（2016）云执异15号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-21
案件名称
大理东昇置业有限公司、中建三局集团有限公司等与建设工程施工合同纠纷执行裁定书
法院
云南省高级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
大理东昇置业有限公司,中建三局集团有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条
全文
云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2016）云执异15号异议人（被告）大理东昇置业有限公司。住所地：云南省大理白族自治州大理经济开发区。法定代表人杨东胜，公司董事长。原告中建三局集团有限公司。住所地：湖北省武汉市。法定代表人陈华元，公司董事长。委托代理人刘静亮，中××集团有限公司职工。代理权限：特别××代理。委托代理人熊星，云南××律师事务所律师。代理权限：一××授权代理。本院在审理原告中建三局集团有限公司（以下简称中建三局）诉被告大理东昇置业有限公司（以下简称东昇公司）建设工程施工合同纠纷一案中，保全查封了被告东昇公司的房产、土地。被告东昇公司提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人东昇公司称，法院保全查封了异议人位于大理市经济开发区满江片区大国用（2011）第00937号的土地使用权，以及位于大理市经济开发区满江片区“洱海寰球时代”小区118套房产，价值3亿元，属于超标的查封，要求解除对大国用（2011）第00937号土地使用权的查封。其理由为：1、大国用（2011）第00937号国有土地使用权的评估价值为人民币2.5亿元，“洱海寰球时代”小区的118套房屋均为精装商品房，每套面积约为120平米，该商品房的备案销售价格为均价每平米1万元，现即使按7000元每平米计，118套房屋的价值也为人民币约1亿元，所以该两项财产的价值已高达人民币3亿元，远远大于原告主张的债权56461113.05元。原告中建三局主张的债权仅为人民币56461113.05元，申请人的“洱海寰球时代”小区118套房屋所有权的价值就远超其主张的债权，足以覆盖，债权已经得到充分的保证，再对异议人国有土地使用证“大国用（2011）第00937号”国有土地使用权进行查封，无疑扩大了保全范围，损害了申请人的合法权益。2.“洱海寰球时代”小区118套房屋是库存商品房，7号楼于2012年6月29日取得《商品房预售许可证明》，证号为大理预许开发区字（2012-003）号，8号楼于2014年5月19日取得《商品房预售许可证明》，证号为大理预许开发区字（2014-006）号。该商品房均为精装房，每套面积约为120平米，该商品房的开盘销售均价为每平米1万元。土地现抵押在交通银行股份有限公司云南省分行，抵押贷款金额1.2亿元，抵押贷款期限到期日为2015年10月31日。3.“洱海寰球时代”项目前期市场期望良好，但进入2014年后，由于地方政府区域政策调整及该小区附近市政配套设施建设严重滞后，加之房地产市场持续恶化等多种原因叠加，导致该项目开发经营停止，客户纷纷退房，资金链断裂。现在异议人正千方百计筹措融资，寻找合作伙伴，以期尽早重新启动项目，但就在这一过程中该土地使用权却被查封。现在该土地使用权的抵押贷款期限已经到期，急待交通银行办理续期抵押，但保全查封致使异议人的贷款抵押续期无法进行，如项目完全失败，也无法保证原告的权益。因此，异议人要求在查明事实的基础上，尽快依法解除对大国用（2011）第00937号国有土地使用权的保全查封。原告中建三局称，1.涉案土地使用权已抵押，地上已建造房屋，土地评估报告不能记载真实的土地价值情况，该土地已抵押给交通银行，向该行融资数亿元。另该土地上已建成若干建筑物，并非净地。该评估报告系异议申请人单方作出，时间在一年前，不能公允反映现在的土地价值。2.关于房屋的价值，缺乏证据证明，异议人单方认定的房屋价值过高，根据现场查明的情况，该部分房屋并未建好，属于在建工程，故远远不可能达到异议申请人所陈述的单价1.1万元-1.2万元每平方米，异议申请人提供的价格过高，有失公允。3.房地是一体的，将房屋和土地价值相加计算查封价值的做法违反物权法“房地一体”的基本原则，存在明显错误。4.查封房屋后同时查封土地，利于债权人实现债权，不应解除土地查封。经审理查明，本院在审理原告中建三局诉被告东昇公司建设工程施工合同纠纷一案中，原告中建三局于2016年2月25日向本院提出财产保全的申请，要求对被告东昇公司价值56461113.05元的财产采取保全措施，并已提供了担保。本院认为，原告中建三局的申请符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条之规定，本院作出（2016）云民初8号民事裁定，对被告东昇公司价值56461113.05元的财产进行查封、冻结。2016年3月3日，依据（2016）云民初8号民事裁定，本院作出（2016）云执保10-1号、10-2号协助执行通知书，保全查封被告东昇公司位于大理市经济开发区满江片区满江路与凤飞路交叉口“洱海寰球时代”小区118套房产（其中7栋66套，8栋52套）以及被告位于大理市经济开发区满江片区满江路与凤飞路西南侧土地使用证号为大国用（2011）第00937号的土地使用权，土地面积33148.95平方米，折合49.72亩。“洱海寰球时代”小区118套房产属在建工程，大国用（2011）第00937号的土地使用权抵押在交通银行股份有限公司云南省分行，抵押贷款金额1.2亿元，抵押贷款期限到期日为2015年10月31日。本案焦点为查封资产是否超过债权金额。为查明保全查封被告东昇公司的财产是否超标的，2016年4月21日，本院决定对被告东昇公司保全查封财产进行评估。2016年4月25日，本院通知东昇公司到本院，将评估事宜及评估费用告知东昇公司。经东昇公司同意后，于2016年4月26日对被告东昇公司位于大理市经济开发区满江片区“洱海寰球时代”小区118套房产以及大国用（2011）第00937号的土地使用权进行评估。2016年6月20日，因东昇公司不提交估价所需资料，也不交评估费，致使估价工作无法开展，昆明正信房地产评估有限公司向本院提出退案。本院认为，1.依照法律规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。本案中，被告名下的房屋产权和土地使用权分属不同的登记机关，应当分别办理查封登记。由于大国用（2011）第00937号的土地使用权不可分割，法院查封被告名下的房屋产权的同时将土地使用权进行查封，能有效避免标的物在评估、拍卖、变卖等处置过程中土地使用权被不同司法机关查封导致的争议，利于债权人实现债权，也符合物权法房地一体的基本原则。2.为查明法院保全查封被告东昇公司的财产是否超标的，本院对查封财产进行评估。由于被告东昇公司拒不提交估价所需资料，也不愿意交评估费，致使估价工作无法开展。查封财产无评估结果，就不能客观、真实的反映查封财产的价值。因此，东昇公司认为法院超标的查封，要求解除对大国用（2011）第00937号国有土地使用权的保全查封的理由不成立。综上，本院作出（2016）云执保10-1号、10-2号协助执行通知书，保全查封被告东昇公司位于大理市经济开发区满江片区“洱海寰球时代”小区118套房产以及大国用（2011）第00937号的土地使用权符合法律规定。异议人东昇公司的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回大理东昇置业有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向最高人民法院申请复议。审 判 长 冯华审 判 员 闵义代理审判员 邹游二〇一六年六月三十日书 记 员 李春 更多数据：