（2016）京02民终5035号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-20
案件名称
北京昊坤嘉业房地产开发有限公司上诉林秀姐商品房预售合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京昊坤嘉业房地产开发有限公司,林秀姐
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5035号上诉人（原审被告、反诉原告）北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号黄村镇政府东配楼313室。法定代表人白利波，董事长。委托代理人许祥，男，1976年4月4日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）林秀姐，女，1963年8月10日出生。委托代理人张璇，北京市华泰律师事务所律师。委托代理人晋尧，北京市华泰律师事务所律师。上诉人北京昊坤嘉业房地产开发有限公司(以下简称昊坤公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2016年1月，林秀姐起诉至原审法院称：2010年12月27日，我与昊坤公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定：我购买坐落于大兴区新城北区22号地-2地块10号住宅楼×层×号房屋一套，昊坤公司应于2012年11月15日前向我交付房屋。合同签订后，昊坤公司因我不与其签订补充协议，拒不将双方所签房屋预售合同给付我，为此，双方引发诉讼。该案经审理，已由法院作出终审判决，判令昊坤公司与我继续履行双方所签《北京市商品房预售合同》，驳回了昊坤公司要求解除预售合同、要求我承担违约金等全部诉讼请求。该案判决后，我同意将购买涉诉房屋的全部剩余购房款一次性支付给昊坤公司，昊坤公司却置生效法律文书确定的事实于不顾，执意不履行预售合同。现我要求：判令在我付清房款后昊坤公司将位于大兴区新城北区22号地-2地块10号住宅楼×层×号房屋交付给我，并协助我办理上述房屋的权属转移登记手续，案件受理费由昊坤公司负担。昊坤公司辩称：一、本案属于重复起诉，应裁定驳回起诉。我公司与林秀姐原商品房预售合同纠纷案，法院已判决双方继续履行合同，且林秀姐已经向法院申请强制执行。二、本案因林秀姐违约，其要求交付房屋及办理产权转移登记的条件不具备，应驳回其诉讼请求。根据合同附件补充协议约定，林秀姐未付清房价款，并未缴纳契税、专项维修资金、物业服务费用、供暖费或其他相关费用，未支付逾期付款违约金，故应驳回其诉讼请求。另外，根据合同约定，在交付房屋之日起730日内，由我公司办理产权转移登记。三、林秀姐没有预售合同范本，不影响其承担违约责任。不论林秀姐是否持有预售合同范本，均不能以其不知道合同内容为由拒绝承担违约金。林秀姐不仅在预售合同上签字确认，在该合同关键页上也已签字确认，并按照约定向我公司支付了商品房首付款，向银行提交了不完整的贷款资料，林秀姐无法否认自己是知晓合同内容的。前诉二审法院以林秀姐没有销售合同范本不知道权利义务为由不支持我公司解除合同，仅是没有达到解除合同的程度而已，但既没有认定林秀姐不构成违约，也没有查清贷款未获批准的原因，前二审判决仅是没有支持我公司解除合同违约金，但并不影响我公司主张逾期付款违约金。林秀姐拒不办理按揭贷款，拒不支付剩余房款，事实清楚，依法承担违约责任。故我公司提起反诉，要求判决林秀姐支付我公司逾期付款违约金（以剩余房款125万元为基数，按照每日万分之五计算，自2011年1月4日起至实际支付之日止），并承担本案诉讼费。林秀姐针对昊坤公司的反诉答辩称：我不同意昊坤公司的全部反诉请求。昊坤公司没有通知我能否办理贷款，也没有通知我交现金，银行也没有通知我能否办理贷款，昊坤公司也没有给我合同，故系昊坤公司的原因导致没有办理贷款。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。林秀姐与昊坤公司签订的预售合同是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据法院查明的事实，林秀姐在签署预售合同后，并未获得合同原件。获得预售合同文本是依照预售合同履行义务、保障权利的前提，林秀姐未取得58页预售合同原件，依照预售合同履行约定义务根本无从谈起，更无法依照预售合同约定办理贷款手续或享有哪种权利。