（2016）黔0121民再1号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2018-09-29
案件名称
周继特、聂守元房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
开阳县人民法院
所属地区
开阳县
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
周继特,聂守元,张明英,陈奇军,邓超琼,聂增,聂艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第一百三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百四十四条
全文
贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0121民再1号原审原告周继特，男，1988年2月25日生，汉族，贵州省开阳县人，农民，住开阳县。委托代理人周堤，男，1949年5月18日生，汉族。贵州省开阳县人，住开阳县，系周继特之父。原审被告聂守元，男，1971年10月14日生，汉族，贵州省开阳县人，农民，住开阳县。原审被告张明英，女，1972年4月1日生，汉族，贵州省开阳县人，农民，住址同上（经传票传唤未到庭）。第三人陈奇军，男，1974年7月11日生，汉族，贵州省黄平县人，住开阳县。第三人邓超琼，女，1972年12月18日生，汉族，重庆市潼南县人，住址同上。委托代理人吴万军，贵州磷源律师事务所律师（特别代理）。第三人聂增，男，1993年9月13日生，汉族，贵州省开阳县人，农民，住开阳县，系聂守元、张明英之子。第三人聂艳，女，1992年1月28日生，汉族，贵州省开阳县人，住开阳县，系聂守元、张明英之女（经传票传唤未到庭）。原审原告周继特与原审被告聂守元、张明英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月4日作出（2014）开民初字第634号民事判决书，已发生法律效力。在执行过程中，第三人陈奇军、邓超琼提出执行异议，经本院审判委员会讨论决定，于2015年11月19日作出（2015）开民监字第7号裁定书，决定对本案进行再审。在再审过程中，本院依法通知了第三人陈奇军、邓超琼、聂增、聂艳参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告周继特及其委托代理人周堤，原审被告聂守元、第三人陈奇军、邓超琼、聂增到庭参加了诉讼。原审被告张明英、第三人聂艳经传票传唤未到庭。本案现已审理络结。原审原告周继特诉称：2013年7月7日，原、被告双方协商达成协议，被告同意将坐落于开阳县城××东山村马头寨的房屋出售给原告，价格为10万元，交房时间为2014年3月1日。双方签订房屋买卖协议后，原告一次性付清了购房款10万元。交房时间届满后，被告没有按照约定交付房屋，为此原告起诉请求：1.被告向原告交付房屋；2.按照协议约定将房屋过户到原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。为证明其主张，原告周继特提供了房屋买卖协议一份、收款收条一份、房屋产权证二份及土地使用证一份，用以证明原、被告之间房屋买卖的事实及原告已经向被告支付了房款。被告聂守元、张明英未到庭，也没有向法庭提交书面答辩意见及证据。原审查明，2013年7月8日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定被告将位于开阳县城××东山村马头寨小区的房屋（筑房权证00063236-××号及筑房权证00063236-××号，建筑面积27.51㎡）出售给原告。协议第一条约定甲方（聂守元、张明英，以下相同）自愿将上述房屋卖给乙方（周继特，以下相同）；第二条约定房屋售价为10万元整；第三条约定协议签订之日一次性支付甲方房款10万元；第四条约定甲方在2014年3月1日前将上述房屋交付给乙方使用，交房时水户、电户、电视户由甲方负责过户给乙方，所产生的费用由乙方负担；第五条约定自乙方收房之日起，1年内甲方将该房屋的产权过户给乙方，并无偿提供过户所需的一切手续。合同签订后，原告向被告支付了房款10万元，被告将该房屋的产权证和土地使用证交给原告。交房期限届满后，被告没有将房屋交付给原告，为此，原告向本院起诉，请求如前。另查明，原、被告协议买卖的房屋的土地性质为开阳县城××东山村集体土地，土地证号为开城集用（2012）第72**号，土地使用权人聂守元，使用权性质为划拨；周继特户籍为开阳县城××东山村农民。原审认定原、被告签订了房屋买卖协议，该协议未违反国家法律规定。原告按照协议的约定在签订协议的当日支付了房款10万元，被告应当按照协议约定向原告交付房屋。