（2016）京03民终6871号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-07-14

案件名称

北京远行中和房地产经纪有限公司与上海商霖华通投资咨询有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京远行中和房地产经纪有限公司,上海商霖华通投资咨询有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终6871号上诉人（原审原告）北京远行中和房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国路89号院4号楼1层107。法定代表人徐鹏，总经理。委托代理人李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托代理人黄娜，女，1986年3月31日出生。被上诉人（原审被告）上海商霖华通投资咨询有限公司，住所地上海市虹口区水电路1689号1105室。法定代表人ZHAOCHANG，执行董事。委托代理人王娟，女，1978年10月16日出生。上诉人北京远行中和房地产经纪有限公司（以下简称远行中和经纪公司）因与被上诉人上海商霖华通投资咨询有限公司（以下简称上海商霖华通公司）居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第63462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、张羽参加的合议庭，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。上诉人远行中和经纪公司之委托代理人李顺涛、黄娜，被上诉人上海商霖华通公司之委托代理人王娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。远行中和经纪公司在一审中起诉称：2015年8月初，上海商霖华通公司欲承租北京市朝阳区朗园附近的房屋，故要求远行中和经纪公司提供居间服务。之后远行中和经纪公司筛查自身房源信息、为上海商霖华通公司寻找合适房源，最终找到多套房屋，其中包括B座5层房屋。远行中和经纪公司在带上海商霖华通公司考察上述房屋后，上海商霖华通公司表示愿意承租朝阳区B座5层房屋，并向远行中和经纪公司出具了《看房确认书》。《看房确认书》中约定“甲方通过乙方所看房屋，由乙方负责洽谈并协助甲方签订租赁合同，甲方不得与乙方所介绍项目的业主方、物业方、代理商自行联系成交或利用乙方提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付相当于一个月房租金额标准作为违约金。”后上海商霖华通公司私自利用远行中和经纪公司提供的看房成果及房源信息，跳过远行中和经纪公司与业主方签订租赁合同，逃避支付居间服务费。故远行中和经纪公司诉至法院要求上海商霖华通公司支付违约金180675元。上海商霖华通公司在一审中答辩称：远行中和经纪公司在起诉状中所述情况与事实不符，远行中和经纪公司并非是根据自身房源信息筛查出的涉案房屋。我方是通过拜访朋友得知北京市朝阳区5层房屋在招租，故要求远行中和经纪公司带我方去看该房屋。2015年8月14日远行中和经纪公司带我方去看房，远行中和经纪公司提供的报价超出了我方预算，我方向远行中和经纪公司提出由远行中和经纪公司与业主协商降低房屋租金，但是远行中和经纪公司迟迟未给我方回复也未提供后续服务。2015年9月我方通过与房主协商达成房屋租赁协议。关于《看房确认书》，该确认书系远行中和经纪公司提供的格式条款，其中只约定了我方的违约责任，没有约定远行中和经纪公司的违约责任。而且确认书中关于“甲方不得与乙方所介绍项目的业主方、物业方、代理商自行联系成交或利用乙方提供的信息、机会，另行委托他人居间成交”的条款明显违背公平信用原则，且看房时远行中和经纪公司未提醒我方违约责任及注意事项。此外，我方签订确认书时，第七条中并未写明看房时间及物业名称，上述信息均是远行中和经纪公司之后添加的，故我方认为该协议书应属无效。综上，请求法院驳回远行中和经纪公司的诉讼请求。一审法院审理查明：远行中和经纪公司、上海商霖华通公司签订《看房确认书》，约定上海商霖华通公司委托远行中和经纪公司进行商业办公室选址及租赁业务，委托期限自看房之日起六个月，远行中和经纪公司在带上海商霖华通公司看房期间不收取费用，上海商霖华通公司所看项目为远行中和经纪公司首次带看。第四条第一款约定上海商霖华通公司通过远行中和经纪公司所看房屋，由远行中和经纪公司负责洽谈并协助上海商霖华通公司签订租赁合同，上海商霖华通公司不得与远行中和经纪公司所介绍项目的业主方、物业方、代理商自行联系成交或利用远行中和经纪公司提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付相当于一个月房租金额标准作为违约金。