（2016）粤20民终1457号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-10-08
案件名称
中山市沙溪镇云汉村民委员会与陈建忠、阮旭明土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈建忠,阮旭明,中山市沙溪镇云汉村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1457号上诉人（原审被告）：陈建忠，男，1970年12月26日出生汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：阮旭明，男，1966年11月8日出生，汉族，住广东省中山市。上述两上诉人共同委托代理人：杜文墙、利永波，均系广东弘力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市沙溪镇云汉村民委员会。住所地：广东省中山市。代表人：刘玉田，主任。委托代理人：钟其安、张梅，分别系广东广中律师事务所律师、律师助理。上诉人陈建忠、阮旭明因与被上诉人中山市沙溪镇云汉村民委员会（以下简称云汉村委）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2011年1月26日，云汉村委与陈建忠、阮旭明签订了《中山市农村土地租赁经营权流转合同》，约定：云汉村委将位于中山市沙溪镇云汉村土名为“义益围”的土地租赁给陈建忠、阮旭明作花卉苗木种植和观赏鱼养殖之用，租赁面积为67.72亩；合同期限为十五年零两个月（从2011年1月1日起至2026年2月28日止）；签订本合同之日，陈建忠、阮旭明应向云汉村委缴交1000元／亩租赁保证金；从2014年3月1日起至2017年2月28日，每年每亩土地流转价款为4140元；按67.72亩计，陈建忠、阮旭明每年应向云汉村委缴交流转款280360.8元；从2017年3月1日起至2020年2月29日，每年每亩土地流转价款为4968元；从2020年3月1日至2023年2月28日，每年每亩土地流转价款为5961.6元；从2023年3月1日至2026年2月28日，每年每亩土地流转价款为7154元；陈建忠、阮旭明应于每年1月10日前向云汉村委缴清当年1月至6月的土地流转价款、于7月10日前缴清当年7月至12月的土地流转价款；陈建忠、阮旭明逾期二个月仍未交清土地流转价款的，则云汉村委有权解除合同、收回租赁土地，陈建忠、阮旭明所交的租赁保证金无偿归云汉村委，云汉村委无须给予陈建忠、阮旭明任何补偿；合同还就其他事项作了约定。合同经中山市沙溪镇法律服务所见证。合同签订后，云汉村委已按合同约定将面积共为67.72亩的土地交付给陈建忠、阮旭明使用，陈建忠、阮旭明也向云汉村委缴纳了合同的租赁保证金共67720元，但陈建忠、阮旭明并未按合同约定按时向云汉村委缴交土地流转价款，从2015年1月1日起的土地流转价款至今未缴交。根据合同的约定，从2014年3月1日起至2017年2月28日，每年每亩土地流转价款为4140元，按67.72亩计算，陈建忠、阮旭明每年应向云汉村委缴交土地流转价款为280360.8元，即每月应缴交土地流转价款为23363.4元。云汉村委经催收未果，遂具状于2015年9月10日诉至原审法院，请求判令：1.解除云汉村委与陈建忠、阮旭明于2011年1月26日签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》，陈建忠、阮旭明在判决生效之日交还67.72亩土地给云汉村委；2.陈建忠、阮旭明向云汉村委支付从2015年1月1日至交还土地之日止以每月23363.4元为标准计算的土地流转价款（暂计至2015年8月31日土地流转价款为186907.2元）；3.陈建忠、阮旭明向云汉村委缴纳的租赁保证金67720元归云汉村委所有；4.陈建忠、阮旭明承担本案诉讼费。庭审中，陈建忠、阮旭明确认自己违约，也确认从2015年1月1日起没有向云汉村委交纳土地流转价款，土地流转价款应按每月23363.4元计算，同时确认所租赁的土地现由其占有、使用，但其认为，云汉村委会要求解除合同，并没有提前书面通知，所以解除合同的条件没有成就。原审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。双方均确认的事实有，从2015年1月1日起陈建忠、阮旭明没有向云汉村委交纳土地流转价款，土地流转价款应按每月23363.4元计算，涉案土地现仍由陈建忠、阮旭明占有、使用，陈建忠、阮旭明已向云汉村委交纳租赁保证金67720元。对以上事实，原审法院予以认可。本案争议的焦点在于：合同解除的条件是否成就。对此，原审法院分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，结合双方签订的合同关于“陈建忠、阮旭明应于每年1月10日前向云汉村委缴清当年1月至6月的土地流转价款、于7月10日前向云汉村委缴清当年7月至12月的土地流转价款；逾期二个月仍未交清土地流转价款的，则云汉村委有权解除合同、收回租赁土地，陈建忠、阮旭明所交的租赁保证金无偿归云汉村委，云汉村委无须给予任何补偿”的约定，因陈建忠、阮旭明至起诉时已超过二个月未交清土地流转价款，双方解除合同的条件已成就，云汉村委会关于解除合同并要求陈建忠、阮旭明交还土地、支付从2015年1月1日起至交还土地之日止，以每月23363.4元计算土地流转价款的请求，理据充分，原审法院予以支持。