（2016）苏05民终3187号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-31
案件名称
吴江经济开发区农村投资建设有限公司与钱岳、吴江市绿禾禽业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱岳,吴江经济开发区农村投资建设有限公司,吴江市绿禾禽业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)苏05民终3187号上诉人（原审被告）钱岳。被上诉人（原审原告）吴江经济开发区农村投资建设有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区龙津村。法定代表人芦加宽，董事长。委托代理人王建军，江苏恒渊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴江市绿禾禽业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区龙津村。法定代表人孟庆云，总经理。上诉人钱岳因与被上诉人吴江经济开发区农村投资建设有限公司（以下简称农投公司），吴江市绿禾禽业有限公司（以下简称绿禾公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2015)吴江开民初字第1871号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年7月3日，钱杏男与农投公司签订租地协议一份，约定由钱杏男向农投公司租赁位于农投公司办公楼河对面（原龙津小学）的堆场地一块（约五亩），租金每亩每年500元，租期先定两年（2011年7月1日至2013年6月30日），如无规划变化可续租。2011年12月30日，孟庆云作为经营者申请将原龙津小学房屋作为临时住所从事生产经营活动，承诺遇有政府有关部门依法拆除本场所或经政府批准进行拆迁，以及要求恢复原场地使用性质时，不申请相应的补偿。并在政府有关部门公布的期限内停止经营活动迁出本场所。2012年2月6日，农投公司作为甲方，孟庆云、胡玉敏（绿禾公司）作为乙方签订租房协议，约定甲方将位于吴江经济技术开发区龙津村150平方米出租给乙方，租期三年，从2012年2月6日至2015年2月5日，年租金1万元，租赁期满，若乙方续租，应提前一个月通知甲方，并享有优先继续租赁的权利。2015年8月20日，苏州市吴江区公安局城南派出所（以下简称城南派出所）向钱岳做询问笔录，钱岳陈述：“我现在在原龙津小学这里承包了一块地，大概有5亩左右的地，专门用来屠宰家禽的。”“在2011年7月1日，我与开发区农村投资建设有限公司签订了协议，约定我认一亩地500元的价格租下这原龙津村小学的地，当时我就交给农投公司5000元钱的。后来我就将这块地转租给一个外地人，是姓孟的，让他来经营屠宰家禽的生意。后来租了两年，农投公司就不让我租了，我也不知道原因，说是要动迁的，现在这块地还是交给姓孟的在做屠宰生意的。”2015年7月28日，农投公司委托王建军律师向钱岳发出律师函，要求钱岳在二个月内将侵占的房屋及土地交还农投公司。一审中，钱岳、绿禾公司陈述原龙津小学的房屋、场地现在由绿禾公司占有使用，他们现在要求继续租赁。钱岳陈述，其为钱杏男的儿子，钱杏男已经过世，现在钱岳将原龙津小学的房屋、场地入股绿禾公司，与农投公司的租赁合同到期后，其要求继续租赁，并交纳租金，但农投公司不同意。一审中，农投公司提供吴江经济技术开发区（松陵镇）凌益村村民委员会（以下简称凌益村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）龙津村村民委员会（以下简称龙津村村委会）、吴江经济技术开发区（同里镇）叶泽村村民委员会（以下简称叶泽村村委会）出具的情况说明，内容为：“为鼓励拥有农田承包经营权（使用权）的农户向专业大户、合作社等流转，发展农业规模经营。我村的农户将农田经营权（使用权）流转给本村集体经济组织。为使我村集体组织资产得到合理利用和有效保护，并确保集体资产的保值增值，将本村集体经济组织所有的闲置土地（原宅基地等）、荒地、鱼池、外荡、建筑物等其他资产和流转的农田经营权（使用权）委托吴江经济开发区农村投资建设有限公司统一进行经营管理。特此说明。”以上事实，有农投公司提供的租地协议、租房协议、临时住所（经营场所）使用证明、询问笔录、律师函、情况说明及当事人的陈述等证据予以证实。原审原告农投公司的诉讼请求为：1、钱岳、绿禾公司立即返还农投公司经营管理的堆场（原龙津小学）；2、钱岳、绿禾公司赔偿农投公司损失暂计5000元（实际损失自2013年7月1日起计算至实际返还之日止）；3、钱岳、绿禾公司承担本案的一切诉讼费用。一审庭审中，农投公司自愿放弃第二项诉讼请求。原审法院认为：本案立案案由为占有物损害赔偿纠纷，但审理过程中发现本案实际为房屋、土地租赁合同纠纷，故案由应为租赁合同纠纷。农投公司提供的凌益村村委会、龙津村村委会、叶泽村村委会出具的《情况说明》，可以证明农投公司对凌益村、龙津村、叶泽村集体土地具有经营管理的权利。租赁合同届满，承租人应当返还租赁物，现钱杏男与农投公司之间签订的租赁合同以及孟庆云、胡玉敏（绿禾公司）与农投公司之间签订的租赁合同均已到期，农投公司通过不收租金、发律师函等方式表达了不再续租的意思表示，钱岳、绿禾公司应在租赁期限届满后返还租赁物，故对于农投公司农投公司要求钱岳、绿禾公司腾退原龙津小学的房屋、场地的主张，原审法院予以支持，考虑到腾退需要时间，原审法院酌情给予钱岳、绿禾公司一个月的腾退期限。