被告至今未将房屋交付给原告，原告据此请求被告交付房屋，理由充分，本院予以支持。该协议第五条约定交房后1年内，被告协助原告办理过户手续，如果按照协议约定的交房时间2014年3月1日开始计算，应当是在2015年3月1日前协助办理过户手续，双方约定的协助办理过户手续的期限没有届满，因此原告请求被告协助原告办理房屋过户手续的理由不充分，不予支持。2014年12月4日，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，以（2014）开民初字第634号民事判决书判决：1、被告聂守元、张明英于本判决生效之日起十五日内将房屋产权证号为筑房权证00063236-××号及筑房权证00063236-××号的房屋交付给原告周继特；2、驳回原告周继特的其他诉讼请求；3、案件受理费2300元，由被告聂守元、张明英负担。宣判后，原审原告周继特、原审被告聂守元、张明英均未提出上诉，（2014）开民初字第634号民事判决发生法律效力。在再审过程中，因原审时，原审被告聂守元、张明英未到庭参加诉讼，且本院在再审时依法通知了第三人陈奇军、邓超琼、聂增、聂艳参加诉讼，故再审开庭时依照第一审普通程序进行了举证质证。原审原告周继特称，2013年7月8日向聂守元、张明英购买的房屋是27.51平方米，也就是第三人陈奇军、邓超琼现在使用着的房屋。第三人陈奇军、邓超琼向聂守元、张明英购买的房屋是27.54平方米，是聂守元、张明英、聂增、聂艳四个人所有的房屋，我买的是聂守元、张明英夫妻二人所有的房屋，而且两套房屋面积不同，应当不是同一套房屋。周继特购买的就是第三人陈奇军、邓超琼现在使用着的房屋。聂守元的证人讲的是付借款的利息，但不管是什么手段，均要认账。请求将27.51平方米的房屋过户给周继特。为了支持其诉讼主张，原审原告周继特向法庭提交的证据有，1、2013年7月8日签订的房屋买卖协议一份、2013年7月8日，聂守元、张明英收到购房款100000元的收条一份，用以证明购房的事实；2、筑房权证开阳字第××号房屋所有权证、筑房权证开阳字第××号房屋所有权证各一份（复印件）、开城集用（2012）第7257号土地使用权证一份，聂守元、张明英的身份证复印件各一份，证明房屋系聂守元、张明英二人所有的事实和聂守元、张明英将房产证交付给周继特的事实。原审被告聂守元、张明英对证据的质证意见是协议是我们写的，但是随便写的，要打了条子才给钱；2、对房产证、土地使用权证、身份证无意见。第三人陈奇军、邓超琼对证据的质证意见是，1、第一组证据中，对房屋买卖协议的真实性不确定，房屋买卖的金额为100000元，但卖给第三人的价款是180000多元，而且是我们签订协议之后半年；2、对第二组证据的真实性无异议。但第三人陈奇军、邓超琼与聂守元、张明英签协议时还没有办房产所有权证，所以未填房产证号。第三人聂增对证据无异议。第三人聂艳未到庭，对证据未提出质证意见。原审被告聂守元辩称，我是在周继特处借款50000元，是借的高利贷，利息为7分。我得了46500元，是刚兵带我去借的，3500元是扣的利息，之后又给了几个月的利息。后来给不起了，就没有给了，打了100000元的条子。因为当时周继特要求写成房屋买卖合同才肯借钱，否则就不借，所以才写成房屋买卖合同。我的房子是前几年卖给了陈奇军家的，是我们一家人签了字的。卖给陈奇军家是18万多元。我在周继特处借的是高利贷，不同意将房屋过户给周继特。为了支持其诉讼主张，原审被告聂守元向法庭提交的证据有，1、证人聂应证实送聂守元去紫江花园还周继特的利息，但只看见聂守元付钱给周继特，付多少钱不清楚的证言；2、证人李某证实聂守元告知其在周继特拿得有50000元钱。原审原告周继特对证据的质证意见是，证人说的都是假话，我和李某没有经济往来。第三人陈奇军、邓超琼对证据的质证意见是，通过证人的证言来看，周继特和聂守元、张明英之间是借贷关系。第三人聂增对证据没有意见。第三人聂艳未到庭，也未对证据提出质证意见。原审被告张明英经传票传唤未到庭也未提出书面答辩意见和证据。第三人陈奇军、邓超琼述称，2008年11月16日，聂守元及其家庭成员购买了位于开阳县城××镇马头寨小区的住房和门面。2013年1月31日，第三人与聂守元、张明英及其家属聂增、聂艳协商一致，将位于马头寨小区的安置房2—C栋13号门面一间，面积27.54平方米转卖给第三人陈奇军、邓超琼，价款188008元。同日，第三人将购房款支付给了原告聂守元，对方也将门面腾空交付给第三人居住、使用至今。在此期间，曾多次找到聂守元，要求其协助第三人办理上述房屋过户手续。但其总以各种理由予以拒绝，致使该门面在交付两年多后没有办理过户。2015年8月，陈奇军、邓超琼所居住、使用的房屋被开阳法院下达（2015）开执字第165号执行裁定书，申请人方知聂守元、张明英又将我们占有、使用、居住、收益的房屋卖给周继特，也因未过户而诉至法院。第三人陈奇军、邓超琼与聂守元、张明英签定的房屋买卖协议应当受法律保护。