（2014）西民初字第09929号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-12-16

案件名称

刘敏与于连生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘敏,于连生

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2014）西民初字第09929号原告刘敏，女，1984年11月15日出生。被告于连生，男，1960年7月18日出生。原告刘敏与被告于连生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘敏到庭参加了诉讼。被告于连生经本院依法送达开庭传票，其未到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘敏诉称，2013年2月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方，甲方出租的门面房坐落地址为北京市西城区佟麟阁路61号6栋，租期自2013年2月1日至2016年1月31日，租金自2013年3月1日起交纳至2016年2月29日止，月租金1万元，每年分2次支付，甲方向乙方提供办理营业执照所需的房产资料应真实有效。2013年1月31日，原告依约向被告支付了半年期租金6万元、房屋押金1万元及定金2000元。但被告一直未向原告提供办理营业执照所需的房产资料，导致原告无法办理营业执照，亦无法营业，租赁房屋一直处于空置状态，原告并未入住装修。直至涉案房屋的实际所有权人张辉找到原告，向原告出示房屋所有权证，并要求原告交纳房屋租金时，原告才知晓被告并非涉案房屋的所有权人，也并未将原告交纳的房屋租金转交给该房屋的实际所有权人。后原告多次打电话与被告联系退款事宜，被告开始百般推诿，后便不再接听原告电话，现为维护原告合法权益，诉至法院，要求判决：1、原、被告双方签订的商铺租赁合同于2013年6月15日起无效；2、被告退还原告租金23945元；3、被告退还原告押金1万元；4、被告退还原告定金2000元；5、被告赔偿原告违约金1万元；6、诉讼费由被告负担。被告于连生未到庭应诉答辩。经审理查明，北京市西城区佟麟阁路61号6栋建筑面积20.07平米的房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记为张辉。2012年9月3日，张辉（甲方）与于连生（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租期五年，自2012年9月18日起至2017年9月17日止；合同一经签署，乙方即应交纳6个月房租和相当于2个月房租的押金；租金从2012年9月18日至2014年9月17日每月8000元，2014年9月18日后每年租金递增10%，每年租金分2次交纳，6个月交纳一次；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，不得拖欠，如拖欠租金及各项费用超过5天，视为违约，自动解除合同，同时按违约条款处理。合同签订后，张辉将房屋交给于连生。2012年9月3日，于连生支付张辉56000元。2012年9月3日，于连生给张辉写下欠条：欠张辉房租款共计8000元整，于2012年9月4日交齐。2013年3月18日，张辉出具收条：“今收到房款共计三万元整，其余所欠房款按合同约定延至4月30日。如有延期，合同自动解除。”于连生在该收条上签字确认。诉讼中，张辉到庭称于连生实际交纳了自2012年9月18日至2013年6月10日的租金，之后的租金于连生没有交纳。张辉主张：按照双方于2013年3月18日的约定，因于连生未按时交纳租金，双方的租赁合同应于2013年5月1日解除，但其延长至2013年6月10日。2013年2月1日，于连生（甲方）与刘敏（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定于连生将上述房屋出租给刘敏，租期自2013年2月1日至2016年1月31日止；租金：从2013年3月1日起至2016年2月29日，租金每月1万元，第二年房租10%递增；经双方协商，甲方同意乙方每年租金分2次（每6月）支付，每次付款需按租期提前5日；合同一经签署，乙方即应交纳7个月房租和相当于1个月房租的押金；违约金和违约责任：若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，应提前一个月通知乙方，负责赔偿违约金（即押金），甲方违反合同第七条视为违约；合同第七条约定：1、甲方向乙方提供办理营业执照所需的房产资料应真实有效；2、租赁期满，乙方结清各项费用一周后，甲方应退还押金。2013年1月31日，刘敏给付于连生订金人民币2000元。2013年2月1日，刘敏给付于连生自2013年3月1日至2013年8月31日共计6个月租金人民币6万元及押金人民币1万元。2013年5月14日，张辉（甲方）与刘敏（乙方）签订《租赁合同》及补充协议，约定张辉将上述房屋出租给刘敏，租期5年，自2013年6月15日起至2018年6月14日止；乙方于2013年6月10日前付清三个月房租及一个月押金。自2013年6月15日开始，刘敏向张辉直接交纳租金。诉讼中，原告称其要求被告返还的是自2013年6月15日至2013年8月31日的租金，按每月1万元计算。上述事实，有原告当庭陈述、租赁合同、收条、欠条等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，于连生与张辉之间签订的租赁合同以及于连生、刘敏之间签订的租赁合同均是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效，故对于原告要求确认其与于连生间合同无效的诉讼请求，本院不予支持。因于连生未按时足额交纳租金，故张辉可以要求解除其与于连生签订的租赁合同，在该租赁合同解除后，于连生即丧失了出租涉案房屋的权利依据，此时，原告可以要求解除其与于连生间的房屋租赁合同，其主张合同无效，于法无据，本院对此予以纠正。因张辉主张其与于连生间的租赁合同于2013年6月10日解除，且刘敏向张辉交纳了自2013年6月15日开始的部分租金，故可认为刘敏与于连生之间的房屋租赁合同于2013年6月15日解除。在合同解除后，于连生应将刘敏交纳的合同解除后期间的租金予以返还，故刘敏要求于连生返还自2013年6月15日至2013年8月31日期间的租金，于法有据，本院对此予以支持。经计算，该期间的房屋租金高于原告主张的金额，但原告主张返还23945元，本院对此不持异议。合同解除后，于连生收取的押金及订金也应予以返还。因原告并未举证证明被告有合同约定的应支付违约金的情形，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘敏与被告于连生于二○一三年二月一日签订的《商铺租赁合同》。二、本判决生效后七日内，被告于连生返还原告刘敏自二○一三年六月十五日至二○一三年八月三十一日期间的租金二万三千九百四十五元。三、本判决生效后七日内，被告于连生返还原告刘敏押金人民币一万元、订金人民币二千元。四、驳回原告刘敏其他诉讼请求。如果被告于连生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百元，由原告刘敏负担九百零一元（已交纳八百元，余款一百零一元于本判决生效后七日内交纳），由被告于连生负担六百九十九（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　王　凡代理审判员　梁　良人民陪审员　李一杰二〇一六年六月三十日书　记　员　芦　萍百度搜索“”