（2016）粤0606民初6334号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-09-13

案件名称

贺光明与佛山市顺德区登图物业管理有限公司、佛山市顺德区澳德房产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市顺德区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贺光明,佛山市顺德区登图物业管理有限公司,佛山市顺德区澳德房产有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初6334号原告贺光明，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。公民身份号码：×××2013。委托代理人程杰辉，广东海顺律师事务所律师。被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人冯嘉超。被告佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人曾伟强。两被告的共同委托代理人卢健衡、曹伟君，均是广东顺迪律师事务所律师。原告贺光明与被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图物业公司）、佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法由审判员杨虹适用简易程序独任审判，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告贺光明的委托代理人程杰辉，被告登图物业公司、澳德房产公司的共同委托代理人曹伟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月13日，原告将名下位于佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居民委员会桂洲大道东3号创富大厦1座727号及729号的房产委托给被告登图物业公司承包经营。双方签订《物业委托经营管理协议书》，约定承包期限至2020年10月32日，被告登图物业公司在每月10日前向原告支付上月租金收益4000元，被告澳德房产公司对租金收益承担连带支付责任。被告登图物业公司拖欠承包费，还自2014年10月20日单方面终止合同。被告当时承诺拖欠的承包费于2014年10月31日前付清，但被告至今仍拖欠17200元未付。被告单方面终止合同，导致原告物业无法出租。为维护原告自身合法权益，请求法院依法判令：一、被告登图物业公司立即向原告支付承包费17200元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起至付清之日止计算）；二、被告登图物业公司立即赔偿原告因单方面终止合同造成的合同履行后可得利益损失288000元；三、被告澳德房产公司对上述债务承担连带支付责任；四、本案诉讼费由两被告共同负担。两被告辩称，一、被告登图物业公司确认拖欠原告租金6000元，分别对应2014年9月份租金及2014年10月份半个月的租金。原告所主张的2-8月的租金，被告已经通过现金及消费券的方式支付完毕；二、被告单方终止合同，根据合同的约定，仅需提前三个月通知原告，而被告已于2014年7月15日向原告发出终止合同通知书，且原告已经书面确认收取该通知书，并于2014年10月20日收楼。被告认为原、被告之间的租赁合同关系已经解除，且原告已经收取案涉的房屋，其可以自行使用或者对外出租，不存在损失。因此，原告主张的可得利益损失没有依据；三、被告澳德房产公司仅对被告登图物业公司逾期支付的租金承担连带责任，而对其他损失赔偿，并无约定承担任何连带责任。诉讼中，原告提供证据及两被告质证意见如下：1.原告身份证复印件一份，两被告企业登记资料打印件二份，证明原、被告诉讼主体资格。两被告质证意见：没有异议。2.公寓委托经营管理协议书原件二份，证明2009年11月13日，原告与被告登图物业公司签订两份公寓委托经营管理协议书，约定原告将案涉两物业承包给被告登图物业公司经营，承包费每间每月2000元，每月10月前支付上月租金。两被告质证意见：真实性没有异议。依据该约定，被告已经提前三个月解除合同，关于损失赔偿方面，被告认为原告已经提前三个月知悉合同的终止，且案涉的物业完全可以收回后自行出租或者使用，不存在经济损失。3.收楼确认书原件二份，证明2014年10月20日，被告登图物业公司单方终止合同，但拖欠的租金尚未支付，被告登图物业公司单方终止合同属于恶意违约，应承担违约责任。两被告质证意见：真实性没有异议。质证意见与证据2质证意见一致。4.房地产权证原件二份，证明原告是案涉两处物业的合法业主。两被告质证意见：没有异议。5.致业主的一封信原件二份，致业主的一封信（二）原件一份，公告原件一份，律师函原件二份，证明原告与被告登图物业公司同时存在物业管理关系，被告登图物业公司毁约终止了与原告的承包关系，但拒绝解除物业管理关系，导致原告虽然回收了案涉的两处物业，但由于被告的处处骚扰，导致不能出租和使用。该证据律师函可以证明，自被告登图物业公司毁约单方终止合同后，案涉的两处物业一直空置，无法使用，该两份律师函中间有关于“727、729拖欠的物业水电费”的陈述，该水电费显示了两处物业明显空置的事实。致业主的一封信（二）相关内容印证案涉两处物业由于被告登图物业公司的毁约一直处于空置状态。被告登图物业公司单方终止合同后，拒不解除物业合同，通过发送公告律师函等方式对原告进行骚扰，阻止业委会的成立，导致原告收回的物业无法进行出租或者使用，因此被告应对该扩大的损失承担违约责任。两被告质证意见：真实性没有异议。证明内容与本案无关，该组证据反映的是原告与被告登图物业公司的物业管理关系，被告登图物业公司向原告发信是合法地行使其作为物业管理提供方的权利，由此产生的权利义务应由物业的业主委员会与原告另案处理。另，原告认为因物业管理关系导致两处物业明显空置并没有依据，也难以证明其存在因果关系，两处物业均可正常使用及出租，而是否能够出租应考虑原告的实际情况及市场的调整，与被告的物业管理行为无关。诉讼中，两被告提供证据及原告质证意见如下：确认函复印件一份，证明原告已经于2014年7月18日与被告登图物业公司达成了关于案涉物业2014年2月至7月的租金是以60%现金及40%酒店消费券的方式抵扣支付。签订确认函的当天，原告已经签收了40%的酒店消费券，而对60%现金支付部分，原告也在起诉状的事实部分已经承认，即已经支付18800元。