（2015）温乐民初字第690号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-07-26

案件名称

乐清置信房地产开发有限公司与林彬、包玲丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

乐清市人民法院

所属地区

乐清市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

乐清置信房地产开发有限公司,林彬,包玲丽

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十二条，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

浙江省乐清市人民法院民事判决书（2015）温乐民初字第690号原告（反诉被告）：乐清置信房地产开发有限公司。法定代表人：南建中，董事长。委托代理人：陈星兴、余培枭，浙江甄博律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：林彬。委托代理人：林燕东，浙江海昌律师事务所律师，特别授权。被告：包玲丽。原告（反诉被告）乐清置信房地产开发有限公司（以下简称“置信公司”）为与被告（反诉原告）林彬、包玲丽房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月28日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015��11月4日、2016年1月25日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）置信公司的委托代理人陈星兴、余培枭、被告（反诉原告）林彬两次到庭参加了第一次庭审，原告（反诉被告）置信公司的委托代理人陈星兴、被告（反诉原告）林彬及其委托代理人林燕东到庭参加了第二次庭审，被告（反诉原告）包玲丽经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）置信公司诉称：原告系依法登记的房地产开发公司，并取得房地产开发资质。两被告系夫妻关系。原告与被告林彬、包玲丽于2010年12月30日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201090001430203，备案登记号：20101000825），合同约定了相应的标的物、价款、付款方式、违约责任等条款。2012年1月5日，双方签订了补充协议。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告未能履行其��务，尚有1592640元房款未能支付，经原告催促，被告未予履行，原告起诉要求：1、判令原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令两被告继续履行合同，支付剩余房款1592640元，3、判令两被告承担违约金暂计548505元（按逾期未付款1592640元的日万分之三自2012年2月7日计算值2015年3月31日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。2015年11月5日，原告变更第1、2、3项诉讼请求为：1、判令原告与两被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效；2、判令两被告共同偿付剩余房款1592640元；3、判令两被告承担违约金（以逾期未付款182640元为基数，按日万分之三自2012年1月7日起计算至实际履行之日止；以逾期未付款1592640元为基数，按日万分之三自2012年2月3日计算至实际履行之日止）。庭审后，原告明确其第2项诉讼请求中的违约金计算为：以逾期未付款180294元为��数，按日万分之三自2012年1月7日计算至2012年2月2日为1406元；以逾期未付款1592640元为基数，自2012年2月3日起计算至实际履行之日止。在本院指定的举证期限内，原告（反诉被告）乐清置信房地产开发有限公司为证明其主张，提供了以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证，以证明原告的主体资格。2、两被告的身份证，以证明两被告的主体资格。3、结婚证，以证明两被告夫妻关系的事实。4、《商品房买卖合同》及补充协议、确认单，以证明原、被告签订买卖合同，约定付款方式、违约金等，同时证明被告违约的事实。5、预告登记证明、商品房预售证、报备登记表、汇总表、工程进度证明、登报信息、竣工验收备案表等，以证明原告依合同约定完全履行合同义务的事实。