实代收了，如果原告不是第二套房，只应按1.5%的税率交纳契税，我方会退还多收费用。二、对违约金的计算无异议，同意继续履行合同。三、答辩人承诺于2015年6月1日交房，后因与承建商发生纠纷及天气原因，故交房延迟至今。现预计在2016年12月31日能交房。答辩人也与部分业主重新签订了协议书，明确了违约金的时间计算、支付方式及交房时间。原告刘某为支持其诉讼请求，向法庭举证、被告某某置业公司质证及本院对证据的分析、认证情况如下：1、原告的身份证一份，证明原告的主体资格。被告质证后无异议。该证据本院予以采信。2、原、被告于2013年5月8日签订的购房合同一份，原告向被告交纳的121335元的购房款发票复印件及101335元的银行现金存款凭证复印件各一份、尾款260000元发票及银行贷款凭证复印件各一份，证明原、被告之间存在房屋买卖关系，原告向被告支付了首付款121335元，并在银行办理了按揭贷款260000元。被告质证后对该证据无异议。该组证据本院予以采信。3、被告于2015年2月11日向原告出具的承诺书一份，被告出具的用违约金抵扣房屋维修基金和契税21992元的收款收据一份，证明被告违约迟延交房后，曾与原告进行协商，承诺2015年6月1日交房，并支付了2014年7月1日至2015年1月31日的违约金30431元（现金8439元，房屋维修基金和契税收据21992元），其中，契税是按4%收取为15253元。2015年2月1日之后的违约金一直未付。被告质证后对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。4、2016年6月6日的家庭住房情况查询申请表一份，证明按房管部门规定，唯一住房且面积在90平方米以上的，按1.5%税率征收契税，原告购买涉案房屋符合上述规定，被告不应按4%税率收取原告的契税，故被告应向原告退还多收的契税9533元，被告质证后对该证据的真实性无异议，但提出契税应在交房时按原告提供的首套住房证明进行统一退费。被告某某置业公司未向法庭举证。综合以上原告举证、被告质证情况，以及本院对证据的分析、认定和当事人的陈述，可以查明如下法律事实：原、被告于2013年5月8日签订商品房买卖合同，合同主要内容为：一、原告刘某以381335元价款购买被告某某置业公司位于开发区洪山路与玉湖路交界处的阳光花苑B幢2单元501号商品房，该房屋用途为住宅，建筑面积为93.6平方米。二、被告应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告如逾期交房，在逾期不超过30日的情况下，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；在逾期超过30日的情况下，原告有权解除合同，被告应在原告解除合同通知到达之日起20日内退还全部房款，并按已付款1%向原告支付违约金，如原告要求继续履行合同，则按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已付房款万分之四的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款381335元，其中包括房屋首付款121335元，剩余260000元办理了银行按揭贷款。2014年6月30日，被告未按约向原告交付房屋。2015年2月11日，被告向原告出具一份承诺书，承诺：一、房屋于2015年6月1日交付使用（交钥匙）；二、从2014年7月1日起至2015年1月31日，违约金全部付清，业主承诺接受违约后不再要求退房，从2015年2月1日至2015年6月1日止共计120天，按每天总房款的万分之四违约金交予业主，该违约金交房日用于冲抵房屋的水、电、物业管理费中任何一项的同等金额；三、车位按租赁最低价位再享9.7折；四、业主若在未交付使用期间装修的，公司承担装修材料垂直吊配费用。以上条款签字后生效。被告向原告支付了现金8439元，并出具了一份收到刘某契税及房屋维修基金21992元的收款收据，其中，契税是按4%收取为15253元。2015年6月1日，被告仍未按承诺向原告交付房屋。双方协商未果，原告遂诉至法院。另查明，原告于2016年6月6日在萍乡市房产档案馆填报的家庭住房情况查询申请表显示，购买家庭唯一住房，面积90平方米以上的，按1.5%税率征收契税。萍乡市房产档案馆在该表上加盖公章，证明原告刘某家庭（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女）住房实有套数为无房。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告刘某与被告某某置业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，合同双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。原告刘某依约向被告某某置业公司支付了购房款381335元，被告某某置业公司理应按约向原告刘某交付房屋。被告未能按约向原告交付房屋，此举构成违约。根据我国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行责任。故原告刘某要求被告某某置业公司继续履行合同之诉讼请求，本院予以支持。本案合同约定的交房之日为2014年6月30日，被告逾期交房后又向原告承诺交房迟延至2015年6月1日，至2016年4月30日，被告仍未向原告交房。根据双方签订的商品房买卖合同关于逾期交房的责任约定，被告逾期交房超过30日以上，原告如要求继续履行合同的，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向原告按已交房款的万分之四支付违约金。另据被告向原告出具的承诺书承诺，被告自2015年2月1日至2015年6月1日止共计120天按每天原告已交房款的万分之四向原告支付违约金。根据我国合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。故以上关于逾期交房的责任约定及被告的支付违约金承诺，符合法律规定，原告要求被告支付自2015年2月1日至2016年4月30日止逾期交房的违约金69402元（381335元×0.0004×455天=69402元）之诉讼请求，本院予以支持。被告未按房管部门规定的按1.5%税率代收原告房屋契税，其多收取的房屋契税9533元[381335元×（4%-1.5%）=9533元]应向原告退还，故原告要求被告退还多收取的契税9533元之诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告萍乡市某某置业有限责任公司应继续履行2013年5月8日与原告刘某签订的商品房买卖合同。二、被告萍乡市某某置业有限责任公司应在本判决书生效之日起十日内向原告刘某支付自2015年2月1日至2016年4月30日止逾期交房的违约金69402元。三、被告萍乡市某某置业有限责任公司应在本判决书生效之日起十日内向原告刘某退还多收取的契税9533元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1773元，由被告萍乡市某某置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审判员 邹小蓉二〇一六年六月三十日书记员 罗绍辉 来源：百度“”