（2016）渝0106民初3896号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-15
案件名称
重庆尹达机械制造有限公司与重庆绿天下建材有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆尹达机械制造有限公司,重庆绿天下建材有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初3896号原告重庆尹达机械制造有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永镇童善桥村11、12社，统一社会信用代码915001067339809820。法定代表人韦家赈，重庆尹达机械制造有限公司总经理。被告重庆绿天下建材有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道余松一支路5号龙湖紫都城3-1幢7-5，组织机构代码58426588-8。法定代表人唐松，重庆绿天下建材有限公司董事长。委托代理人赵本军，重庆中雷律师事务所律师。。原告重庆尹达机械制造有限公司与被告重庆绿天下建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用简易程序并于2016年4月12日、5月27日、6月2日公开开庭进行了审理，原告尹达公司的委托代理人法定代表人韦家赈，被告绿天下公司的委托代理人赵本军到庭参加了诉讼。原告因调取新证据，要求延期审理一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告尹达公司诉称，原被告双方于2012年11月14日签订《厂房租赁合同》，约定由原告提供位于重庆市沙坪坝区某办公楼（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，每月租金72050元。原告于2012年11月14日将涉案房屋交付被告使用，被告共计支付了505000元租金。但被告于2015年6月9日以合同无效为由起诉至法院要求返还租金，原告未在同一案件中提起反诉要求被告支付房屋占有使用费。遂起诉至本院，请求：1、判令被告支付房屋占有使用费，该占有使用费以每月72050元为基数，从2012年11月14日起计算至2013年7月18日止；2、判令被告支付资金占用损失，该占用损失以欠付的房屋占有使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2013年8月1日起计算至付清之日止。被告重庆绿天下建材有限公司辩称，1、原告的起诉已经超过诉讼时效，应予驳回；2、原告没有向被告进行正式的交房，所以交房时间无法确认，不认可原告主张的交房时间；3、因涉案房屋的电压达不到合同约定250KW的生产标准，经过几天调试和电网公司的确认，电压始终无法达到该标准，被告便于2012年12月31日全部撤场完毕，将涉案房屋交还给了原告。经审理查明，2006年3月17日，供电人（重庆市电力公司）与用电人（原告）签订《高压供用电合同》，约定：用电地址为童善桥村，行业分类为机械制造；负荷性质为一般负荷，负荷时间特性为连续性负荷；用电人共有1个受电点，受电设备总容量250千伏安；用电人应按照无功补偿就地平衡的原则，合理装设和投切无功补偿装置；本合同签约，且用电人新建改建的受电装置经供电人检验合格后，供电人即依本合同向用电人供电；本合同经双方签署后成立，自供电人向用电人供电时生效。2012年11月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将自建的位于重庆市沙坪坝区某厂房、500平方米办公楼即涉案房屋租赁给乙方；期限5年，从2012年11月14日起至2017年11月14日止；7450平方米厂房的每月租金67050元，500平方米办公楼的每月租金5000元，办公楼前两年租金每年30000元，租金两年内不变，两年后分别增加；乙方预付甲方第一年部分租金500000元，签订合同当天乙方支付甲方厂房租金50000元，签订合同后三天内支付甲方450000元，第一年其余租金334600元在半年内支付给甲方；甲方交给乙方的是全新厂房，租赁期间厂房内部的水、电、天然气及天然气与厂房外接口的连接等设施由乙方安装，费用自行承担；租赁期间，甲方保证乙方250KW用电，如乙方需增加用电，由乙方承担增电所产生的全部费用。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。2015年6月9日，被告向本院起诉原告，请求判令双方签订的《厂房租赁合同》无效等。审理过程中，由于被告从涉案房屋撤场时未与原告办理退房手续，双方同意从2013年7月18日开始被告正式将涉案房屋交付给原告以减少损失。经审理后，本院判决认定：原告出租给绿天下公司的厂房及办公楼的土地系农村集体土地，没有取得农村集体土地使用权证、没有取得规划审批手续，双方就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》，违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。遂于2015年7月26日作出（2015）沙法民初字第06592号民事判决，判令：双方签订的《厂房租赁合同》无效等。