6、发票、催款��知书、催办通知书、邮寄函，以证明被告违约，未支付剩余房款的事实，并证明原告多次催告被告付款的事实。原告（反诉被告）提供的证据原件在庭审中出示，被告包玲丽未到庭质证，视为对上述证据放弃质证的权利。被告林彬质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，对证据3的证明对象有异议，买受人是两被告，该证据与本案无关；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，《商品房买卖合同》第三条第三款已经约定的层高是3米，根据第十一条的约定，空间尺寸有变化的话应当通知被告，被告也可以要求退房；第13页中约定的地下车库642个，实际上是超出的。对于证据5的真实性无法确认，对竣工验收备案表形式真实性无异议，对于竣工验收合格是有异议的。对结顶时间汇总表的真实性无法确认，因为楼盘结顶的时间是在2012年4月13日，在房屋未结顶的时候是不能办理按揭贷款的，房屋进度证明的出具时间是2012年8月，因此双方合同约定的2012年2月3日办理按揭是不可能的，因此未履行的责任在于原告。原告当时要求被告等消息，事后也并没有通知被告，故从2012年2月3日开始计算违约金是没有依据的。对于证据6发票的真实性无异议，对EMS回执的真实性有异议，被告方均未收到EMS，签收人不是被告本人所签。本院认为，被告林彬对证据1、2、3的真实性没有异议，本院依法对证据1、2、3的真实性予以认定，可以证明双方主体资格情况与被告林彬、包玲丽系夫妻关系的事实。被告对证据4的真实性没有异议，本院对证据4的真实性予以认定，可以证明双方签订了商品房买卖合同及补充协议的事实。对于合同条款的履行的争议，详见本院认为部分的阐述。被告对证据5的真实性未提出异议，本院对真实性予以认定，可以��明原告对两被告购买涉案房屋进行了预告登记、原告于2010年4月12日取得预售证、原告对涉案楼盘商品房售价进行了价格备案、铂金湾楼盘各栋主体结构结顶时间及原告曾在乐清日报刊登交房通知与办理房屋所有权证的通知及涉案的铂金湾花园于2013年12月31日通过竣工验收并备案登记的事实。被告对证据6的发票真实性没有异议，本院对真实性予以认定，可以证明被告支付了首付款1938225元的事实。被告对原告寄送催款通知书、催办通知书及邮件回执有异议，称没有收到上述通知，被告包玲丽在庭后向本院提出鉴定申请，要求对有“包玲丽”签字收件的EMS回执单上的“包玲丽”签字的真实性予以鉴定。本院委托浙江汉博司法鉴定中心对邮件回执上“包玲丽”签字进行了笔迹鉴定。经鉴定，邮件回执上的“包玲丽”签字非包玲丽本人签字。原、被告对鉴定结论均没有异议，本院对鉴定结论予以采信。本院认为，原告提供证据6原件，本院对其真实性予以确认，其邮件回执上的收件人签名非包玲丽本人所签，故对签字的真实性不予确认，该证据可以证明原告向两被告寄出催款邮件的事实。被告（反诉原告）林彬答辩称：1、本案合同未约定明确的付款时间，原告的诉讼请求第2项中的18万元的款项是重复计算的，没有法律和事实依据。2、原告存在诸多的违约行为，如房屋层高未达到3米，属于质量问题，房屋多处存在安全隐患，合同约定的车位（数）与实际车位（数）不相符，车位的实际数量超过了合同约定。在原告未解决上述问题的情况下被告可以拒绝支付，并要求减少房屋价款。被告（反诉原告）包玲丽未答辩。被告(反诉原告)林彬、包玲丽反诉称：2010年12月30日，反诉人与被反诉人签订商品房买卖合��，购买坐落于乐清市中心区旭阳路与霖霄路交叉口铂金湾花园7幢1××4室的房产。2012年1月5日双方签订了补充协议。在上述合同与协议中，均约定被反诉人对房屋、装修、公共设施、设备等商品房质量负有责任。后，反诉人通过其他业主了解到铂金湾房屋及公共设施存在质量问题，已严重影响业主正常居住使用，在向被反诉人反映问题时，被反诉人却置之不理。被反诉人欲交付的房屋及公共设施、设备与合同约定及其他交付材料规定不相符，已构成违约，被反诉人对于房屋质量有不可推卸的责任，现房屋存在影响居住使用的质量问题，被反诉人应当承担相应的维修义务并履行违约责任。反诉人请求：判令被反诉人履行房屋质量修复义务；被反诉人支付反诉人违约损失100万元；被反诉人承担全部诉讼费用。被告（反诉原告）林彬为证明其主张，向本院提供了照片一份，以证明原告存在诸多违约行为，房屋多处存在安全隐患及原告多划出车位堵住消防通道的事实。被告包玲丽未到庭质证，视为放弃对该证据进行质证的权利。原告对该组证据的三性均有异议，认为不能证明待证事实，原告方已经提供证据证明验收合格，不存在安全隐患，而对于车库，所有权人是原告，原告划分车库的行为系原告自行处分，与被告无关。本院认为，原告虽对照片的真实性有异议，但未提供证据予以反驳，故本院对照片的真实性予以认定，但照片本身无法证明原告存在违约、房屋存在安全隐患的事实。