陈建忠、阮旭明关于云汉村委没有提前书面通知解除合同，且其违约有客观原因等辩解，理据不足，原审法院不予采纳。由于陈建忠、阮旭明违约导致合同解除，根据合同约定，陈建忠、阮旭明交纳的租赁保证金67720元，应归云汉村委会所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、解除云汉村委与陈建忠、阮旭明于2011年1月26日签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》，陈建忠、阮旭明于原审判决发生法律效力之日起七日内向云汉村委返还上述合同中租赁的67.72亩土地；二、陈建忠、阮旭明于原审判决发生法律效力之日起七日内向云汉村委支付从2015年1月1日起至返还上述土地之日止以每月23363.4元为标准计算的土地流转价款（暂计至2015年8月31日土地流转价款为186907.2元）；三、陈建忠、阮旭明向云汉村委缴纳的租赁保证金67720元归云汉村委所有。若未按原审判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5119元，减半收取为2560元（原告已预交），由陈建忠、阮旭明负担并于原审判决生效之日起七日内直接返还云汉村委。上诉人陈建忠、阮旭明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审没有依法审查合同的效力，上诉人认为一审时涉案合同效力认定不清。主要包括：1、云汉村委是否涉案土地所有权人没有审明，云汉村委也无证据证明其是涉案土地的权属人。土地出租权必须基于所有权或合法使用权，但本案诉讼中，云汉村委无提供出租土地为其合法所有或拥有合法使用权的凭证，包括应提交集体土地使用证或集体所有土地登记证等权利证书。如果云汉村委不能提交应承担举证不能的法律后果。2、假定涉案土地云汉村委享有所有权或使用权，仍然存在另一个重大的法律事实需要查明，即云汉村委出租土地给上诉人的用途为“花卉苗木种植、销售”是否违反法律规定？云汉村委自认为租赁的土地为农田保护区范围。《土地管理办法》第36条规定，禁止占用农田发展林果业及挖塘养鱼。《基本农田保护条例》第17条规定，禁止任何单位及个人发展林果业及挖塘养鱼。《土地管理法》、《基本农田保护条例》均规定农田保护区的农田应严格保护，用于粮食生产。云汉村委怠于进行农田粮食生产，以出租给陈建忠、阮旭明种植花卉苗木的方式追求更大利润，违反法律规定，涉案合同应为无效合同。二、一审适用法律错误。基于上述事由，涉案合同应依法认定为无效合同。而无效合同自成立时即为无效。并且按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，鉴此上诉人保留另案追索已交租金的权利。另外，陈建忠、阮旭明已向云汉村委支付2015年上半年合同租金。综上所述，由于一审认定事实错误、适用法律错误，恳请二审依法撤销一审判决，驳回云汉村委的全部诉讼请求，并判令由云汉村委承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人云汉村委辩称：一、云汉村委与陈建忠、阮旭明签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》合法有效。1.2011年1月26日，云汉村委与陈建忠、阮旭明签订了《中山市农村土地租赁经营权流转合同》，该合同的内容是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。2.虽然在签订合同时，云汉村委尚未取得涉案土地的土地所有权证，但该土地一直属云汉村委集体所有，并于2013年2月7日取得了集体土地所有证，证号为中府集有（2013）第2400078号，云汉村委享有涉案土地的土地所有权。3.从上述土地所有权证的内容看，涉案土地为农用地，农用地并非仅用于粮食生产，云汉村委将涉案土地出租给陈建忠、阮旭明种植花卉苗木并不违反《土地管理法》、《基本农田保护条例》的规定，且陈建忠、阮旭明承租涉案土地后仅系将花卉苗木带土放置于承租土地上，而非在涉案土地上种植。陈建忠、阮旭明在上诉状中称“农田保护区的农田应严格保护，用于粮食生产”没有法律依据。4.陈建忠、阮旭明适用《土地管理法》第三十七条和《基本农田保护条例》第十七条的规定，称合同无效，云汉村委认为陈建忠、阮旭明适用法律不当。首先，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第十四条的规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，陈建忠、阮旭明所称的《土地管理法》第三十七条和《基本农田保护条例》第十七条并非是效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。