（2015）西民初字第9541号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-10-21
案件名称
白延等诉白德海房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白秀兰,白延,白德喜,白秀英,白秀玲,白德海
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百八十五条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第9541号原告白秀兰，女，1950年1月13日出生。委托代理人安国民，男，1937年11月25日出生，北京市东城区副食品商业学校退休职工，住北京市西城区。原告白延（曾用名白秀珍），女，1951年9月16日出生。原告白德喜，男，1953年9月18日出生。原告白秀英，女，1957年12月17日出生。原告白秀玲，女，1962年2月4日出生。被告白德海，男，1955年11月18日出生。原告吕连云诉被告白德海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月6日作出（2014）西民初字第14996号民事判决书，原告吕连云不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年2月12日作出（2015）二中民终字第00672号民事裁定书，以原判认定的事实尚需进一步查清为由裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第14996号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕连云于2016年4月14日死亡，本院依法追加其继承人白秀兰、白延、白德喜、白秀英及白秀玲为本案原告继续参加诉讼，审理中，白秀兰及其委托代理人安国民、白延、白德喜、白秀英及白秀玲与被告白德海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白秀兰诉称，北京市西城区（原宣武区）××房屋原产权人系我母亲吕连云。被告白德海系我小弟弟。被告凭借我母亲不识字、亲人之间的信任，欺骗我母亲，于2009年11月9日与我母亲签订了《存量房屋买卖合同》。我母亲没有卖过房，被告没有尽过儿子义务。被告的行为让我母亲很伤心。被告曾当庭称房屋买卖合同是形式，42万元购房款他可以不给，该行为违反合同法第九十二条第二款即当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同的规定。故我要求解除我母亲与被告签订的《存量房屋买卖合同》；2、本案的诉讼费由被告负担。原告白延诉称，我母亲委托我办理我家的拆迁事宜，并吩咐我拆迁所得的二套房子给二个儿子即大弟弟白德喜和被告。因为当时被告没有开出工龄证明，涉案房屋就用了我父母的工龄，登记在我母亲名下。但是我母亲明确表示涉案房屋以后就给被告。涉案房屋给予被告是我母亲在身体健康时做出的决定，跟我说过，签订合同也是我母亲的真实意愿，我尊重我母亲在身体健康时所做的决定。我同意把涉案房屋给被告，我认可这个合同，不同意解除合同。另外，我母亲从2012年就得了老年痴呆。原告白秀英诉称，我要求解除涉案合同。拆迁时我家三口的户口也在被拆迁房屋内。我母亲没有告诉我有关买卖合同的事情。我从来都不知道，我要求解除合同。原告白德喜诉称，我们家拆迁分得二套房屋。我母亲说过，给我一套给被告一套。家里人都知道。我母亲没让我参与办理，让白延代表她办理此事，白延都了解情况。我不要求解除涉案合同，我尊重我母亲的遗愿。原告白秀玲诉称，我是被追加成的原告，我不参与本案，也不发表意见。被告白德海辩称，我父母的原房屋拆迁后安置了两套房屋，我母亲说其中一套给我，另一套给我哥哥白德喜。给我的这套房屋就是涉案房屋。后来，我母亲想把涉案房屋无偿给我，我们前往公证处咨询如何办理手续，公证处说需要开具母亲是否再婚、父亲何时死亡等证明材料，还要收取很多手续费，我母亲感觉收费太多，公证处工作人员说房屋满五年可以以买卖的形式过户，比较省钱。当时还差一年就可以过户了，我们决定等到满五年后就以房屋买卖的形式办理过户手续。2009年，产权证满五年后，我们去办理过户手续，我母亲当时头脑清晰，先去办理的网签，由我和我母亲共同签字，网签后又去房管局办理手续，交纳了各种税费，之后办理了过户手续，现在涉案房屋登记在我的名下。因为涉案房屋我母亲是要无偿给我的，所以她说过42万元购房款不要，也从未向我主张过。2012年2月，我母亲得了老年痴呆症，我不方便照顾原告，与家人商量后，决定让大姐白秀兰和大姐夫安国民搬到涉案房屋居住并照顾我母亲。我母亲老年痴呆症比较严重，在此期间，是白秀兰和安国民说服她起诉向我要房子的。综上所述，我不同意白秀兰和白秀英的诉讼请求。另外，在我同我母亲签订买卖合同之前，白秀英提过她一家三口的户口也在拆迁房屋内，希望给她补偿，我于是给了白秀英6万元的补偿款。经审理查明，原告白秀兰、白延、白德喜、白秀英及白秀玲与被告白德海系兄弟姐妹关系。其父亲白××于2000年10月8日因死亡注销户口，其母亲吕连云于2016年4月14日死亡。2001年11月20日，吕连云承租的××号公房4间，经原宣武区南横街东口危改拆迁，共分得回迁安置住房二套，其中北京市西城区（原宣武区）××房屋（以下简称：涉案房屋）（设计号为××号）由吕连云购买，登记在吕连云名下。