（2016）粤16民终336号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2017-05-05

案件名称

江伟峰、吴安琪等与河源市锦生房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省河源市中级人民法院

所属地区

广东省河源市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河源市锦生房地产有限公司,江伟峰,吴安琪

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省河源市中级人民法院民事判决书（2016）粤16民终336号上诉人（原审被告）：河源市锦生房地产有限公司。住所地：广东省东源县城建设二路俊轩商住楼**楼***号。法定代表人：袁应波，总经理。委托代理人：刘向民，广东法开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江伟峰，男，1986年5月30日出生，住河源市源城区。被上诉人（原审原告）：吴安琪，女，1989年1月22日出生，住河源市源城区。上述两被上诉人共同委托代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。上诉人河源市锦生房地产有限公司（下称锦生公司）因与被上诉人江伟峰、吴安琪商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东源县人民法院（2015）河东法民一初字第289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审查明：2013年11月24日，被告河源市锦生房地产有限公司（××）与原告吴安琪、江伟峰（××）签订了2013111510号《商品房买卖合同》。合同约定：两原告购买被告河源市锦生房地产有限公司开发位于东源县仙塘镇东方红村红星组牛角坑的“誉东方”楼盘1栋第八层804号房商品房一套，房屋建筑面积共142.61平方米，每平方米4011.05元，总房款为499897元，付款方式为银行按揭，签订本合同当日付清首期款人民币159897元，剩余房款人民币340000元，由××指定的银行即广发银行股份有限公司河源分行办理按揭贷款支付。合同第八条交付期限约定：××应当在2014年10月01日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、××未按要求办妥按揭手续或未按约定付清房款，交付日期安实际情况顺延。第九条××逾期交房的违约责任约定：逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订当日，两原告按照合同约定向被告河源市锦生房地产有限公司付清了房屋首期款159897，剩余房款340000元由两原告于2014年3月13日向广发银行股份有限公司河源分行办理了抵押按揭贷款。被告河源市锦生房地产有限公司未按合同约定在2014年10月01日前向原告江伟峰、吴安琪交付所购的房屋。之后，两原告要求被告河源市锦生房地产有限公司支付逾期交房违约金未果，于2015年8月19日诉至法院。原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人都应当遵守依约合同的义务。原告按约履行了其付款及按揭贷款义务，被告也应按合同约定按时向原告交付房屋，但被告没有按期交付，对逾期交房的事实，被告没有异议，同意承担逾期交房的违约责任。但认为因出现延期交房的事由，遂对逾期交房的天数及违约金提出了抗辩，故本案的争议焦点为：1、被告逾期交付房屋的实际天数如何计算？2、逾期交房违约金具体数额为多少？关于第一个焦点逾期天数问题，被告依照合同约定向原告交房的时间应于2014年10月01日前，但被告一直未履行交房义务。被告要求扣除天气因素、国家政策等客观因素造成延期交房的天数，但并未提供相关证据证实其主张的客观因素属于双方签订合同中约定可以延期的不可抗力事由，因此，原告以此主张逾期交房时间应从2015年1月1日计算的理由不成立，法院不予支持。被告提出2015年11月9日取得东源县城市规划建设局颁发的《建设工程规划验收合格证》，地下室及1-8号楼均验收合格，违约金应截止计算至2015年11月9日止。根据双方签订合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。”《建设工程规划验收合格证》只能证明被告开发的誉东方楼盘验收合格，被告并未提供证据证实其已经以书面方式通知原告办理交付房屋事宜，提供房屋有关的证明文件及说明书，且原告并未签署房屋交接单。另外，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条第三款同时规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”上述规定属于法律强制性规定，交付使用的商品房必须符合上述条件。据此，被告与原告约定商品房“经验收合格”必须符合的条件是：由监理、检查、设计、施工、建设等单位组织竣工验收并签署同意竣工验收意见，同时经消防部门验收合格。综上，法院认为被告未向原告交付所购房屋，逾期交房违约金应从2014年10月01日起计算至被告向原告实际交房之日止。关于第二个焦点逾期交房违约金数额问题。