原告（反诉被告）置信公司答辩称：反诉原告反诉状所称与事实不符，其中表达的内容缺乏依据，请法庭不予采信。反诉原告的请求于法无据，应予以驳回。原告（反诉被告）置信公司为证明自己的主张，向本院提供水电消防公共移交记录、消防主要设备移交清单、物业交接资料确认单、铂金湾花园水电公用主要设备移交清单复印件，以证明涉案楼盘消防等已经验收合格的事实。被告包玲丽未到庭质证，视为放弃对该证据进行质证的权利。被告林彬对该组证据的真实性有异议，并认为不能证明被告的待证事实。本院认为，原告未提供证据原件供本院核实，本院对该组证据的真实性不予认定，即使该组证据是真实的，移交记录本身无法证明待证事实。被告（反诉原告）在本院指定的期限内向本院提出申请，要求对涉案的铂金湾花园第7幢1××4号房屋的质量是否合格进行鉴定，本院委托浙江金华三和工程检测有限公司进行鉴定。浙江金华三和工程检测有限公司于2016年6月6日出具工程质量检测鉴定报告，鉴定结论为铂金湾花园第7幢1××4号房的房屋工程质量不影响该房屋的结构安全和使用功能，但对报告第3部分所列的质量缺陷及相关部位采取必要的处理措施。原告对鉴定结论没有异议，被告林彬对鉴定结论本身没有异议，但认为论述过于概要、模糊，主要意见为：涉案房屋验收的依据是《温州市住宅工程质量分户验收规则》，其中规定了净开间、进深允许的偏差至为±15mm，每一检查单元计量检测的项目由80%及以上存在允许偏差范围，最大偏差至不超过允许偏差的1.5倍，根据鉴定报告，现场测量的结果中厨房、外卫、主卧、内卫已经超过了最大偏差值，且与分户验收记录表中记录的偏差值不同，故对分户验收结果不认可，房屋存在质量问题；房屋的地面、报警系统存在质量问题；仅对楼板厚度进行检测，而未对混凝土厚度、抹灰厚度、保温层厚度进行分别检测；没有对门窗材质进行鉴定等。被告包玲丽的质证意见同被告林彬的质证意见。��院认为，原、被告未对鉴定结论本身有异议，故本院对鉴定结论的认定结果予以采信。经审理本院查明：被告（反诉原告）林彬和包玲丽系夫妻关系。2010年12月30日，原告（反诉被告）置信公司与被告（反诉原告）林彬、包玲丽签订《商品房买卖合同》（合同编号：201090001430203，备案登记号：20101000825），合同第三条约定：买受人（包玲丽、林彬）购买的商品房为乐清市铂金湾花园第7幢1××4号房，该商品房建筑面积共158.42平方米；合同第五条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米30288元，总价款为4798225元；合同第十条约定：“出卖人（置信公司）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按些列第1种方式处理：1、(1)逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第(1)项种的比率）。”合同附件八第一条第2项约定：付款方式为首期房款总金额为2888225元，买受人应于合同签订之日支付首期房款第一批金额1938225元，并于2011年6月1日前支付首期房款剩余金额950000元，剩余购房款1910000元通过商业银行按揭贷款的方式予以支付，并应在达到放款条件之日向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，并按照银行的要求签署办理按揭贷款��续所需的相关文件，缴纳办理按揭贷款所需费用。因买受人原因在达到放款条件之日未办理银行按揭贷款的相关手续或不能办理银行按揭贷款的，且买受人也未以其他方式付清剩余购房款的，视为买受人逾期付款，出卖人有权单方解除合同。合同附件八补充协议第八条其他约定第3项约定，“通知应以简体中文书面形式发出，收件地址以本合同所列当事人地址为准，一方地址发生变更应当及时以书面形式通知对方。以下情形视为已送达：（1）已经有被送达人签收的送达回证；（2）该通知以邮递方式发出后7天的；（3）以传真等方式通知对方后以适当的形式确认的；一方联系方式变更后未及时通知另一方，导致另一方发出的通知无法按时送达，视为已送达。”合同签订当日，两被告支付了第一期购房款的第一部分即1938225元。2011年2月15日，上述《商品房买卖合同》进��了备案登记。2012年1月5日，林彬、包玲丽与置信公司签订《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》，约定：出卖人与买受人约定按原合同建筑面积158.42平方米退精装修款，精装修退款标准为8000元/㎡,原合同单价为30288元/㎡，现该套商品房单价为22288元/㎡，房款总价为3530865元。原合同买受人按按揭贷款方式付款，现同意按以下第3方式付款：……3、按揭（组合）贷款：买受人签订本《补充协议》之日起20个工作日内，根据指定银行的贷款要求，提供银行按揭贷款所需一切资料、签署按揭贷款合同及相关文件、缴纳贷款所需费用，并办理公证委托手续，全权委托出卖人办理其银行按揭、房贷等相关手续。