（2016）鄂0203民初137号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-12-05

案件名称

南春容与湖北美尔雅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市西塞山区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南春容,湖北美尔雅房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条

全文

湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0203民初137号原告南春容。委托代理人叶宇昆，湖北鸣伸律师事务所律师。被告湖北美尔雅房地产开发有限公司，住所地：黄石市桂林南路201-1号。法定代表人杨闻孙，系公司董事长。委托代理人夏金、苏治山，湖北首义律师事务所律师。原告南春容诉被告湖北美尔雅房地产开发有限公司（以下简称“美尔雅公司”）房屋买卖合同任纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由审判员邱梅，与人民陪审员柯有广、程良军组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理，原告南春容诉讼代理人叶宇昆，被告美尔雅公司诉讼代理人苏治山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月29日，原告与被告签订了《黄石市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于西塞山区枣子山路36号美尔雅金枣轩1号楼1单元1904室商品房。原告按约定支付了购房款561523元。被告承诺于2015年8月28日前交付房屋。可是，被告至今没有交付该房屋，已明显违约，依法应当承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判令：被告从2015年8月29日起每日按原告已付购房款561523元的万分之五支付违约金至法院判决生效之日止。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、《黄石市商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间商品房买卖合同合法。证据二、销售不动产统一网络发票贰张、延期交房通知书、东楚晚报，拟证明原告依约交付全部房款，被告未按合同约定履行交房义务，属于严重违约。被告美尔雅公司辩称，一、被告延期交房是有客观原因的。1、因历史遗留问题，该项目原规划的小高层还建楼改建为7层，市城管执法局就此给被告下达了183万元的行政处罚决定，被告认为该处罚过高，依法向法院提起了行政诉讼，现该案件在黄石市中级人民法院审理。该案件的审理，直接影响被告金枣轩项目的规划验收，此为延期交房的主要原因。2、因金枣轩项目为棚户区改造项目，拆迁面广量大，直接影响被告2号楼的开工日期延迟及施工进度的延缓，此为延期交房的重要原因。且在该项目建设初期，因涉及到黄石东贝机电公司厂房及员工宿舍的拆迁，东贝集团处处刁难，造成该项目建设困难，项目建设进度迟滞，直接影响了该项目的按期交房。3、在项目施工过程中，因受天气及地质条件因素影响，尤其是整体经济下行压力大，被告资金周转受到严重影响，导致该项目水、电、天然气施工受影响，在约定交房期限内，没能完成水电气的施工，致使不能如约交房。上述原因均为客观存在的事实，也是导致延期交房的根本原因。二、被告认为合同约定的逾期交房违约责任过重，要求违约金由交付房款的日万分之五调整为日万分之一。被告对违约事实不予否认，但认为确实存在违约金比例过高，违约总金额难以承受的压力。1、被告按原告诉请的违约金初步计算后，平均每个原告的违约金额高达4-6万元，虽然现在起诉的业主约100户，但实际整个项目的业主达500户之多，如果每户都按合同约定支付违约金，被告无法承受，也无法实际履行。2、根据商品房买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任条款约定，买受人逾期付款，按日万分之一向出卖人支付逾期违约金。根据责任对等原则，出卖人逾期交房按日万分之五向买受人支付逾期违约金过高，应予调低。3、依据合同法相关规定，违约金的数额过份高于实际损失，可以请求法院调低违约金比例。而事实上，虽然被告延期交房构成违约，确实给原告生活带来不便，但一直上涨的房价还是有益于原告的，也就是说原告的实际损失并没有达到违约金约定比例或金额，因此，请求人民法院调低违约金比例为日万分之一。在法定举证期限内，被告美尔雅公司未向法院提交任何证据。经庭审质证，被告美尔雅公司对原告南春容提交的证据均无异议，本院审核后对原告提交的证据予以采信。经审理查明，2013年9月29日，原告南春容与被告美尔雅公司签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：hs13007258），合同约定：1、南春容购买美尔雅公司开发的位于黄石市西塞山区枣子山36号美尔雅金枣轩小区1号楼1单元1904室住宅一套，建筑面积130.04平方米，单价为4318.08元，房款为561523元。付款方式为一次性付款。2、南春容逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，南春容按日向美尔雅公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，美尔雅公司有权解除合同，美尔雅公司解除合同的，南春容按累计应付款的1%向美尔雅公司支付违约金，美尔雅公司应向南春容退还累计已付款；南春容愿意继续履行合同的，经美尔雅公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，南春容按日向美尔雅公司支付逾期应付款万分之五的违约金。3、美尔雅公司的交付期限和条件：美尔雅公司应当在2015年8月28日前，将符合下列条件的商品房交付南春容使用：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续。4、美尔雅公司逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美尔雅公司按日向南春容支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，南春容有权解除合同。南春容解除合同的，美尔雅公司应当自南春容解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按南春容累计已付款的1%向南春容支付违约金。南春容要求履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美尔雅公司按日向南春容支付已交付房价款万分之五的违约金。5、商品房交接：商品房达到本合同约定的交付使用条件后，美尔雅公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知南春容。双方进行验收交接时，美尔雅公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，美尔雅公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。美尔雅公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，南春容有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由美尔雅公司承担。合同签订后，原告南春容于2015年8月29日一次性向美尔雅公司支付了房款561523，履行了合同约定的交付房款义务。合同约定的商品房最后交付期限届满后，被告美尔雅公司不能交付商品房，故而成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告南春容与被告美尔雅公司签订的《黄石市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。原告南春容已按合同约定履行付款义务，被告美尔雅公司应按合同约定的交房条件及期限内履行交房义务，根据合同约定被告美尔雅公司应当将本案涉案房屋于2015年8月28日前交付给原告南春容，但美尔雅公司至今不能将符合交付条件的房屋交付南春容，已构成违约，应当按合同约定承担延期交房的责任。关于违约金计算的起止时间问题。被告美尔雅公司未能在双方约定的交房时间即2015年8月28日前交房，故应当从其次日起即2015年8月29日起计付逾期交房违约金。由于被告美尔雅公司至今未实际交付符合交房条件的房屋，且具体交房时间无法确定，故逾期交房的天数不能确定，故本院确定逾期交房违约金的起止时间从2015年8月29日起计算至本判决生效之日止。关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。《中华人民共和国合同法》及相关法律规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。本案在审理中，原告南春容主张被告美尔雅公司应当按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，但没有就其实际损失提供证据予以证明。被告美尔雅公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。因合同中约定的日万分之五违约金明显过高，应依法予以调整，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一点五。依据公平原则，法院酌减原告南春容诉讼请求数额部分的诉讼费仍应由被告美尔雅公司承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：被告湖北美尔雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南春容逾期交房违约金（以购房款561523元为基数按日万分之一点五从2015年8月29日起计算至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费615元，由被告湖北美尔雅房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币615元，款汇于湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号：17×××18。上诉人的在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，即视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知书。审　判　长　　邱　梅人民陪审员　　柯有广人民陪审员　　程良军二〇一六年六月三十日书　记　员　　蔡帆帆 来源：百度“”