（2016）吉01民终2132号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-12
案件名称
杨春秀与长春广田房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案二审民事判���书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨春秀,长春广田房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终2132号上诉人（原审原告）：杨春秀，女，1977年6月8日出生，汉族，住所长春市宽城区，现住长春市二道区。委托代理人：周保胜，男，1969年11月4日出生，汉族，系杨春秀的丈夫，现住长春市二道区。被上诉人（原审被告）：长春广田房地���开发有限公司，住所：长春市二道区英俊乡长江村东环城路2038号长江实业集团307、308室。法定代表人：谢华，总经理。委托代理人：刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。上诉人杨春秀因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院于2016年3月25日作出的（2015）二民初字第2053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年8月26日，李春秀与长春广田房地产开发有限公司（以下简称广田公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号×××），杨春秀购买广田公司开发的保利百合香湾小区第B6幢3单元-106号，建筑面积247.59平方米的住宅房屋，合同价款为974050元。杨春秀支付了全部购房款，广田公司也已按照该商品房买卖合同第八条约定于2011年9月30日将该房屋交付��杨春秀。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：（3）如因出卖人原因未能办理产权登记机关备案手续，出卖人按照总房款的每日万分之一向买受人支付违约金；如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任。现广田公司未能按照合同约定为杨春秀办理房屋产权证。2015年11月24日杨春秀起诉至一审法院，要求判令被告广田公司按合同约定支付逾期办证违约金93216.59元（庭审中变更为：支付违约金截止日期为开庭之日），并承担诉讼费用。广田公司答辩称：依据双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，非出卖人原因导致房屋权属不能办理登记的，出卖人不承担法律责任。本案原告房屋不能取得所有权证书是由于政府原因导致，所以被告不应当承担法律责任。广田公司向一审法院提供了下列证据：1.2010年6月23日长春市土地收购储备交易中心向长春市政府作出的《关于请市政府协调房地局为开发公司先行办理预售许可证的请示》（复印件，在市政府、房地局及土地收购储备交易中心都有存档）；2.2011年7月14日长春市土地储备中心向长春市政府作出的《关于市土地收储项目拆迁灭籍和产权办理有关情况的请示》复印件；3.2015年2月5日长春市土地储备中心向长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心出具的《关于对二道区保利·百合香湾项目先行办理产权证的函》复印件；4.长春市土地储备中心出具的百合香湾地块102户未进行房屋灭籍权利人清单。广田公司用上述证据证明因为百合香湾地块存在地上��未办理灭籍手续问题，在办理房屋权属证件时经办机关不予受理，导致不能办理房屋预售许可证，及房屋产权证。以上证据经一审法院到相关机关调取。一审法院审理后认为：原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同》，该合同的订立符合法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。该合同中明确约定：“如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任”，被告提供的经本院到相关机关调取的《关于请市政府协调房地局为开发公司先行办理预售许可证的请示》、《关于市土地收储项目拆迁灭籍和产权办理有关情况的请示》、《关于对二道区保利·百合香湾项目先行办理产权证的函》、长春市土地储备中心出具的百合香湾地块102户��进行房屋灭籍权利人清单等证据，能够证明原告所购买房屋未能及时办理产权登记系政府相关部门未能及时对百合香湾地块地上物办理灭籍手续所致，符合合同约定的免责条款，故被告不应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告杨春秀的诉讼请求。案件受理费2130元，由原告杨春秀负担。宣判后，杨春秀不服，向本院上诉称：1.广田公司逾期办证的原因并非其所主张的政府原因。广田公司一审提交的长春市土地收储中心出具的百合香湾地块102户未进行房屋灭籍权利人清单显示的为整个长春市范围内所有未灭籍房屋，但保利地产已将百合香湾分为四个区域，未灭籍区域影响的为未灭籍房屋所在的整栋建筑，而非整片区域。经上诉人核实，上诉人所有的房屋为保利百合香湾第B6栋，该��房屋未在未灭籍房屋范围内，故即使百合香湾的部分房屋确系政府相关部门未能灭籍导致逾期办理产权证，上诉人所有的房屋也非该原因所致；2.广田公司逾期办证的原因是其擅自更改建设工程规划所致。广田公司于2014年9月19日变更工程规划，调整B14地下车库（包括B1、B2、B5、B6栋住宅）规划方案，并于2014年9月19日至2014年9月30日进行现场公示，后经长春市规划局审核于2014年11月7日重新发放工程规划许可证，至此已延误773个工作日，远远超过合同约定的360个工作日。因此是广田公司自身原因导致逾期办理产权证，其应当承担违约责任，给付上诉人违约金。请求撤销一审判决，依法改判广田公司给付上诉人违约金101216元，诉讼费由广田公司承担。广田公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。另，1.二审中，杨春秀的诉讼代理人周保胜向法庭提供了一份电话录音光盘，拟证明其曾向长春市国土资源局某副局长电话咨询关于案涉地块拆迁房屋未灭籍问题，某副局长答复该地块的拆迁房屋早已灭籍完成，保利地产（广田公司）未能为购房人办理产权证与土地局未灭籍无关。广田公司质证认为：该录音资料无法确定通话人的身份及通话内容，不能否定一审法院到长春市土地收储中心调取的相关证明文件，不能证明案涉房屋所在地块的被拆迁房屋均已完成灭籍；2.与杨春秀所购买房屋相同的案涉小区其他居民因未能办理房屋产权证而提起诉讼主张逾期办证违约金的相关案件，法院生效判决均认定广田公司不能办理产权登记系政府未灭籍原因导致，并判决驳回了各购房人的诉讼请求。本院认为：根据一审法院到政府相关部门调取的《关于请市政府协调房地局为开发公司先行办理预售许可证的请示》、《关于市土地收储项目拆迁灭籍和产权办理有关情况的请示》和《关于对二道区保利·百合香湾项目先行办理产权证的函》等证据能够证明案涉房屋所在小区是因政府相关部门未能及时办理土地上拆迁房屋灭籍手续导致无法办理产权登记，符合杨春秀与广田公司所签订《商品房买卖合同》第十五条约定的免责情形，杨春秀虽然在二审中提供了电话录音资料，但本院无法确定通话人的身份是否确系长春市国土局副局长，况且即使通话人是长春市国土局副局长，其与周保胜在电话中所表述事项也属证人证言范畴，不足以否定一审法院到政府相关部门调取的书面文件的证明效力，并且广田公司因政府原因导致不能及时办理房屋产权登记的事实已被法院生效判决予以确认，故杨春秀主张广田公司因自身原因不能办理案涉房屋��权登记，非政府部门原因，广田公司不能免责，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，杨春秀的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2325.00元，由上诉人杨春秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一六年六月二十九日书 记 员 杜 易 搜索“”