原告主张被告应当按照合同的约定自2014年10月1日至交房时止每日以已交房款的万分之四支付逾期交房违约金，而被告认为过高，要求适当减少，并要求参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准来确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金额数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该规定明确述明商品房买卖合同中没有约定违约金额或者损失赔偿额计算方法的，才按照以上标准办理。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方在合同中已明确约定被告逾期交房的违约金数额计算方法，且被告逾期交房，原告尚存在已交房款的利息损失，故被告要求参照同地段同类房屋的租金标准确定违约金数额，法院不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原告和诚实信任原则予以衡量，并作出裁决。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，法律规定的违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制，为此逾期交房违约金应适当调整在不超过原告实际损失的30%为宜。本案中，原告未提供证据证实其实际损失数额，法院酌定被告逾期交房造成原告的损失以其已交房款为基数以中国人民银行核准的同期同类贷款利率计算结果为原告的损失额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告主张认为逾期交房违约金过高，要求适当减少的抗辩理由法院予以采信。本案双方争议的违约金应调整为以原告已交房款即499897元为基数，以中国人民银行核准同期同类贷款利率的基础上再上调30%的利率计付原告的违约金。据此，被告应从2014年10月01日起以原告已交房款即499897元为基数，以中国人民银行核准同期同类贷款利率的基础上再上调30%的利率计付原告的违约金至房屋符合交付条件之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，原审法院判决如下：被告河源市锦生房地产有限公司应于本判决生效后二十天内支付原告吴安琪、江伟峰违约金（违约金具体数额应从2014年10月01日起以原告吴安琪、江伟峰已交房款即499897元为基数，以中国人民银行核准同期同类贷款利率的基础上再上调30%的利率计付原告的违约金至房屋符合交付条件之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告河源市锦生房地产有限公司负担。上诉人锦生公司上诉称：一审对逾期交房天数的事实认定不当。一审认定违约金从2014年10月1日起计，与本案事实不符。锦生公司开发的誉东方项目，设计是新式的，大部分位置（大厅、主卧）为落地玻璃窗，地下车库上面为大型景观园林，相当多施工工艺要在完全晴天下才能进行，以确保房屋在交付业主使用后，不会发生漏水、渗水等质量问题。但2014年河源市区雨天远超往年的平均天数，达到150天以上。锦生公司和施工企业对雨天远超历史平均天数的天气无法预见、无法避免也无法克服，只能以保质量、保安全为前提，在雨天完全停工，最终才导致逾期交房的结果。江伟峰、吴安琪选择继续履行合同，就应当对因恶劣天气而非开发商恶意违约所导致的逾期交房予以宽限，逾期交房的时间应酌情从2015年1月1日（宽限三个月）起计更加合理。这也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定。综上，请求二审查清事实，改判支持锦生公司的上诉请求。被上诉人江伟峰、吴安琪答辩称：锦生公司上诉认为交房时间应延期三个月，江伟峰、吴安琪认为其理由不成立。锦生公司没有提供证据证明出现不可抗力。根据双方合同约定，违约金计算至房屋实际交付日期，不是房屋验收合格日期。而且小区相关的公共设施尚未完善，江伟峰、吴安琪没有去收房。综上，原审判决正确，请求二审维持原判。本院审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的问题是锦生公司抗辩交房时间应当酌情宽限三个月是否成立。针对二审争议的问题，结合双方当事人的诉辩意见，本院作如下评判：按照双方签订的合同约定，锦生公司应于2014年10月1日前向××江伟峰、吴安琪交付商品房，如遭遇不可抗力，锦生公司应在发生之日起60日内告知××，商品房交付日期方可顺延。作为商品房开发商，锦生公司应根据当地的气候情况、国家政策等因素对其工程设计及工期进行估算，并合理确定商品房交付日期。锦生公司以雨天超过往年平均天数为由，要求宽限交付商品房三个月，但未提供充分的证据证实雨天超过往年平均天数三个月以上，也未提供证据证实雨天超过平均天数属于双方合同约定的不可抗力可顺延交付日期的情形。即使雨天超过平均天数属于不可抗力可顺延交付日期，锦生公司也应当按双方签订的合同约定在该情形发生之日起60日内告知××，但锦生公司未提供证据证实其已将该情形以书面形式告知××。故锦生公司以雨天超过往年平均天数影响工期，要求将商品房交付日期宽限三个月，原审法院不予采纳正确。锦生公司上诉要求交房时间应当酌情宽限三个月，证据不充分，理由不成立，本院不予支持。综上所述，锦生公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河源市锦生房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李伟亮审　判　员　　邓天仕代理审判员　　黄　莉二〇一六年六月××日书　记　员　　古思琴更多数据：