上海商霖华通公司对此条款不认可，认为该条款系格式条款，内容显失公平，且签订确认书时远行中和经纪公司未提醒上海商霖华通公司注意此条款，故应属无效。另，《看房确认书》第七条中列有四套房屋的看房时间、物业名称及需求面积，其中包括B座5层房屋（下称涉案房屋），该房屋看房时间记载为2015年8月17日。上海商霖华通公司认可确认书中系其员工文海晶的签字，双方于2015年8月14日签订确认书，但称确认书中看房时间、物业名称、需求面积及上海商霖华通公司名称均系远行中和经纪公司后来添加；远行中和经纪公司认可看房时间、物业名称、需求面积及上海商霖华通公司名称系远行中和经纪公司业务员填写，但称填写时间在文海晶签字之前，双方系于2015年8月17日签订确认书。庭审中，远行中和经纪公司提交微信聊天记录、录音光盘等拟证明远行中和经纪公司带上海商霖华通公司看房、提供居间服务的事实以及上海商霖华通公司跳过远行中和经纪公司与房屋出租方私下成交的事实。上海商霖华通公司认可远行中和经纪公司确实带其看过涉案房屋及与远行中和经纪公司签订《看房确认书》，但称在远行中和经纪公司带看房屋之前上海商霖华通公司就已经获知涉案房屋信息并看过涉案房屋，为此上海商霖华通公司提交北京尚博地投资顾问有限公司出具的说明、通话记录及名片予以证明。在北京尚博地投资顾问有限公司出具的说明中记载：“本公司系于2015年8月12日首次与霖华通公司就本房屋的出租事宜进行商讨。”上海商霖华通公司认可北京尚博地投资顾问有限公司系涉案房屋所有权人，但对该份证明中记载内容的真实性不予认可。经询，北京尚博地投资顾问有限公司并未独家委托远行中和经纪公司出租涉案房屋，上海商霖华通公司也并未独家委托远行中和经纪公司寻找房源；远行中和经纪公司表示按照行业惯例，如果居间成功，居间费由业主方支付。另，上海商霖华通公司称于2015年9月17日与北京尚博地投资顾问有限公司签订租赁协议。一审法院判决认定：居间合同是指居间人向委托人提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。远行中和经纪公司、上海商霖华通公司签订的《看房确认书》具有居间合同性质。虽然双方就《看房确认书》的签订时间及其中手写字迹的填写时间存在分歧，但双方均认可签订确认书及远行中和经纪公司为上海商霖华通公司带看四套房屋的事实，故该院对该《看房确认书》的真实性予以认可。关于《看房确认书》中“上海商霖华通公司通过远行中和经纪公司所看房屋，由远行中和经纪公司负责洽谈并协助上海商霖华通公司签订租赁合同，上海商霖华通公司不得与远行中和经纪公司所介绍项目的业主方、物业方、代理商自行联系成交或利用远行中和经纪公司提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付相当于一个月房租金额标准作为违约金”的约定，该约定属于居间合同中常有的禁止跳单格式条款，意在防止上海商霖华通公司利用远行中和经纪公司提供的房源信息却“跳”过远行中和经纪公司承租房屋，从而使远行中和经纪公司无法得到应得的佣金。因此，远行中和经纪公司请求权的基础能否成立，关键在于是否有充分证据证明上海商霖华通公司实质利用了远行中和经纪公司提供的待租房源信息、机会等条件。首先，根据《看房确认书》的约定，上海商霖华通公司委托远行中和经纪公司进行商业办公室选址及租赁业务的期限自看房之日起六个月，远行中和经纪公司首次带上海商霖华通公司看房的时间为2015年8月14日，带上海商霖华通公司考察涉案房屋的时间为2015年8月17日。而从上海商霖华通公司提交的证据来看，上海商霖华通公司与涉案房屋产权人北京尚博地投资顾问有限公司于2015年8月12日即就涉案房屋出租事宜进行了商讨，故上海商霖华通公司并未实质利用远行中和经纪公司提供的房源信息。其次，远行中和经纪公司认可北京尚博地投资顾问有限公司并未独家委托远行中和经纪公司出租涉案房屋，故上海商霖华通公司完全可以通过其他途径获得该房源信息，并有权选择合适的方式促成租赁合同成立。再次，带看房屋并不是居间服务内容的全部，作为承租人，在接受带看之后，也可以根据居间方提供的服务水平进行选择。最后，远行中和经纪公司也表示按照行业惯例，居间成功后，居间费用由业主方承担，故上海商霖华通公司也不存在违约的驱动力。综上，上海商霖华通公司并不存在恶意“跳单”行为，不构成违约，该院对远行中和经纪公司的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决如下：驳回北京远行中和房地产经纪有限公司之诉讼请求。远行中和经纪公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。其主要上诉理由是：远行中和经纪公司提供的房源信息真实可靠，远行中和经纪公司带领上海商霖华通公司员工考察了有关房屋，其中有一套是本案诉争的成交的房屋。在远行中和经纪公司提供居间服务的过程中，上海商霖华通公司员工出具了看房确认书，约定了跳单的违约责任。现其私自签约的行为致使远行中和经纪公司无法获取相应佣金，因此上海商霖华通公司应当依约支付违约金。