（2016）川17民终692号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-11-25
案件名称
上诉人达州市大地房地产开发有限公司（简称大地房产公司）与被上诉人王忠诚商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省达州市中级人民法院
所属地区
四川省达州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
达州市大地房地产开发有限公司,王忠诚
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川17民终692号上诉人（一审被告）达州市大地房地产开发有限公司，住所地达州市通川区大北街100号。法定代表人李其普，董事长。委托代理人李威（一般授权），四川虹信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）王忠诚，男，生于1969年4月24日，汉族，住达州市通川区红旗路***号。上诉人达州市大地房地产开发有限公司（简称大地房产公司）因与被上诉人王忠诚商品房销售合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2015）通川民初字第2253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大地房产公司的委托代理人李威、被上诉人王忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，2009年3月16日，王忠诚预购大地房产公司开发建设的“大地●天和盛世”商品房并与之签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，该协议约定，王忠诚购位于达州市通川区红旗路177号“大地●天和盛世”1幢20层1单元11号房屋一套，房屋总价276182元。其中第二十条第二款第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的双方同意按下列第2种方式处理，即见《补充协议》”。《补充协议》第十条第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付”。王忠诚于2010年6月4日付清购房款和办证相关税费，大地房产公司于当日将房屋交付给王忠诚。王忠诚应当于2011年6月3日之前取得房屋所有权证书，但大地房产公司至今未将房屋所有权证书交与王忠诚。2016年5月6日，王忠诚向一审法院起诉，请求判令：确认王忠诚与大地房产公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》有效；大地房产公司赔偿迟延办理房屋产权证书违约金40310.60元及利息；案件受理费由大地房产公司负担。一审法院认为，王忠诚与大地房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示。其内容未违反国家法律强制性的规定，该合同及补充协议合法有效，予以确认。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定“如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的约定。大地房产公司应从2011年6月3日起至主张权利的2015年5月6日止按已付全部房款每日万分之一计算违约金予以赔付的请求本院予以支持。但主张违约金利息无法律依据。关于大地房产公司提出王忠诚违约金的诉讼请求超过诉讼时效的问题。因王忠诚至今未取得房产证，随时均有权主张权利。因此，大地房产公司关于超过诉讼时效期间的抗辩理由不成立。关于大地房产公司提出王忠诚主张违约金过高的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。而王忠诚主张按合同约定即已付款的每日万分之一计算违约金未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。同时，大地房产公司未举证证明逾期办证非大地房产公司原因。因此，大地房产公司的上述抗辩理由均不成立。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和第一百一十四条之规定，判决：王忠诚与大地房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效；大地房产公司于本判决生效后次日支付王忠诚因逾期办理房屋所有权证书违约金39576元；驳回王忠诚其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从本判决确定的给付期限届满后次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，减半收取404元，由大地房产公司负担。大地房产公司上诉称：1.一审法院认定事实不清。商品房办理房产证的约定是双务条款，逾期办理房产证，被上诉人也应承担一定的过错责任；2.一审判决适用法律错误，无证据证明被上诉人因延期办理房产证受到了损失。不应计算违约金。同时，即使有违约损失，一审认定违约金也过高，应予调低。王忠诚答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新证据。本院认为，二审中，双方当事人存在以下争议焦点：1.王忠诚应否对逾期办理房产证承担责任的问题。本案查明，王忠诚于2010年6月4日接房并办理相关税费结算，即此时王忠诚已完全履行了其作为购房者应承担的支付购房款的责任，大地房产公司应按约交付质量合格的房屋及相关产权证照。同时，在商品房买卖过程中，大地房产公司作为开发商，占据交易的强势和主导地位，王忠诚作为一名普通的购房者，其购房的相关身份资料在双方签订购房合同时，大地房产公司就应完全掌握。其上诉称逾期办理房产证，王忠诚也应承担一定的过错责任无证据证明，本院不予支持。2.大地房产公司应否承担违约责任及违约金是否过高的问题。大地房产公司称无证据证明王忠诚因延期办理房产证受到了损失，不应承担违约责任。本院认为，违约责任的承担既有补偿性质的，也有惩罚性质的。具体到商品房买卖过程中而言，买受人未按约取得房屋权属证书在经济上是否受到损害，损害有多少不好判定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。即不管买受人是否有经济损失，出卖人均应承担违约责任。因此，大地房产公司对未按期为王忠诚取得房屋权属证书应承担违约责任。同时，王忠诚与大地房产公司所签合同、协议明确约定“如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，该约定不超过法律规定的范畴，一审法院据此认定大地房产公司应支付王忠诚违约金39576元并无不当，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由达州市大地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓东川审 判 员 古 霞代理审判员 古钰钦二〇一六年六月三十日书 记 员 张治鹏 关注公众号“”