（2016）粤0306民初6673号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-19
案件名称
谢秋杰与刘金玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢秋杰,刘金玲,深圳市家家顺房产交易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初6673号原告谢秋杰，女，汉族，1986年7月17日出生，住址河南省漯河市召陵区。委托代理人黄辉，广东丰鹏律师事务所律师。委托代理人施小珺，广东丰鹏律师事务所律师。被告刘金玲，男，汉族，1986年3月16日出生，住址湖南省邵东县。委托代理人桑波，广东瑞霆律师事务所律师。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，地址广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，组织机构代码68379045-0。法定代表人杜艳花。原告谢秋杰诉被告刘金玲、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄辉、施小珺，被告刘金玲的委托代理人桑波到庭参加了诉讼。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年4月就位于宝安区的润恒尚园l栋18B的房屋转让达成协议，双方签订了《房地产买卖合同》，该合同经(2015)深宝法民三初字第1632号判决有效。根据合同第二条中的“卖方于2015年12月31日之前办理出一手商品房房产证并通知买方，所需税费自行承担，逾期视为违约”。第三条“该房地产转让总价款为人民币3100000元”。第九条“如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。”现已过双方约定的办证时间，房产证仍未能办妥。故，被告逾期办证的行为已经构成违约，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付逾期办证违约金109120元(自2016年1月1日起，以310万为基数，按每日万分之四计算违约金，暂计至起诉之日，之后一直计算至被告履行完办证义务之日止)；2、诉讼费等费用由被告承担。被告辩称，（2015）深宝法民三初字第1632号民事判决书已对本案相关事项进行过判决，原告提起本案诉讼，违背一事不再审原则。上述民事判决书虽然尚未生效，但本案从民事之债变更了法律之债，应当按照判决进行处理。原告完全可以在第1632号判决判下来之后以上诉的方式主张权利，而不是另行提出诉讼，而且，在第1632号之后原告也提起过类似的诉讼，但因其迟到而按撤诉处理，原告的行为是对司法资源的浪费；二、因原告在第1632号案件中已经查封了涉案房产，被告事实上无法将房产登记于自己的名下，无法办理一手房产证。三、原告提起（2015）深宝法民三初字第1632号民事诉讼的诉讼请求第三项即是要求被告从起诉之日起至实际履行办理买卖合同义务之日止按310万元为基数每日支付1240元的违约金，这与原告在本案中的诉求第一项是一致的，按照一事不再审的原则，应当驳回原告的相关诉请。同时，按照该判决，在原告没有支付房屋转让余款270万元之前，被告没有义务将相关的房地产交付给原告。原被告之间的房屋买卖合同义务实际上已经判决所改变，虽然上述判决书并未生效，但原告也无权再依据原来的房地产买卖合同提起相关的诉求。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司未到庭答辩，但于庭前提交了书面意见称，一、2015年4月6日，第三人向原告谢秋杰、被告刘金玲提供位于深圳市宝安区润恒尚园1栋18B信息紫云服务并收取信息咨询费5万元。同日，原告谢秋杰、被告刘金玲基于真实的意思表示签订了《房地产买卖合同》。合同约定被刘金玲将位于深圳市宝安区润恒尚园1栋18B的房产以310万元价格出售给原告谢秋杰，合同约定由被告在2015年12月31日前办理一手商品房房产证。根据合同，原告谢秋杰向被告刘金玲支付定金40万元。二、原被告双方协商由原告提前对房产进行装修并缴纳相关物业费用，签署了《装修委托书》和《委托银行代收款协议书》，由原告缴纳了相关物业费，此后被告以涉及个人债务纠纷、房产可能被查封为由拒绝办理房产证，经原告多次催告仍无结果，后原告于（2015）深宝法民三初字第1632号一案中起诉被告要求继续履行合同。第三人于2015年12月2日收到一审判决书，2016年1月15日收到被告刘金玲上诉状，2016年6月1日收到二审传票，该案正在二审阶段。三、第三人已向买卖双方提供信息咨询，履行信息咨询义务。