该款项包含2014年2月至7月的60%租金及8月份的租金。因此被告登图物业公司已经向原告足额支付了2月至8月的租金，仅拖欠9月及10月上旬的租金。原告质证意见：不予确认，该证据为复印件，原告没有见过该证据。若原告收取了18800元的现金，应该有收据证明。实际原告没有收过，具体收到的现金应按双方对账金额为准，原告提出被告拖欠的承包费为17200元，若被告不确认该金额，应承担举证责任。假定被告发放过消费券，原告认为发放消费券的行为是无效的民事行为，因消费券应经过相关部门的确认才能发放，否则是违法的。经庭审质证、辩证，本院对上述证据认定如下：对原告提供的证据1-5，两被告对其真实性没有异议，本院予以确认，关联性综合予以认定。对两被告提供的证据，原告虽不予确认，但不能提供证据予以推翻。且原告已在诉状中陈述收取了18800元，该自认事实与证据记载事实一致，故本院对该证据予以采信。综合采信的证据，结合当事人当庭陈述，本院确认事实如下：2009年11月13日，原告与被告澳德房产公司、登图物业公司签订《公寓委托经营管理协议书》，协议约定原告将位于佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居民委员会桂洲大道东3号创富大厦1座727号及729号的房产委托被告登图物业公司进行统一管理，委托期限自原告购买涉案房产的楼款全部交付到被告澳德房产公司指定账户的次日起计算至2020年10月31日结束。委托经营期间，涉案房产的使用权、经营权、收益权归被告登图物业公司，被告登图物业公司有权将涉案房产转租给他方，在委托经营期间被告登图物业公司向原告支付回报4000元／月（每间2000元），于每月10日前向原告支付上个月应得的租金收益。如由于被告登图物业公司原因无法按时支付上述回报，则由被告澳德房产公司负连带责任，被告澳德房产公司应无条件代被告登图物业公司清偿。如被告登图物业公司欲中途终止协议，需提前三个月通知原告，且被告登图物业公司需赔偿原告由于违约而造成的经济损失。原告作为委托人在协议书上签名并加捺指模，被告登图物业公司作为受托方、被告澳德房产公司作为担保方在协议书上加盖公章。协议签订后，原告依约将涉案房产交付被告登图物业公司使用，被告登图物业公司将该房再次转租他人使用。后因经营不善，被告登图物业公司从2014年2月开始拖欠原告租金回报。2014年7月18日，原告在《确认函》上签名，确认与被告登图物业公司达成解决方案。原告同意按“60%现金＋40%酒店消费券抵扣”的形式领取2014年2月至7月的租金，即2014年2月至7月的租金每月计收2400元，剩余1600元以消费券的形式进行抵扣，原告于当日领取了约定抵扣的房券及餐券。2014年10月20日，原告在《收楼确认书》上签名，确认被告登图物业公司于2014年7月15日向原告发出《终止合同通知书》，原告确认双方签订的《物业委托经营管理协议书》于2014年10月14日因被告登图物业公司单方提出解除而终止，案涉物业于2014年10月20日交付原告。被告登图物业公司承诺拖欠的租金及场地占用费于2014年10月31日前付清。原告保留追究被告登图物业公司、澳德房产公司单方解除协议的违约赔偿责任的权利。因两被告未支付剩余租金，原告于2016年4月22日诉至本院。另查明，被告登图物业公司分别于2014年12月26日和2016年4月8日、4月22日、4月22日向原告发出信函，向原告催收物业管理费及告知变更物业管理公司事宜。本院认为，原告将涉案房产交付给被告登图物业公司使用、收益，被告登图物业公司按月支付回报给原告，回报的性质实为租金，原告与被告登图物业公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。关于租金支付。根据原、被告提供的证据及双方庭审中的确认，案涉《物业委托经营管理协议书》已经解除，案涉物业于2014年10月20日交付原告。原告已就2014年2月至7月的租金支付与被告登图物业公司达成协议，并领取了被告登图物业公司支付的现金及消费券。故被告登图物业应向原告支付2014年8月至2014年10月20日的租金10666.67元（4000元／月×2个月零20天）。关于违约责任。被告登图物业公司逾期交付租金的行为构成违约，应承担违约责任，向原告支付逾期付款利息，原告主张以拖欠的租金为基数，自起诉之日（2016年4月22日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至清偿完毕之日止，于法有据，本院予以支持。被告登图物业公司违约，单方解除合同，原告有权要求被告登图物业公司赔偿因此造成的损失。因被告登图物业公司已经提前三个月通知原告解除合同，并于2014年10月20日向原告交付了案涉房产。原告自接收房产之日起已经可以自行处分及管理。被告登图物业公司向原告发函催收物业管理费的行为并不影响原告对该两处房产的处分、管理，原告主张计算可得利益至原合同约定的履行承包经营期，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据本案的实际情况及双方的约定，本院依法酌情确定被告登图物业公司按三个月的租金标准即12000元（4000元／月×3个月）赔偿原告的经济损失，对原告诉请超出的部分，本院不予支持。被告澳德房产公司自愿作为担保人，为被告登图物业公司的租金支付义务承担连带责任，原告主张被告澳德房产公司对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告贺光明支付租金10666.67元及利息（以租金10666.67元为基数，自2016年4月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；二、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告贺光明赔偿12000元；三、被告佛山市顺德区澳德房产有限公司对上述判决第一项、第二项确认的被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告贺光明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2939元（原告已预交），由原告贺光明负担218元，被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司、佛山市顺德区澳德房产有限公司连带负担2721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　杨　虹二〇一六年六月二十九日书记员　梁泽标 更多数据：搜索“”来源：