（2016）苏0602民初38号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2017-02-28
案件名称
李岳与陈晓龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市崇川区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李岳,陈晓龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0602民初38号原告李岳，男，1988年10月9日生，汉族，自由职业，住海门市。委托代理人陈品德，江苏苏通律师事务所律师。委托代理人沈满满，江苏苏通律师事务所律师。被告陈晓龙，男，1989年3月25日生，汉族，个体，住南通市港闸区。委托代理人何维，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告李岳与被告陈晓龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈品德、沈满满，被告陈晓龙及其委托代理人何维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李岳诉称，原、被告双方签订租赁协议一份，约定原告将其所承租的崇川区锦安花苑附5-A幢（南半幢2层，建筑面积250平方米）出租给被告使用，年租金12万元。双方还对租金缴纳时间、违约责任等进行了约定。2015年7月初，被告在约定的租金缴纳时间到期后，迟迟不予支付并且拒不露面，致使原告因为被告的原因赔偿案外人迟延交房的损失91595元。被告以其行为表明其不履行合同义务，现原告诉至法院，请求：一、判令立即解除原被告之间的租赁协议；二、判令被告赔偿原告各项损失20833元，并支付违约金36000元；三、要求被告立即搬走其办公物品。被告陈晓龙辩称，被告确实承租崇川区锦安花苑附5-A房屋，但是自2015年5月起由于原告与房租所有权人之间的争议致房屋所有权人将房屋加锁，被告无法使用。在无法使用期间被告不应支付租赁合同项下的款项。违约行为也非被告引起，所以被告不应承担任何责任。经审理查明，2014年8月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其承租的位于南通市崇川区锦安花苑附5-A幢（南半幢2层，建筑面积250平方米）出租给被告，租赁期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止，租金为120000元/年，租金按年缴纳，被告需提前一个月将当年房租交给原告。合同第十二条约定：“租赁期间必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务时，需要对方偿付年度租金的30%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分之五向乙方加收滞纳金，甲方可随时收回房屋。”签约后被告支付了首年租金。2015年7月1日、7月15日，原告两次在被告承租的房屋门口张贴缴费通知，要求被告缴纳下一年度的房租，7月15日的缴费通知中载明：“请及时缴纳今年的房租，否则视为自动终止租房合同处理”。2015年7月23日，原告再次向被告承租房屋张贴搬迁通知，载明：由于你未缴付今年房租，已视为自愿解除合同，限贵方半个月内自己搬迁，半个月后不搬迁，则强制搬迁，逾期造成的我方损失由贵方负责。2015年7月27日、8月5日，原告李岳向被告陈晓龙发送微信，称租期已到，要求被告马上腾房。2015年8月10日，原告与案外人南通市通宝塑钢门窗有限公司签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于南通市工农路625号共三间房屋，建筑面积100平方米的仓库，租赁期限自2015年8月10日至搬走时为准，租金每季度5000元。后原告通过崇川区林氏开锁服务中心打开案涉房租大门，通过南通蚂蚁搬家有限公司将被告办公用品搬出，于2015年8月15日将房屋清空。2015年8月19日，原告给被告发送短息，告知其于8月15日自行将租赁房屋清空，物品已搬迁至仓库。另查明，2014年4月7日，苏建军与李岳签订房屋租赁合同一份，约定苏建军将坐落于南通市崇川区锦安花苑附5-A幢（南半幢1-2层，建筑面积约1200平方米）出租给李岳，租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日，租金为560000元/年，租金半年一交，先交后租，提前一个月缴纳房租。2015年5月1日，原告李岳向案外人苏建军寄送通知，载明：本人与你2014年4月7日所签房屋租赁合同现因资金紧张，特函告你自2015年5月1日起解除上述合同并请你协助着手办理相关善后事宜。2015年11月3日，案外人苏建军向本院起诉李岳，要求其支付自2015年5月1日至8月15日的租金54356元、逾期滞纳金2908.04元以及该期间的物业管理费1400元，并要求李岳支付违约金280000元。2015年12月11日，苏建军与李岳达成调解协议，约定李岳于2016年1月10日前给付苏建军3万元，李岳在苏建军处的押金6万元不再退还。诉讼中，本院依法组织原、被告双方对被告的办公用品进行清点。上述事实，有房屋租赁合同、民事起诉状、（2015）崇民初字第02106号民事调解书、通知、缴费通知、搬迁通知、发票、短信及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同的约定及时、全面履行各自的义务。原告将案涉房屋出租给被告使用，被告已实际占有、使用，应当按照合同的约定交纳租金。根据双方合同的约定，被告应当于2015年7月缴纳下年度的房租，被告未按约交纳房屋租金，应为违约，原告有权解除租赁合同并要求被告返还房屋，从原告提供的照片、微信、手机短信可以看出，双方的租赁合同已解除，对原告要求被告支付2015年8月1日至2015年8月15日的房屋使用费5000元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称案外人苏建军与原告李岳的房屋租赁纠纷，将案涉房屋上锁导致其无法经营，并未向法庭提供证据，对被告的该项抗辩，本院不予采信。被告辩称2015年5月1日，原告李岳向苏建军送达了解除通知，苏建军与李岳的房屋租赁合同解除，原、被告之间的租赁合同也应一并解除。本院认为，苏建军与李岳签订的房屋租赁合同期限为2年，在合同履行的过程中，苏建军并无违约行为，李岳无权单方解除其与苏建军之间的房屋租赁合同，苏建军亦未认可李岳的单方解除行为，从苏建军向本院起诉李岳来看，双方的租赁合同在2015年8月份仍未解除，因此被告据此抗辩其不承担违约责任没有法律依据，本院不予采信。被告在原告指定的时间内未清空房屋，原告为此花去的开锁费用及搬家费用应由被告承担，该费用为2500元（其中开锁费300元，搬家费2200元）。对原告主张的仓储费用，原告虽然提供了房屋租赁合同，但并未提供证据证明其实际发生的费用，对原告的该项主张，本院不予支持，原告可待实际发生时再行主张。对原告主张的违约金36000元，因原告的各项损失已经在本案中主张，考虑到原告在2015年8月15日即将案涉房屋腾空，本院酌情调整为2000元。对原告要求被告取回其办公物品的诉讼请求，本院亦予以支持（办公物品详见附件）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、被告陈晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告李岳房屋使用费人民币5000元。二、被告陈晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告开锁费、搬家费人民币2500元。三、被告陈晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告违约金人民币2000元。四、被告陈晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内取回其办公用品（具体物品详见附件）。五、驳回原告李岳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1352元，由原告李岳负担1126元，被告陈晓龙负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1352元(该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。审 判 长 曹卫华代理审判员 周继鹏人民陪审员 马 莉二〇一六年六月三十日书 记 员 陈枫茜附件编号物品数量1白色皮沙发1套2办公室书橱2个3办公桌1张附椅子1把（带滑轮）4隔板式办公桌10个5微波炉1个6电脑5台7办公椅10张8打印机2台9货架1个10扫地机器人2个11空调1台12电子秤1台13暖气片1个14电饭煲1个15垃圾处理器1个16智能猫眼1个17取暖器1个18净化器1个19汽车净化器1个20血压计1个21功放1台22智能灯1个23智能钢琴1台24麻将桌1张25XBOX3601台26真空管音响主机1个，喇叭2个27吧台桌1张28会议桌1张29电动投影幕布2个30黑色皮沙发1个31配电箱1个32装箱杂物13箱（双方已封箱）33黑色杂物袋1个（双方已封箱）34茶具1套35办公白板1个 百度搜索“”