昊坤公司提供的特快专递显示其公司于2015年12月12日将预售合同原件交给了林秀姐；林秀姐已于2015年8月10日将购房尾款125万元交给法院；昊坤公司称林秀姐逾期付款构成违约，要求林秀姐支付逾期付款违约金的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。生效判决已判决昊坤公司与林秀姐继续履行预售合同；林秀姐同意按照预售合同的约定履行合同，并表示同意支付过户过程中产生的税费，如果涉及到由昊坤公司支付的部分，待自己支付后另行向昊坤公司主张，如果昊坤公司配合，也愿意委托昊坤公司代办产权，并在交付房屋前向昊坤公司交纳专项维修基金、契税、有线电视初装费、产权证印花税、产权登记费、产权代办费，如果昊坤公司不配合，自己将向相关部门交纳这些税费，不同意向昊坤公司交纳自2012年11月15日起至今的物业费和供暖费，愿意支付房屋交付后产生的物业费和供暖费，称昊坤公司不是物业费和供暖费的权利主张主体，主张物业费和供暖费另行解决。现林秀姐和昊坤公司对物业费和供暖费的起算时间产生争议，因昊坤公司不是主张物业费和供暖费的权利主体，且对该争议的产生负有一定的责任，故法院在本案中对物业费和供暖费的支付问题不予处理，可另行解决。林秀姐要求在付清购房款125万元后昊坤公司交付涉案房屋，并协助办理上述房屋的权属转移登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。昊坤公司称林秀姐要求交付房屋及办理产权转移登记的条件不具备的辩解意见，缺乏依据，法院不予采信。因生效判决仅判决继续履行合同，未对具体履行合同进行判决，昊坤公司亦未主动履行合同，故对昊坤公司称本案属于重复起诉，应裁定驳回起诉的辩解意见，缺乏依据，法院不予采信。因昊坤公司的原因导致合同未能按期履行，现涉诉房屋已具备办理过户条件，故对昊坤公司称在交付房屋之日起730日内办理房屋产权转移登记的辩解意见，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，原审法院于2016年3月判决：一、于判决生效后十日内，林秀姐向北京昊坤嘉业房地产开发有限公司支付购房款一百二十五万元，在支付前述款项同日，北京昊坤嘉业房地产开发有限公司向林秀姐交付位于北京市大兴区新城北区二十二号地-二地块十号住宅楼×层×室房屋，并协助林秀姐到房屋主管部门办理上述房屋产权证过户至林秀姐名下；二、驳回北京昊坤嘉业房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱或非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，昊坤公司不服原判决上诉至本院，要求撤销原判决，改判支持其原审反诉请求。其主要上诉理由为：原判决适用法律错误，林秀姐不持有预售合同范本不能作为其不履行付款义务的理由，也不能据此不支付逾期付款违约金；原判决突破双方合同约定，无视林秀姐履行付款义务在先，直接判决我公司交付房屋及办理产权登记手续是错误的，林秀姐应当先交付专项维修基金、契税、有线电视初装费等各项费用，并应补交物业费和供暖费，之后，我公司才能交付房屋；办理产权证应在房屋交付之日起730日内，而非原判决确定的判决生效后10日内。林秀姐同意原判决。经审理查明：位于北京市大兴区的首邑溪谷嘉园项目系昊坤公司开发。林秀姐于2010年12月7日向昊坤公司交付购房款541382元，并于2011年1月15日与昊坤公司就购买该项目商品房签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号为：y1109727）。双方在合同中约定：林秀姐购买坐落于大兴区新城北区22号-2地块10号住宅楼×层×室的房屋一套，总价款为人民币1791382元，预测建筑面积为64.33平方米，套内建筑面积50.03平方米。出卖人应在2012年11月15日前向买受人交付房屋；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房;双方可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、有线电视初装费、产权证印花税、产权登记费、产权代办费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人自行向相关单位缴纳第二十四条约定的物业服务费用、供暖费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据；该合同附件五约定买受人采用按揭贷款方式付款，买受人应于2010年12月7日前向出卖人支付首付款541382元，剩余房款125万元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人，买受人应按补充协议的期限与要求办理完按揭贷款。