××号（设计号为××号）由吕连云儿媳（白德喜之妻）李××购买。后吕连云取得涉案房屋的使用权证。2009年11月9日，吕连云（出卖人）与白德海（买受人）签订存量房屋买卖合同（自行成交版）（合同编号：××），其上记载如下：“根据《中华人民共和国合同法》……第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：宣武区××。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币420000元（小写），肆拾贰万元整（大写）。定金人民币×元（小写），×元整（大写，不高于成交价格的20%），支付日期为：×。……第六条房屋的交付。出卖人应当在2009.11.10（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。……。”该合同中对于房屋价款支付时间、违约责任、税费相关规定、权属转移登记及争议解决方式等条款均未作约定。同日，白德海交纳涉案房屋契税4221.96元。2009年11月10日，吕连云签署房屋登记询问笔录，其上记载如下：“被询问人名称：吕连云，联系电话：××，询问时间：2009年11月10日14时08分，询问地点：宣武区房屋管理局服务大厅，告知：依据《房屋登记办法》第十八条规定，现就申请房屋登记的有关事项对你进行询问，询问结果将随登记材料一起保留存档，请如实回答问题，并应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。询问内容（请被询问人在答案栏填写‘是’或‘否’）：问申请登记事项是否是申请人的真实意思表示，答是；问申请人或受托人是否对提交材料的真实性、合法性、有效性负责，没有虚假或隐瞒相关事实，答是；问申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有），答否。”同日，白德海和吕连云在房屋所有权转移登记申请书上签字。随后，双方办理房屋所有权变更手续，2009年11月11日，白德海取得涉案房屋的所有权证书。2014年6月12日，吕连云以白德海在履行期限届满前明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务为由要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，白德海不同意吕连云的诉讼请求，并持其辩称理由予以抗辩。吕连云于2016年4月14日死亡后，除白德海外的继承人白秀兰、白延、白德喜、白秀英及白秀玲作为原告出庭，白秀兰及白秀英主张解除合同；白延、白德喜及白秀玲不主张解除合同。审理中，白德海表示涉案房屋系吕连云无偿给予，从未要求给付购房款，其亦未支付42万元购房款，并以此予以抗辩。另查，一、2007年，吕连云、白德海及白秀英就白秀英一家三口户口在涉案房屋内的问题达成补偿协议，白德海给付白秀英补偿款6万元，后履行完毕。在2007年吕连云签字的协议中写明：现在母亲年迈已老，提出把此房（指涉案房屋）给白德海继承。二、白秀英于庭审结束后，于2016年5月23日向本院提交了说明：本人同意吕连云与白德海关于西城区××号房屋买卖合同一事。三、鉴于吕连云因“脑萎缩”、“认知能力障碍”多次就诊且年岁已高，2015年2月9日，白德海向本院申请对吕连云的诉讼行为能力进行鉴定，并同意预交鉴定费。经报北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为法大法庭科学技术鉴定研究所。2016年3月8日，鉴定单位函告我院“我所与鉴定人吕连云家属取得联系，称因故近期无法进行鉴定……予终止该鉴定。”经我院走访，鉴定单位告知鉴定必须被鉴定人同意检查才能进行，本人不配合到场亲自鉴定，无法得出鉴定结论。上述事实，有双方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、转移登记申请书、契税发票、房屋登记询问笔录、谈话笔录及房屋所有权证、鉴定公司函件等证据在案佐证。本院认为，本案中，吕连云与白德海所签订的《存量房屋买卖合同》，只是约定了产权过户需要的必备条款，即房屋的基本情况、价款数额等。而房屋买卖合同必备的付款方式、付款时间、解决争议的方法及违约责任等重要事项均未进行约定，与一般的买卖合同存在较大差异。结合白德海的抗辩意见、原告白德喜、白延的陈述及相关证据可以证明吕连云与白德海所签订的《存量房屋买卖合同》名为买卖实为赠与，签订买卖合同的目的是吕连云欲将涉案房屋赠与给白德海，而双方又通过买卖合同的形式规避了赠与的税费（赠与的税费高于买卖的税费），从而不存在真实的付款行为。现涉案房屋已经过户至白德海的名下，财产的权利转移已经完成，合同已经履行完毕。鉴于吕连云与白德海之间赠与关系的存在，白德海取得涉案房屋无需支付价款，故对于原告白秀兰、白秀英以白德海未支付购房款42万元而要求解除吕连云与白德海所签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条之规定，判决如下：驳回原告白秀兰、白秀英的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告白秀兰、白秀英负担（已交纳三十五元，余款自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭云燕代理审判员 田晓昕代理审判员 张叶婷二〇一六年六月三十日书 记 员 孙冠华 来自：