原告不服该判决提起上诉，重庆市第一中级人民法院经审理后于2016年4月14日作出（2016）渝01民终369号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。另查明，2016年5月31日，重庆市电力公司市区供电局客户服务中心西永客户服务分中心出具《用电业务查询证明》，载明：“重庆尹达机械制造有限公司1504438069（旧账号270003056），2006年3月新装250KVA专变至今，未办理减容、变更用电业务，一直运行容量为250KVA。”上述事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、（2015）沙法民初字第06592号民事判决书、（2016）渝01民终369号民事判决书、《高压供用电合同》、《用电业务查询证明》以及双方当事人的陈述等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告出租给被告的涉案房屋的土地系农村集体土地，没有取得农村集体土地使用权证、没有取得规划审批手续，双方签订的《厂房租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同。但依据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告占有使用了涉案房屋，原告有权要求被告支付房屋占有使用费。关于被告占有使用涉案房屋的起算时间。原告要求起算时间从2012年11月14日开始计算，但被告抗辩原告并未正式交房，交房时间无法确认，不认可原告主张的时间。对于被告的此项抗辩，本院认为：原被告双方签订的《厂房租赁合同》约定涉案房屋的租赁期从2012年11月14日起算，现被告不认可从2012年11月14日开始起算，应当举示相应的证据来证明自己的主张，但被告并未举示相应证据，应当承担举证不能的后果。因此，本院认定被告占有使用涉案房屋的开始时间为2012年11月14日。关于被告占有使用涉案房屋的终止时间。被告抗辩其于2012年12月31日全部撤场完毕，将涉案房屋交还给了原告。对于被告的此项抗辩，本院认为：在本院（2015）沙法民初字第06592号案件的审理过程中，因被告从涉案房屋撤场时未与原告办理退房手续，双方同意从2013年7月18日开始被告正式将涉案房屋交付给原告以减少损失，因此，被告占有使用涉案房屋的终止时间应以双方一致确认的时间即2013年7月18日为准。关于被告抗辩原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。对此抗辩，本院认为：重庆市第一中级人民法院于2016年4月14日作出（2016）渝01民终369号终审民事判决，判令双方签订的《厂房租赁合同》为无效协议。本案原告的起诉时间为2016年3月24日，原告的起诉并未超过两年的诉讼时效。因此，对被告的此项抗辩，本院不予采信。关于被告抗辩涉案房屋的电压达不到合同约定250KW的生产标准。对此抗辩，原告举示了《高压供用电合同》、《用电业务查询证明》，可以证明涉案房屋的电压符合合同约定的250KW的标准。因此，被告的此项抗辩无事实依据，本院不予采信。《厂房租赁合同》约定,被告租赁原告7450平方米厂房每月租金67050元，500平方米办公楼每月租金5000元，办公楼前两年每年租金30000元。原告有权按照上述合同约定向被告主张房屋占有使用费。基于前述论述，被告占有涉案房屋的时间从2012年11月14日起至2013年7月18日。被告应当按照7450平方米厂房每月租金67050元、500平方米办公楼每年租金30000元（每月2500元）的租金标准向原告支付房屋占有使用费。因此，被告应向原告支付房屋占有使用费，该房屋占有使用费以每月69550元（67050元+2500元）为基数，从2012年11月14日起计算至2013年7月18日止。另外，因被告至今未向原告支付房屋占有使用费，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2013年8月1日起开始计算资金占用损失符合法律规定，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆绿天下建材有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆尹达机械制造有限公司房屋占有使用费，该房屋占有使用费以每月69550元为基数，从2012年11月14日起计算至2013年7月18日止。二、被告重庆绿天下建材有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆尹达机械制造有限公司资金占用损失，该资金占用损失以原告应支付的全部房屋占有使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2013年8月1日起计算至付清之日止。三、驳回原告重庆尹达机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10660元（原告已预交5330元），减半交纳5330元，由被告重庆绿天下建材有限公司承担，限被告重庆绿天下建材有限公司在本判决发生法律效力后三日内立即给付原告重庆尹达机械制造有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 向容二〇一六年六月二十九日书 记 员 潘莹 微信公众号“”