该合同附件十一第一条约定：若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定：1、买受人应自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，并按商业贷款银行要求提交完整、真实的个人资信证明材料、签署相关文件、缴纳相关费用、办理相关手续，否则视为买受人逾期支付首付款以外的其余房款；2、若买受人按上述第1项之约定履行完相关义务后，其贷款申请被商业贷款银行拒绝的，买受人应在其贷款申请被商业贷款银行拒绝之日7日内向其他商业贷款银行申请贷款，并按商业贷款银行的要求重新提交完整、真实的个人资信证明材料、签署相关文件、缴纳相关费用、办理相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款；3、若买受人按上述第2项之约定履行完相关义务后，其贷款申请仍被商业贷款银行拒绝的，买受人应自其贷款申请被商业银行拒绝之日起7日内，与出卖人协商变更付款方式。若买受人未在前述协商期限内与出卖人协商变更付款方式或者协商未果的，则视为买受人选择一次性付款。买受人选择或被视为选择一次性付款的，买受人应自做出或被视为做出选择之日起15日内一次性付清剩余房款；……5、若自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时若因该商品房工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房工程进度具备按揭放款条件之日起7日内），买受人申请的商业贷款仍未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得商业贷款，则买受人应于前述期限届满之日起15日内一次性付清剩余房款，否则出卖人有权解除预售合同，并约定出卖人解除合同的，买受人需支付违约金等……第四条第2项约定：出卖人按预售合同之约定交付该商品房前，如有下列情形之一的，预售合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任，若由此导致出卖人遭受的损失由买受人负责赔偿，且自出卖人书面交付通知载明的交付期限届满之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用（包括但不限于物业服务费用、供暖费。下同）亦由买受人承担：（1）买受人未付清房价款；（2）买受人未按预售合同之约定缴纳契税、专项维修资金、物业服务费用、供暖费或其他相关费用；（3）买受人逾期偿还银行贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任后，买受人未归还代偿款项；（4）买受人未按预售合同或本协议之约定付清应由买受人承担的违约金、赔偿金；（5）买受人未按预售合同或本协议之约定履行其他相关义务。上述合同签订后，昊坤公司未将预售合同原件交付给林秀姐，林秀姐亦未在已加盖有昊坤公司印章的商品房预售合同联机备案表上签字。后林秀姐向中国建设银行大兴支行（以下简称：建行大兴支行）提交了户口簿、身份证、收入证明等贷款所需材料，但未在建行大兴支行个人类贷款申请审批表上签名。预售合同签订后的45日内，林秀姐的贷款申请未获建行大兴支行批准，其提交的贷款资料被建行大兴支行退回至昊坤公司处。2011年1月15日，预售合同在大兴建委办理了网上签约联机备案手续。2011年4月15日，涉案房屋所在的楼栋结构封顶，2012年1月9日，涉案房屋所在楼栋验收合格。另查：因林秀姐未获得银行贷款，亦未向昊坤公司支付剩余购房款125万元，昊坤公司于2013年1月诉至原审法院，要求：1、解除双方签订的预售合同；2、林秀姐协助其公司办理预售合同网上签约解除手续；3、林秀姐支付违约金358276元，首付款扣除违约金后在林秀姐协助办理预售合同网签解除手续后退还给林秀姐。在该案庭审过程中，林秀姐提出同意支付剩余购房款，要求继续履行合同，并提起反诉，要求：继续履行预售合同，昊坤公司立即向林秀姐交付预售合同原件一份，并给付占用首付款产生的利息。原审法院于2015年4月15日作出（2013）大民初字第2544号民事判决，判决解除预售合同，昊坤公司退还林秀姐房款并将预售合同原件一份给付林秀姐，林秀姐协助昊坤公司办理网上签约注销手续，驳回昊坤公司和林秀姐的其他请求。