……2）已缴纳原合同房款总价40%的买受人，提供按揭相关资料并办理委托手续后，于2012年1月7日前补齐毛胚房总价60%的差额，即182640元。若买受人未按补充��议约定时间按时缴款，出卖人按原合同约定的违约条款追究买受人违约责任。双方于同日签订了合同签署确认单、精装退款协议签署确认单，确认上述补充协议的价款和付款方式。尔后，两被告未按期支付补齐差额款182640元，亦未办理按揭贷款手续。原告置信公司曾向两被告发催款通知函、催款通知书催付，两被告至今未予支付。涉案房屋至今尚未交付两被告使用。另查明，原告置信公司于2010年4月12日取得涉案的铂金湾花园商品房的《商品房预售证》（售许字（2010）第07号）。铂金湾花园的7号楼于2011年11月11日结顶。铂金湾花园于2013年12月31日通过了竣工验收，并于2014年1月24日进行了竣工验收备案。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件、《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》均是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应当按照合同约定履行义务。被告林彬、包玲丽支付了购房款1938225元，剩余购房款1592640元中的182640应在2012年1月7日前支付，并于2012年1月5日起的20个工作日内办理银行按揭贷款手续。由于被告包玲丽、林彬未按约履行付款义务，原告置信公司要求两被告继续履行合同支付购房款并按照合同约定承担相应违约责任的诉请主张，本院予以支持，违约金分二段计算，2012年1月8日至2012年2月3日以180294元为基数按每日万分之三计算为1406元，自2012年2月4日起以1592640元为基数按每日万分之三计算至实际履行之日止。对于反诉原告林彬、包玲丽主张的反诉被告置信公司所提供的商品房质量存在问题，要求其修复房屋的主张，本院认为，根据浙江金华三和工程检测有限公司出具的检查鉴定报告结论认定房屋工程质量不影响该房屋的结构安全和使用功能��结合房屋已经通过竣工验收的事实，可以认定房屋不存在质量问题；对于检查鉴定报告所指出的第3点中存在需要采取必要处理措施的事项属于瑕疵，不影响房屋整体不存在质量问题的判断，需要进行修补的部分，原告可自行采取必要的修补、更换措施，在双方进行房屋交接时，原告应接受被告查验房屋，被告有权要求原告提供符合合同约定条件的房屋，但涉案房屋尚未办理房屋交接手续，故反诉原告要求反诉被告履行房屋质量修复义务的主张，本院不予支持。对于反诉原告林彬、包玲丽认为反诉被告存在违约，主张房屋层高没有合同所约定的3米，根据浙江金华三和工程检测有限公司出具的检查鉴定报告，房屋的室内净高加上楼板厚度，均已超过3米；对于两被告主张的房屋公共设施、公告设备、车位等问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对��筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”公共的设施设备、车位（商品房买卖合同中约定归原告所有的车位以外）等属于全体业主所有，本案仅就被告林彬、包玲丽专有部分的纠纷问题进行处理。由于反诉原告未能就其所主张的反诉被告存在违约提供充分证据予以证明，故对其请求反诉被告支付违约金100万的主张于法无据，本院不予支持。被告包玲丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）乐清置信房地产开发有限公司与被告（反诉原告��林彬、包玲丽于2010年12月30日签订的《商品房买卖合同》及附件，于2012年1月5日签订的《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》合法有效。二、被告（反诉被告）林彬、包玲丽于本判决生效之日起十日内共同支付原告（反诉被告）乐清置信房地产开发有限公司购房款1592640及违约金（违约金计算至2012年2月3日为1406元，自2012年2月4日起以1592640元为基数按每日万分之三计算至实际履行之日止。）。款交本院民一庭转付。三、驳回被告（反诉原告）林彬、包玲丽的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23929元，反诉受理费6900元，由被告（反诉被告）林彬、包玲丽负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审　判　长　　施巧巧人民陪审员　　郑秋秋人民陪审员　　吴玲娟二〇一六年六月二十九日此件与原本核对无异代书　记员　　胡晓文来自