综上，请求二审法院改判支持远行中和经纪公司的诉讼请求。上海商霖华通公司同意一审法院判决。针对远行中和经纪公司的上诉理由答辩称：第一，上海商霖华通公司并没有利用远行中和经纪公司的房源信息，且没有恶意跳单的行为。上海商霖华通公司经理郁×拜访朋友就已经获知朗园房屋出租，郁×8月12日已经和招商部门进行了洽谈。远行中和经纪公司声称其于8月11日向上海商霖华通公司告知了房源的具体信息与事实不符。第二，上海商霖华通公司没有独家委托远行中和经纪公司提供中介服务，业主也有自己的招商中心，也没有独家委托远行中和经纪公司。第三，远行中和经纪公司获得佣金的前提是促成交易，但是远行中和经纪公司只是带看了两次房，对确认单的条款没有尽到提示义务，且该条款排除了上海商霖华通公司自主选择居间服务的权利，有违公平原则。第四，上海商霖华通公司没有跳单的故意。综上，请求维持一审法院判决。本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误。本院另查明，虽然房主北京尚博地投资顾问有限公司出具《说明》，证明其曾与上海商霖华通公司在通过中介看房前就已商讨租房事宜，但因房主与本案有利害关系，对其出具的《说明》的真实性本院不予确认。本院对一审法院认定的其他证据的证明效力予以确认。上述事实，还有二审开庭笔录等在案佐证。本院认为：远行中和经纪公司与上海商霖华通公司于2015年8月17日签订的《看房确认书》合法有效，其条款约束双方当事人。在《看房确认书》中，双方确认，上海商霖华通公司通过远行中和经纪公司所看房屋，必须由远行中和经纪公司负责洽谈并协助上海商霖华通公司签订租赁合同。上海商霖华通公司不得与远行中和经纪公司所介绍项目的业主方、物业方、代理商自行联系成交或利用远行中和经纪公司提供的住处、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付相当于一个月房租金额标准作为违约金。而B座5层540平米的房产在该看房确认书中。从双方合同条款的内容看，上海商霖华通公司通过远行中和经纪公司所看房屋，应当由远行中和经纪公司负责洽谈并协助上海商霖华通公司签订租赁合同。上海商霖华通公司不得与远行中和经纪公司所介绍项目的业主方、物业方、代理商自行联系成交。现上海商霖华通公司自行与业主签订租房协议，跳过了房屋中介，业主向法院出具《说明》，表示其已在2015年8月12日即首次与上海商霖华通公司就本房屋的出租事宜进行商讨。但对于业主的该份《说明》，本院认为，既然业主已于8月12日与上海商霖华通公司商讨对本案所涉房屋的出租事宜，上海商霖华通公司即可自行前往看房而没有必要再委托中介前去看房。而且从远行中和经纪公司所述的行业惯例看，如果居间成功，居间费用须由业主方支付，故业主方虽出具《说明》，但其与中介方获取居间费用有一定的利害关系，本院经综合评断后，对该《说明》的真实性不予确认。同时，《看房确认书》的签订即是中介公司在上海商霖华通公司看房后由中介锁定客户的签约权的行为，即上海商霖华通公司如果与所看房产的业主签约必须经过中介，否则构成违约。对于中介锁定的签约权，客户因中介服务水平的下降、服务不到位或有损害客户利益时，法院可以考虑客户跳过中介签约的合理性，判令免除客户的违约责任，但在本案中不存在上述情况。同时，虽然从远行中和经纪公司所述的行业惯例看，上海商霖华通公司无需支付中介费，但这并不意味着上海商霖华通公司不存在违约的驱动力，如果业主方不需支付居间费，上海商霖华通公司可能会优先获得签约权，或者业主可能会在房屋租金等方面给予上海商霖华通公司优惠。另外，依法成立的合同应受法律保护，诚实信用是履行合同义务的根本。任何违反合同约定，侵害合同相对人利益的行为均应承担相应的违约责任。综上，本院认为，上海商霖华通公司跳过中介直接与业主签约的行为有违诚实信用原则，依据合同的约定，其应当承担相应的违约责任，即承担相当于一个月租金的违约金。本案中双方当事人对一个月的租金即为180675元无异议，故上海商霖华通公司应当支付上述违约金。综上，本院认为，远行中和经纪公司的上诉请求于法有据，本院予以支持。一审法院认定事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第63462号民事判决；二、上海商霖华通投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向北京远行中和房地产经纪有限公司支付违约金十八万零六百七十五元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1957元，由上海商霖华通投资咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3914元，由上海商霖华通投资咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　咸海荣代理审判员　　史智军代理审判员　　张　羽二〇一六年六月三十日书　记　员　　衡珊珊更多数据：