陈奇军、邓超琼购买在先，且聂守元、张明英已将该房屋交付陈奇军、邓超琼占有、使用至今。而周继特作为后手买受人，在与聂守元、张明英签订房屋买卖合同时，有对房屋状况作审查的义务，同时该房屋至今也未办理权属转移登记。请求，1、确认陈奇军、邓超琼与聂守元、张明英、聂增、聂艳签订的房屋买卖协议有效；2、判令聂守元、张明英、聂增、聂艳协助将马头寨小区的安置房2—C栋13号门面过户给陈奇军、邓超琼。为支持其诉讼主张，第三人陈奇军、邓超琼向法庭提交的证据有，1、2013年1月31日签订的房屋买卖合同一份，证明购买房屋及价款是188008元的事实；2、收款收条及打款凭证，证明已付房款188008元的事实。原审原告周继特对证据的质证意见是有意见，陈奇军、邓超琼提交的房屋买卖合同是假的。原审被告聂守元对证据及证明的内容无异议。第三人聂增对证据及证明的内容无异议。原审被告张明英、第三人聂艳未到庭，对证据未提出质证意见。第三人聂增述称，该房屋卖给陈奇军、邓超琼家，我和我姐聂艳都是签了字的，我们是认可的。我父、母在周继特那里借的是高利贷，是我与我姐均不知道的情况下发生的，对与周继特的房屋买卖关系，我们不认可。第三人聂增未向法庭提交证据。第三人聂艳未到庭，未作当面陈述，也未提交证据。为了查明案件事实，本院依职权收集的证据有，1、开阳县房地产管理所调取的聂守元、张明英办理筑房权证00063236-××号及筑房权证00063236-××号房屋所有权证的登记资料，证明聂守元卖给第三人陈奇军、邓超琼的27.54平方米的房屋经贵州智强房地产测绘服务有限公司实际测量，其实际面积为27.51平方米，周继特向聂守元、张明英购买的房屋与陈奇军、邓超琼向聂守元、张明英、聂增、聂艳购买的房屋为同一间房屋；2、2016年5月26日组织周继特、聂守元、陈奇军、邓超琼对争议的房屋进行了现场指认，证明周继特向聂守元、张明英购买的房屋就是聂守元、张明英交付给陈奇军、邓超琼使用的房屋；3、周继特、聂守元、陈奇军、邓超琼对争议的房屋进行了现场指认的图片。原审原告周继特对现场指认笔录及图片没有意见，对开阳县房地产管理所的登记材料的质证意见是，2012年11月17日已经办理了土地使用证，土地使用证上已经有27.51平方了，他们在2013年1月签订的合同为何不按实际面积写。原审被告聂守元对证据无异议，同时提出与第三人陈奇军、邓超琼写合同时，没有见到登记资料，是后来办房产证时才拿下来的。第三人陈奇军、邓超琼对证据无异议。同时提出与聂守元、张明英写合同时，只看见聂守元的房屋认购协议。原审被告张明英、第三人聂增、聂艳未对证据提出质证意见。经再审查明，原审被告聂守元、张明英是开阳县金中大水工业园区120万吨/年磷铵及配套项目的搬迁户。2008年11月16日，聂守元、张明英与开阳县金中镇人民政府签订房屋认购协议，在开阳县城××镇马头寨小区自愿购买了政府统建房Ⅱ—C栋1单元左边六楼101.91平方米的住房和Ⅱ—C栋2单元左边四楼104.91的住房各一套，Ⅱ—C栋13号面积为27.54平方米的门面房一间。2013年1月31日，原审被告聂守元、张明英和第三人聂增、聂艳共同将房屋认购协议中涉及的尚未办理产权登记记的Ⅱ—C栋13号面积为27.54平方米的门面以188008的价格出卖给第三人陈奇军、邓超琼，并实际交付给第三人陈奇军、邓超琼使用。2013年5月31日，原审被告聂守元、张明英持房屋认购协议、房屋所有权转移登记申请书、房产测绘分户平面图等资料，将其购买的政府统建房Ⅱ—C栋13号面积为27.54平方米的门面房一间向开阳县房地产管理所申请办理产权登记。在办理产权登记的过程中，该门面经贵州智强房地产测绘服务有限公司于2013年5月23日实地测量，其面积为27.51平方米。2013年6月13日，开阳县房地产管理所为原审被告聂守元、张明英办理了筑房权证00063236-××号及筑房权证00063236-××号房屋所有权证，并将该房标注为4—1—13号。筑房权证00063236-××号房屋所有权证记载的面积为27.51平方米，所有权人为聂守元，共有人为张明英。筑房权证00063236-××号房屋所有权证记载的面积为27.51平方米，所有权人为张明英，共有人为聂守元。2013年7月8日，原审被告聂守元、张明英在未经其子女即第三人聂增、聂艳知晓的情况下，与原审原告周继特签订合同，将已经卖给第三人陈奇军、邓超琼，并实际交付给第三人陈奇军、邓超琼使用的门面房出卖给原审原告周继特，合同记载的价款为100000元。合同签订后，原审被告聂守元、张明英将筑房权证00063236-××号、筑房权证00063236-××号房屋所有权证和开城集用（2012）第7257号土地使用权证交给了原审原告周继特。2014年3月19日，原审原告周继特提起诉讼，请求原审被告聂守元、张明英将所购买的房屋过户。由于原审被告聂守元、张明英下落不明，本院于2014年6月21日向聂守元、张明英公告送达了起诉状副本和相关法律文书。