（2016）闽民申442号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-08-11

案件名称

刘景法、福州星之辉物业管理有限公司与刘景法、福州星之辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

法院

福建省高级人民法院

所属地区

福建省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

刘景法,福州星之辉物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

福建省高级人民法院民事裁定书（2016）闽民申442号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：刘景法，男，汉族，1967年10月25日出生，住福建省福州市晋安区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：福州星之辉物业管理有限公司。住所地：福建省福州市晋安区新店镇西园路***号第**号楼*幢04店面。法定代表人：郑劲虓，该公司董事长。委托代理人：陈超羽，该公司职员。委托代理人：郑康财，该公司职员。再审申请人刘景法因与被申请人福州星之辉物业管理有限公司（以下简称星之辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第836号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。刘景法申请再审称：（一）原审认定事实错误。榕晋价（2005）08号出来后，星之辉公司对前三期业主只收取0.7元／㎡，后一期业主却按0.8元／㎡收取，且物业合同上并没有刘景法亲笔签字，合同也没有履行期限，星之辉公司还巧立名目，收取了200元垃圾清运费，实际上刘景法没有居住在小区，没有产生垃圾。（二）星之辉公司擅自将水费从2.05元／吨调整为2.55元／吨，没有依据。开发商水管漏水属于质量问题，该部分损失不应由业主分摊。星之辉公司还将小区用水按5元／吨卖给外单位，该部分费用也要求业主分摊明显不合理。（三）由于小区安防不到位，造成刘景法自行车、电动车分别丢失两辆，电动车电池组丢失一个。星之辉公司管理服务不到位，小区安防工作被通报批评，被有关部门列入黑名单。（四）物业管理不到位。几栋楼户外墙被开门，存在安全隐患；路灯、消防设施、安防设施等管理不到位；环境脏乱差；人员自由出入；消防通道阻塞，车辆乱停放等。“苏迪罗”台风来临时，西苑新苑一期的地下车库受淹严重。星之辉公司还将小区部分公共场所和车位出租，让促销人员随意出入小区。（五）物业管理不利造成小区环境恶劣，星之辉公司应当赔偿刘景法的精神损失。（六）原审判决对诉讼费的分担不合理，应由星之辉公司承担所有诉讼费。综上，刘景法依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第九项及第十三项的规定申请再审。星之辉公司提交意见称：刘景法享受物业服务就应当缴纳物业费。星之辉公司只是负责代收水费。星之辉公司收取垃圾费清运费是按照物委规定收取的，没有乱收费。由于物价的上涨，星之辉公司参照了物委的文件及周边的小区收费标准之后按照0.8元／㎡收费。关于电动车停放，星之辉公司在小区里设有两个专门的停车库有专人照看，刘景法的电动车乱停放才丢失的，按照规定物业公司无须赔偿。台风来临时，物业都有贴公告，并通过小喇叭通知每家每户。关于促销摆摊，是了方便业主生活，摆摊收费都用于物业维修，相关费用也都张贴公告告知了业主。综上，请求裁定驳回刘景法的再审申请。本院认为：（一）双方签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。该《物业协议》已履行多年，刘景法在原审期间并未对其签字的真实性提出异议，现其主张其未在协议上签名，理由不能成立。刘景法在一审起诉时对按照每月0.8元／㎡标准计算物业费并无异议，其二审时主张讼争物业费收费过高应予调整，二审不予支持并不不当。（二）刘景法在申请再审阶段亦承认其有对讼争房屋进行装修，星之辉公司依据榕晋价（2005）08号通知向其收取装修垃圾清运费200元有合法依据，刘景法主张该费用属于重复收取的理由不能成立。（三）根据榕价房（2007）3号《福州市物业服务收费管理实施细则（暂行）》第十二条规定，公共水电费用不包含在物业服务费内，具体分摊办法由物业企业与业主在物业合同中约定，结合《前期物业管理服务协议》关于小区公共水、电分摊费收费标准的约定以及小区水费价格已核定调整为2.55元／吨的实际情况，刘景法主张星之辉公司不能再收取水电公摊费及水费仍按2.05元／吨收取的请求，缺乏事实和法律依据，原审不予支持并无不当。刘景法主张物业公司存在将水按每吨5元卖给外单位的行为，未提交证据证实，不予采信。（四）刘景法主张星之辉公司提供的物业服务存在安防不到位、物业服务不到位等问题，据此其可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求星之辉公司承担继续履行或采取补救措施等违约责任。刘景法主张因星之辉公司安防不到位造成其分别丢失两辆自行车、电动车及电动车电池组一个，因其所举证据不足以证明该事实，原审不予支持并无不当。刘景法称星之辉公司将讼争小区公共部分分割出租、公共车位出租以及允许小商贩在小区开设卖场，故所取得的收入应进行分享，但均未提供相应证据予以证明，原审不予支持亦无不当。（五）因双方系合同关系，刘景法要求星之辉公司赔偿其精神损失缺乏法律依据。（六）刘景法对原审讼费负担的异议不属于本案审查的范围，其可依法向原审法院主张。综上，刘景法的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第九项及第十三项的规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回刘景法的再审申请。审　判　长　　黄庭岗审　判　员　　杨　扬代理审判员　　李伊茗二〇一六年六月三十日书　记　员　　黄文杰附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2009）8号）第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。搜索“”