其次，该法律法规所规定的“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”并不适合本案的情形，云汉村委将涉案土地出租给上诉人并非用于发展林果业和挖塘养鱼，而是用于花卉苗木的种植。5.云汉村委出租涉案土地已经所在村民代表表决通过，并经中山市沙溪镇人民政府农业办公室、中山市国土局沙溪分局、中山市沙溪镇人民政府、中山市农业局等政府部门批准。云汉村委将涉案土地作为花卉苗木生产基地用途，目的是调整产业结构、增加村民收入，同时涉案土地作为花卉苗木生产基地并不会造成土地的破坏。目前，中山市下属古镇、横栏、东升、小榄等多个镇均有花卉苗木生产基地，如果对类似本案租赁合同判定无效，则可能对中山市的花卉苗木生产造成不良重大影响。二、陈建忠、阮旭明的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。云汉村委与陈建忠、阮旭明签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》合法有效，陈建忠、阮旭明逾期向云汉村委缴交租金的行为已构成违约，根据合同约定和法律规定，云汉村委有权解除《中山市农村土地租赁经营权流转合同》，陈建忠、阮旭明应向云汉村委支付从2015年1月1日起至返还土地之日止以每月23363.4元为标准计算的租金，陈建忠、阮旭明向云汉村委缴纳的租赁保证金归云汉村委所有。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人陈建忠、阮旭明向本院提供收款收据，拟证明一审判决后陈建忠、阮旭明支付2015年上半年合同租金。云汉村委确认该证据的真实性、关联性、合法性。云汉村委向本院提供如下证据：证据一、土地集体所有证，集体土地所有权宗地图。拟证明被上诉人拥有涉案土地的土地所有权。证据二、卷内文件目录及《中山市基本农田农业生产结构调整申请表》，《云汉村花卉苗木生产基地项目第一期开发申请报告》，云汉村党员、村民代表扩大会议记录，《云汉村花卉苗木生产基地项目第二期开发申请报告》、云汉村花卉苗木生产基地照片，云汉村花卉苗木生产基地项目第二期开发规划示意图。拟证明：云汉村委出租涉案土地已经所在村民代表表决通过，并经中山市沙溪镇人民政府农业办公室、中山市国土局沙溪分局、中山市沙溪镇人民政府、中山市农业局等政府部门批准；云汉村委将涉案土地作为花卉苗木生产基地用途，目的是调整产业结构、增加村民收入，同时涉案土地作为花卉苗木生产基地并不会造成土地的破坏。证据三、中山市沙溪镇云汉村股份合作经济联合社出具的《证明》，证明该社同意云汉村委对涉案土地出租并收益。陈建忠、阮旭明对云汉村委的上述证据质证意见如下：确认证据一的真实性，但是该证据可以证明涉案土地所有权人并非云汉村委，云汉村委无权出租涉案土地。确认证据二的真实性，但不确认所证明的事实，不管云汉村委出租涉案土地是否经过村民表决或经过农业办等部门批准，都不能掩盖农田基本用地出租用于种植花木的违法行为。证据三已过举证期限，不属新证据。且现在中山市沙溪镇云汉村股份合作经济联合社同意云汉村委出租并收益，并不代表签订合同时同意云汉村委出租并收益。本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：涉案土地的土地所有权人为中山市沙溪镇云汉村股份合作经济联合社，该社同意云汉村委对涉案土地出租并收益。云汉村委出租涉案土地经村民代表表决通过，并经中山市沙溪镇人民政府农业办公室、中山市国土局沙溪分局、中山市沙溪镇人民政府、中山市农业局等政府部门批准。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为涉案合同的效力问题。云汉村委提交的集体土地所有权证书显示涉案土地所有权人为“中山市沙溪镇云汉村股份合作经济联合社农民集体”，中山市沙溪镇云汉村股份合作经济联合社亦出具证明同意云汉村委对涉案土地出租并收益，故云汉村委有权与陈建忠、阮旭明签订土地租赁合同。《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款规定，禁止占用基本农田发展林果业及挖塘养鱼。《基本农田保护条例》第十七条第二款规定，禁止任何单位及个人占用基本农田发展林果业及挖塘养鱼。云汉村委经相关行政部门批准同意，调整农业生产结构，将涉案土地出租给陈建忠、阮旭明种植花卉苗木，未改变土地农业生产用途，涉案合同未违反法律、行政法规强制性规定，陈建忠、阮旭明上诉认为合同无效的主张不成立。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5119元（陈建忠、阮旭明已预交），由上诉人陈建忠、阮旭明共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 牛庆利代理审判员 赖晓筠代理审判员 张群立二〇一六年六月二十九日书 记 员 林蔓娜黄燕红第10页共10页 微信公众号“”