判决后，双方均不服，均提起上诉。经审理，本院认为：昊坤公司未将预售合同原件交付林秀姐违反了合同的约定；对林秀姐来说，没有58页的预售合同文本，依据预售合同履行约定义务根本无从谈起，更无法依照预售合同约定办理贷款手续以及在贷款未获批准之后知晓自己应当如何继续履行义务或享有哪种权利；林秀姐向大兴建委投诉并提交“事情经过”，解除合同的意思表示不是向合同相对人作出的，且林秀姐提出的“退还首付款”和“赔偿损失”系不可分割的要求，故据此不能剥夺林秀姐要求继续履行预售合同的权利。据此，本院作出（2015）二中民终字第06757号民事判决书，对原审判决进行了改判：对昊坤公司要求解除预售合同并要求林秀姐配合办理预售合同网上签约解除手续以及支付违约金的诉讼请求，不予支持，对林秀姐要求继续履行合同的反诉请求，予以支持，对林秀姐要求昊坤公司交付预售合同原件一份的反诉请求，予以支持，对林秀姐要求昊坤公司给付占用首付款产生的利息的反诉请求，不予支持。再查：在原审中，昊坤公司表示林秀姐需支付专项维修基金、契税、有线电视初装费、产权证印花税、产权登记费、产权代办费、物业服务费、供暖费后才能交付房屋。因林秀姐未付清房款，导致房屋未能按合同约定交付，物业费和供暖费应自合同约定的交房时间2012年11月15日起计算。经询，林秀姐表示同意支付过户过程中产生的税费，如果涉及到由昊坤公司支付的部分，待自己支付后另行向昊坤公司主张；如果昊坤公司配合，也愿意委托昊坤公司代办产权，并在房屋交付前向昊坤公司交纳专项维修基金、契税、有线电视初装费、产权证印花税、产权登记费、产权代办费，如果昊坤公司不配合，自己将向相关部门交纳这些税费，不同意向昊坤公司交纳自2012年11月15日起至今的物业费和供暖费，愿意支付房屋交付后产生的物业费和供暖费，称昊坤公司不是物业费和供暖费的权利主张主体，主张物业费和供暖费另行解决。又查：昊坤公司向法院提交特快专递详情单及网上查询结果打印件，以证明已将预售合同原件交付给了林秀姐。网上查询结果打印件显示，该特快专递已于2015年12月12日由本人签收。林秀姐认可收到了该特快专递。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、办理按揭贷款所缺的资料表、特快专递详情单及网上查询结果打印件、（2013）大民初字第2544号民事判决书、（2015）二中民终字第06757号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：根据查明的事实，本院（2015）二中民终字第06757号生效判决对林秀姐与昊坤公司之间的商品房预售合同纠纷确认：林秀姐与昊坤公司签订的商品房预售合同合法有效；昊坤公司未将预售合同原件交付林秀姐违反了合同的约定，林秀姐在未获取合同文本的情况下，难以对逾期付款责任等对其利益有重大影响的条款形成充分的理解和认识，因此，对昊坤公司以林秀姐不履行合同主要义务构成根本违约要求解除双方签订的预售合同诉讼请求不予支持，并判决林秀姐与昊坤公司继续履行双方签订的《北京市商品房预售合同》。在本次诉讼中，林秀姐同意支付昊坤公司剩余房款，并同意支付专项维修基金、契税、有线电视初装费等各项应当由其负担的费用，原审法院判决昊坤公司交付房屋并协助办理房屋产权变更登记手续于法有据，与法院生效判决不悖，本院予以确认。昊坤公司仍坚持认为林秀姐逾期付款构成违约，应当支付逾期付款违约金，对此，本院认为，昊坤公司利用自己在订立合同过程中的优势地位，在签约后不把合同原件交于林秀姐，给林秀姐按照合同履行付款义务造成障碍。因此，昊坤公司以林秀姐逾期付款为由，要求其支付逾期付款违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。至于昊坤公司上诉称办理产权证应在房屋交付之日起730日内，而非原判决确定的判决生效后10日内，没有法律依据，该理由本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费4607元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费7631元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费12238元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 霍翠玲代理审判员 马潇二〇一六年六月二十九日书 记 员 刘 佳 来源：