对于续租问题，因钱杏男已经去世，2011年7月3日租赁合同中的承租人发生重大变化，农投公司有权另行决定是否续租，钱岳、绿禾公司单方提出续租，并不导致租赁合同的成立。对于补偿问题，因钱岳、绿禾公司未提出反诉，亦未提供证据证明其有权主张补偿，故本案中不予理涉，钱岳、绿禾公司如有证据，可另行主张。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二百三十五条的规定，判决如下：钱岳、吴江市绿禾禽业有限公司于判决生效之日起一个月内腾退位于苏州市吴江经济技术开发区龙津村原龙津小学的房屋、场地，并返还原告吴江经济开发区农村投资建设有限公司。一审案件受理费减半收取40元，由钱岳、绿禾公司负担，于判决生效之日起十日内直接给付农投公司，农投公司预交的诉讼费用，不再退还。上诉人钱岳不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、钱杏男（钱岳之父）与农投公司于2011年7月3日签订了《租地协议》，约定由钱杏男向农投公司承租位于农投公司办公楼河对面（原龙津小学）堆租地一块（约五亩），租金为500元/亩/年，租期先定2年，如无规划变化可以续租。协议签订后，钱杏男向农投公司一次性支付了2年的租金。承租后不久，钱杏男经农投公司同意后即开始在租赁土地上建设厂房，并投入巨资修建冷库等设备用于生产经营。2013年7月，××去世，钱岳作为其子自然继受原租赁合同的权利义务。2012年2月6日，农投公司未通知钱岳，又与绿禾公司签订了《租房协议》，约定租期自2012年2月6日至2015年2月5日，租期3年，年租金为1万元。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理的期限内通知承租人。原租赁合同约定“租期先定2年，如无规划变化可以续租”，2011年至今，租赁土地没有任何规划变化，可以认定该租赁合同为不定期租赁，若农投公司要解除租赁合同需要在合理期间内通知承租人，这也是《合同法》第六十一条所规定的。出租人没有向承租人提出解除合同事由就擅自在原租赁期间内将房屋转租给他人，原审判决严重损害被上诉人的合法权益，造成损失无法弥补。2、农投公司存在违约在先的过错，其在与钱岳的土地租赁合同尚未履行完毕前就将地上房屋出租给了绿禾公司，系“一房二租”，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，应当认定在先合法占有租赁房屋的钱岳为承租人。农投公司的违约行为导致其与钱岳之间的租赁合同无法履行，构成违约，应追究其违约责任。被上诉人农投公司答辩称：1、首先，钱杏男与农投公司签订的租赁协议早已到期，到期后其未付租金，且钱杏男已经去世。2、绿禾公司与农投公司签订《租房协议》的目的在于帮助钱岳申办营业执照，并未另行支付租金，且合同也已到期。3、2015年8月，农投公司致函钱岳，并给予合理期限要求其搬离。4、钱岳诉称农投公司“一房二租”，违约在先是毫无根据的。钱岳在派出所的询问笔录明确表示系其将该地转租给绿禾公司。一审庭审中，钱岳也明确表示其将该房屋场地入股绿禾公司。2011年7月至今，钱岳与绿禾公司一直相安无事。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人绿禾公司答辩称：房子是钱岳建设的，绿禾公司在里面投资搭建厂房、设备，都是经过农投公司同意的。现在农投公司要求拆除，应当予以相应赔偿，并给予相应时间，至少需一年。另外，已拆掉的房子不应该再收取租金。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：钱岳之父钱杏男于2011年7月3日与农投公司签订的《租地协议》系双方真实意思表示，其各条款对双方当事人均有法律上的约束力。其关于“租期先定两年，如无规划变化可续租”的条款中，“租期先定两年”是双方对租赁期限的明确约定，“如无规划变化可续租”是对续租条件的约定。续租并不等同于以原合同约定的条件自动续约，而应由双方另行协商达成新的租赁合同。并无证据证实钱杏男或钱岳在2011年7月3日《租地协议》约定的租期2年届满后，与农投公司达成了新的租赁合同。租赁合同届满，承租人应当返还租赁物。农投公司也通过不收租金、发律师函等方式表达了不再续租的意思表示。2015年8月20日，钱岳在接受警方调查时陈述“后来，我们将这块地转租给一个外地人，姓孟的，让他来经营屠宰家禽生意。”该陈述可以充分证实钱岳对以孟庆云为法定代表人的绿禾公司使用其厂房、设施系明知并同意。故钱岳关于农投公司“一房二租”侵害其权益的主张，碍难成立。综上，原审判决支持农投公司要求钱岳返还租赁物的诉讼请求，并无不当。对于补偿问题，因钱岳、绿禾公司未提出反诉，亦未提供证据证明其有权向农投公司主张补偿，故本案中不予理涉。钱岳、绿禾公司如有必要的证据，可另行主张。综上，上诉人钱岳的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人钱岳负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉代理审判员 沈维佳代理审判员 姚 望二〇一六年六月二十九日书 记 员 许 炯 来自