2014年9月19日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2014年12月4日作出了（2014）开民初字第634号判决，判决1、被告聂守元、张明英于本判决生效之日起十五日内将房屋产权证号为00063236-××号、筑房权证00063236-××号的房屋交付给原告周继特。2014年12月19日进行宣判，并向原审原告周继特送达了判决书。由于原审被告聂守元、张明英下落不明，本院于2014年12月19日向原审被告聂守元、张明英公告送达了（2014）开民初字第634号判决书。法律文书生效后，原审原告周继特于2015年4月29日向本院申请执行。在执行过程中，第三人陈奇军、邓超琼执行异议。2015年11月19日，经本院审判委员会讨论，以（2015）开民监字第7号裁定对原审原告周继特提起诉讼的（2014）开民初字第634号进行再审。同时查明，2013年7月8日，原审原告周继特购买的向原审被告聂守元、张明英购买的房屋产权证号为筑房权证00063236-××号、筑房权证00063236-××号的房屋与第三人陈奇军邓超琼于2013年1月31日向原审被告聂守元、张明英及第三人聂增、聂艳购买的房屋为同一间房屋。同时还查明，原审原告周继特经本院向其释明其购买的房屋产权证号为筑房权证00063236-××号、筑房权证00063236-××号的房屋存在一房二卖的情形，建议周继特变更诉讼请求或与原审被告聂守元、张明英协商处理。周继特经释明后仍坚持其诉讼请求，并明确表示其所购买的房屋就是已经由原审被告聂守元、张明英交付给第三人陈奇军、邓超琼使用的房屋。上述事实有原审原告周继特提交的房屋买卖协议、聂守元、张明英收到购房款100000元的收条、筑房权证开阳字第××号房屋所有权证、筑房权证开阳字第××号房屋所有权证（复印件）、开城集用（2012）第7257号土地使用权证（复印件），聂守元、张明英的身份证复印件，有第三人房屋买卖合同、收款收条及打款凭证，有（2015）开执字第165号裁定书、（2015）开民监字第7号裁定书及本院收集的开阳县房地产管理所调取的聂守元、张明英办理筑房权证00063236-××号及筑房权证00063236-××号房屋所有权证的登记资料、现场指认笔录、现场指认的图片及三方当事人陈述在卷，这些证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。对原审被告聂守元申请出庭作证的证人李某、聂应的证言，不能证明案件的事实，不予采信。本院再审认为，合法的买卖关系受法律保护。原审被告聂守元、张明英及其子女聂增、聂艳共同与第三人陈奇军、邓超琼于2013年1月31日签订房屋买卖合同，将原审被告聂守元、张明英购买的Ⅱ—C栋13号面积为27.54平方米的门面房一间以188008元的价格出卖给第三人陈奇军、邓超琼，并将该房屋交付给第三人陈奇军、邓超琼管理使用，其合同已实际履行，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定，双方签订的房屋买卖合同的标的物的所有权自交付时起转移，属于合法的买卖关系，应依法予以保护。对第三人陈奇军、邓超琼要求将购买的房屋予以过户的主张，可由双方自行协商解决或另案处理。2013年7月8日，原审被告聂守元、张明英将已经出卖给第三人陈奇军、邓超琼的房屋在办理房屋所有权证后出卖给原审原告周继特，属于一房二卖，违反了《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚实信用原则，原审原告周继特主张将双方签订的房屋买卖合同中涉及的房屋交付并过户给原审原告周继特的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，即“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第四十四条第一款，即“依法成立的合同，自成立时行效。”、第一百三十三条，即“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，即“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决裁定是由第二审法院作出的，按第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定判决如下：一、撤销贵州省开阳县人民法院（2014）开民初字第634号民事判决；二、驳回原审原告周继特的诉讼请求。案件受理费2300元，由原审原告周继特负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 李国宽审 判 员 李 康代理审判员 王 刚二〇一六年六月三十日书 记 员 饶 江 更多数据：