（2016）内02民终744号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-11-30
案件名称
周治中与包头市鑫瑞物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区包头市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区包头市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周治中,包头市鑫瑞物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区包头市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内02民终744号上诉人(一审被告)周治中,个体工商户,住内蒙古自治区包头市青山区。被上诉人(一审原告)包头市鑫瑞物业服务有限公司,住所地内蒙古自治区包头市青山区青东路以西文学道以北福泰嘉苑318号底店。法定代表人刘波,经理。委托代理人赵立山,该公司职工。委托代理人王毅,该公司职工。上诉人周治中因与被上诉人包头市鑫瑞物业服务有限公司(以下简称鑫瑞公司)物业服务合同纠纷一案,不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院(2015)包青民初字第2143号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成由审判员吴钢担任审判长,审判员刘兴平、魏晓燕参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明,原告包头市鑫瑞物业服务有限公司(乙方)与包头市青山区雅园小区业主委员会(甲方)签订《小区物业管理合同书》1份,合同约定,甲方将包头市青山区幸福路8号街坊雅园小区建筑面积7.5万平方米的住宅小区委托乙方实行物业管理,接管日期为2014年5月22日,物业管理服务期限为5年,从2014年5月22日至2019年5月21日止。收费标准和方式为多层每平方米每月0.65元;高层1层每平方米每月0.85元,2-3层每平方米每月1.05元,4-5层每平方米每月1.25元,6-11层每平方米每月1.40元。物业管理费每年收缴一次,第一年在服务三个月后开始收缴,以后就从上一年的截止日期开始,收缴物业费由物业公司自行收取。被告周治中居住在包头市青山区幸福路8号街坊雅园小区,房屋建筑面积为131.27平方米,楼层为1楼,原告称物业服务费应该按每平方米每月0.65元标准收取,据此被告未向原告交纳2014年5月22日至2015年5月21日的物业服务费1024元。诉讼中,原告自愿放弃对诉讼工本费50元诉讼请求的主张。一审法院认为,原告包头市鑫瑞物业服务有限公司与包头市青山区雅园小区业主委员会签订《小区物业管理合同书》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定,应确认为有效合同,对签约双方均具有约束力,双方应自觉履行。被告周治中作为包头市青山区雅园小区的业主,应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务后,被告应向原告支付物业管理服务费,故原告要求被告支付物业管理服务费1024元的诉讼请求,理由充分,该院予以支持。原告自愿放弃对诉讼工本费50元诉讼请求的主张,该院予以认可;被告的延迟缴纳物业费的抗辩理由,依据不足,该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条,《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条之规定,判决如下:被告周治中支付原告包头市鑫瑞物业服务有限公司物业服务费1024元,于本判决生效之日起三日内付清。案件受理费50元(原告包头市鑫瑞物业服务有限公司已预交),由被告周治中负担,于本判决生效之日起三日内随上述款项一并给付原告包头市鑫瑞物业服务有限公司。一审宣判后周治中不服,向本院提起上诉,请求撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;一、二审诉讼费由被上诉人负担。其上诉的主要理由是,一审判决认定基本事实不清,上诉人没有和被上诉人签订过《物业管理合同》。现“业主委员会”是自愿报名产生,并非广大业主选举产生,也从未开过业主大会,且现“业主委员会”中的五人有二人已提出辞职,上诉人在被上诉人接管本小区时要求公示交接账目未果也提出辞掉“业主委员会”成员职务,上诉人认为现“业主委员会”已不能代表业主行使权力。被上诉人私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内、道路两侧等其他位置放置商业广告牌,并没有向业主公布其收入的流向,其广告收益应该为全体业主共有,被上诉人的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内,并向业主公布收支情况。上诉人所居住小区楼房后的原有绿化带被强行硬化成停车场,车辆与楼房零距离接触,毫无安全感。车辆停车后造成地基严重塌陷,燃气管道外保温墙严重开裂,而且大量汽车的尾气、灯光、噪音等严重影响上诉人与其他业主的正常休息和生活。上诉人同其他业主曾经多次提出要求被上诉人在与上一物业交接时公示财务收支状况,限期结束后一直未完全公示,其已公示的账目收支十分笼统,数值夸张令上诉人无法信服。被上诉人在未经上诉人和业主或“业主委员会”同意的情况下私自出租自行车棚、办公用房等小区的固有设施,上诉人与其他业主要求被上诉人公示账目,被上诉人从未公示过。被上诉人私自改装电梯层控锁,致使上诉人等业主无被上诉人发的电梯卡无法正常回家,给家有老弱病残的业主带来许多不便,致使一位老人爬楼梯时摔伤,上诉人亲眼目睹伤情。2014年夏季,上诉人的一辆电动车放在楼道被偷,事后被上诉人接手的上一物业公司以不是其职责范围未予以处理。综上,一审法院认定事实不清,证据不足,请求二审法院依法查明事实,从而维护上诉人的合法权益。被上诉人鑫瑞公司答辩称,上诉人的主张均不是事实,同意一审判决,请求二审法院公正裁决。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致,本院予以确认。本院认为,被上诉人鑫瑞公司与包头市青山区雅园小区业主委员会签订的《小区物业管理合同书》中,加盖了包头市青山区雅园小区业主委员会的印章,并有代表人李海燕的签字,该《小区物业管理合同书》系双方真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。上诉人周治中不能提供证据证明包头市青山区雅园小区业主委员会与被上诉人鑫瑞公司签订《小区物业管理合同书》,不是其真实意思表示,上诉人周治中提出“包头市青山区雅园小区业主委员会已不能代表业主行使权力”的上诉主张不能成立,本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,被上诉人鑫瑞公司与包头市青山区雅园小区业主委员会签订《小区物业管理合同书》对上诉人周治中具有约束力,上诉人周治中应当按照《小区物业管理合同书》的约定,履行交纳相关物业费的义务。上诉人周治中提出的其他上诉主张,未提供充分的证据证明,本院不予支持。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人周治中负担。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 刘兴平审判员 魏晓燕二〇一六年六月二十九日书记员 邢海峰附:本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。 来自