经审理查明，2015年4月6日，原告谢秋杰（买方）与被告刘金玲（卖方），在第三人深圳市家家顺房产交易有限公司的居间下，签订了一份《房地产买卖合同》，相关约定如下：被告将其位于深圳市宝安区润恒尚园1栋18B转让予原告，该房地产产权现状为尚未办理出商品房房产证，买方已检查或已授权代表代为检查并已知悉该房地产的产权现状，2015年12月31日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需税费自行承担，逾期视为违约；卖方应于办理出房产证之日起60日内还清贷款或办理赎楼手续（卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于办理出房地产证之日起10日内与担保公司签订服务合同，同时给担保公司及其指定的人员办理委托赎楼公证手续，买方应予协助）；转让成交价3100000元；该房地产转让定金为40万元，买方须于签署本合同时向卖方支付定金5万元，本合同签订三日内，向卖方支付定金余额35万元；买方须于卖方办理出房地产证之日起30日内支付除定金之外的首期款53万元至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行通知后应积极配合，并签署相关文件；在银行出具贷款承诺函之日，（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并且注销抵押登记之日）起五日内，买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起五日内，买卖双方需到国土局、产权登记中心等相关部门办理完缴纳税费及领取房产证的手续，领取房产证当日买方须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续，如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或者拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，应向对方承担违约责任；涉案房产过户税费全部由买方承担；卖方应当于收到全部楼款（除交房保证金外）后的三日内将该房地产及钥匙交付买方，与买方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，结清水、电、气等所有相关费用并办理过户手续。卖方将该房地产交付买方使用后，水、电、气等所有相关费用由买方承担，因装修造成的损失由买方承担；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则；卖方自己赎楼，因赎楼产生的费用由卖方承担，卖方同意买方在卖方拿到抵押合同后二日内再转定金。合同签订后，原告已向被告支付了定金人民币400000元。2015年7月27日，原告诉至本院，案号为（2015）深宝法民三初字第1632号，诉请判令继续履行其与被告签署的《房地产买卖合同》，同时诉请被告从起诉之日起至实际履行办理买卖合同义务之日止按照310万为基数每日支付1240元的违约金。本院于2015年11月25日作出民事判决书，认定被告在履行期限届满前明示或以实际行动明示了其不予继续履行合同的意思表示，已构成违约，但因被告办理一手商品房房地产证的期限尚未届满，原告要求自起诉之日计付逾期办证的违约金缺乏依据，对该项诉讼请求未予支持。该案现在二审审理中。被告主张其前往银行办理涉案房产的房产证，但银行告知其因房产已被查封，故无法办理。被告提交了《深圳市地方税务局房地产交易环节契税减征申报表》以证明其上述主张。原告因该证据无原件可供核对，故不予认可。关于涉案房产可办理一手房产证的时间。原告主张在2015年12月31日前已具备办理一手房产证的条件；被告主张其均相关文件交给了按揭银行，但银行告知无法办理，因房产已被法院查封。另查，1、原告主张其已于2015年8月17日因上述1632号案件诉讼保全查封了涉案房产。2、2015年7月6日，原告通过律师给被告发函称经原告向开发商核实，案涉房产已经可以办理房产证，被告不予办理已构成违约，并要求被告在收到律师函7日内，到所售房产的开发商处办理房地产权证的相关手续，递交办理房地产权证的相关资料。上述律师函，被告已确认收到。3、被告由于其妻子不同意故其于2015年7月告知原告不再出售涉案房产。再查，涉案房产已经初始登记，权利人为润恒尚园公司，份额100%。原告在深圳市住房限购区域内具有购买资格，可购一套。以上事实，有《房地产买卖合同》、民事判决书、申报表等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告谢秋杰提起本案诉讼，诉请被告刘金玲支付逾期办证的违约金。被告主张原告已在（2015）深宝法民三初字第1632号案件中提出上述主张，原告提起本案诉讼违反了“一事不再理”原则，应当驳回其起诉。经查，本院作出的（2015）深宝法民三初字第1632号民事判决书中，认定被告办理一手房产证的期限尚未届满，故对其诉请的逾期办证违约金未予支持。原、被告约定的办证期限已于2015年12月31日截至，原告于2016年3月30日提起本案诉讼，未违反相关法律规定，本院应予受理。对被告的相关主张，本院不予采信。原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。依照合同约定，被告应当于2015年12月31日之前办理一手商品房房产证，如逾期未履行，应承担相应的违约责任。经查，涉案房产已于2015年8月因原告申请诉讼保全而被查封，即便该房产已具备办理一手房产证的条件，但因房产已被查封，被告的办证义务已存在事实上的履行不能。现有证据不足以证明被告在2015年12月31日后仍拒绝履行合同约定的办证义务，原告诉请被告支付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告谢秋杰的诉讼请求。本案案件受理费1241元，由原告承担，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈蕾仰二〇一六年六月二十九日书记员 席俊奇书记员 李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第10页共10页 来源：百度搜索“”