（2015）闽民申字第1198号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2017-01-07
案件名称
李金国与林莉莉、林玉珍房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
林莉莉,林玉珍,李金国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百八十一条
全文
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）闽民申字第1198号申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：林莉莉，女，1982年10月22日出生，汉族，居民，住莆田市涵江区。申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：林玉珍，女，1953年6月30日出生，汉族，居民，住莆田市涵江区。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：李金国，男，1956年12月16日出生，居民，住莆田市涵江区。委托代理人：王元远，福建理顺律师事务所律师。委托代理人：叶建辉，福建理顺律师事务所实习律师。申请再审人林莉莉、林玉珍与被申请人李金国房屋买卖合同纠纷一案，莆田市中级人民法院于2105年1月28日作出的（2014）莆民终字第1085号民事判决，已经发生法律效力。2015年3月20日，林莉莉、林玉珍向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，本案现已审查终结。林莉莉、林玉珍申请再审称：一、原审判决未对李金国加盖楼层的行为作出认定，显然遗漏了重要事实。原审判决认为：“因林莉莉、林玉珍未能举证证明李金国存在加盖楼层的行为，故根据‘谁主张，谁举证’的民事诉讼原则，应由林莉莉、林玉珍承当举证不能的不利后果”，故而未支持林莉莉、林玉珍要求李金国拆除加盖楼层的诉讼请求。原审判决的该观点，明显回避本案的主要事实，显属错误。具体理由如下：1、林莉莉、林玉珍提供的证据足以证明涉案的第三幢楼房存在加盖的楼层，即“第九层（不包括贮藏间）”。林莉莉、林玉珍在原审期间为证明涉案的第三幢楼房现状，向法庭提供了《购房合同》、《照片》等资料作为证据。依林莉莉、林玉珍与李金国于2010年2月24日签订的《购房合同》可知，李金国向林莉莉、林玉珍出卖第三幢第一梯位402室房屋时，第三幢楼房的层数为八层（底层为贮藏间），包括贮藏间共九层；而依楼房现状的照片，第三幢楼房的层数却为九层，包括贮藏间共十层。同时，李金国的代理人亦在2014年10月17日庭审过程中承认第三幢楼房的现状为十层，即承认楼房屋顶平台的建筑物性质属于加盖。由此可见，第三幢楼房的第九层确实属于加盖形成。2、涉案第三幢楼房的第九层系李金国私自加盖的。从证据规则上看，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。据以此，李金国在原审期间提供了五份《购房合同》欲予以证明其不存在加盖楼层的行为。然而，该五份《购房合同》的内容却恰恰证明了李金国存在加盖楼层的行为。2007年12月19日，李金国与案外人洪剑峰签订的《购房合同》对层数的表述为“九层（底层为贮藏间）”，其中“九”可以明显看出是在“八”的基础上进行涂改而成的，即该份合同对层数的实际表述应为“八层（底层为贮藏间）”；2010年10月5日，李国金与案外人赖华签订《购房合同》对层数的表述为“九层（底层为贮藏间）”，但案外人赖华系第二幢楼房的业主，而非涉案第三幢楼房的业主，即该份合同亦存在涂改。2010年12月2日、2010年12月17日、2011年2月6日，李金国分别与案外人李玉林、林金龙、郑春香签订《购房合同》对层数的表述为“九层（底层为贮藏间）”，且所售房屋均位于第三幢楼房的第八层。通过对比不同时段签订的《购房合同》对楼层的不同表述，从“八”到“九”的变化，第九层的加盖发生在李金国与林莉莉、林玉珍签订合同之后，李金国与案外人李玉林等签订合同之前，第九层系李金国为销售第八层而私自加盖的。若原审判决认为李金国提供的该五份合同不能达到反驳林莉莉、林玉珍诉求的效力，则根据民事证据规则，应由李金国承担举证不能的不利后果，而非林莉莉、林玉珍。故原审法院回避涉案第三幢楼房存在加盖楼层的客观事实而作出判决，显属错误。3、是否加盖属客观事实，原审法院完全可以通过查勘现场来查明前述事实。在原二审诉讼过程中，原经办法官曾通知各方当事人前往诉争房产的现场欲查勘现场。然而，遗憾的是，当各方当事人在现场等候时，被法院告知暂缓查勘。其后，不知何故，法院一直未再行组织查勘，而随即径行作出本案二审判决。林莉莉、林玉珍认为，原审法院的做法显然违背法定程序，并导致本案基本事实无法查清。二、原审判决支持李金国要求林莉莉、林玉珍支付购房款利息的诉讼请求错误。根据《购房合同》附件二《保尾小区房屋装修管理规定》第三条第2款：“屋面的管理权及使用权属顶层，但不得损害屋面公共设施、设备，不得在层面增设、搭盖构筑物”之约定可知，屋顶平台具有共有属性，应该属于整幢房屋的共有部分，未经共有人同意，任何人不得私自搭盖建筑物。现李金国未经共有权人同意，私自在顶层加盖房屋，显然违背了合同的约定，构成违约。事实上，林莉莉、林玉珍在李金国加盖行为发生之初，就已向李金国提出口头异议，并在所购房屋出现阳台面板断裂、漏水时，积极与李金国进行交涉，并带领李金国到现场查看。然而，李金国却依然加盖房屋，并将加盖的房屋以买一层送一层的方式出售，同时也未解决林莉莉、林玉珍房屋所出现的质量问题。因此，林莉莉、林玉珍基于李金国的先违约行为而暂停支付购房款，是行使抗辩权的正当行为，依法不构成违约，林莉莉、林玉珍无需支付逾期支付购房款的利息。综上所述，原审判决确定林莉莉、林玉珍与李金国的民事责任明显违背当事人的约定，且错误适用民事证据规则，未对本案主要事实作出认定，显属错误。李金国依法应履行拆除义务，林莉莉、林玉珍无需承担利息支付。林莉莉、林玉珍补充申请：一、《中华人民共和国土地管理法》第八条：城市市区土地属于国家所有，《中华人民共和国城市规划法》第十条：任何单位和个人都要遵守城市规划的义务，并有权对违反城市规划的行为进行检举和控告，李金国倚仗股东陈越凡（现涵江区土地局公务员）和个别官员，在没成立房产开发有限公司，又未经任何有关机关批准，以建小产权房为名，在涵江区白塘街126号，擅自建商品房出售。二、《中华人民共和国土地管理法》第十二条：依法改变土地权属和用途的，应与办理土地登记手续，白塘街126号商品房原是木材公司的工业用地，变更为民房用地，李金国没经过市、区人民政府有关部门批准。三、《福建省建筑装修管理暂行办法》第十一条第一款：未经原设计单位同意或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体承重结构，第五款：影响建筑结构安全或者使用安全的其他行为。李金国没经过有关部门勘察，以盈利为目的，强行在林莉莉、林玉珍的本幢套房上加盖一层出售，致多家套房断墙裂壁，成为危房。四、《中华人民共和国消防法》第四十条第一款：建筑工程的设计未经公安消防机构审核或者经审核不合格，擅自施工的，李金国不顾群众生命财产安全，不设消防通道没有消防设施，严重危及群众生命。五、《中华人民共和国税收征收管理法》第三条第二款：任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、补税的决定。李金国在出售房屋时，应缴纳税款，而霸道强加给买房者。李金国所作所为违法、犯法。今天，在庭审时请你当场出示：我们所购买套房的土地使用审批手续，市政府对工业用地变更批准证明，城市规划建房许可证，建筑许可证，施工许可证，建筑从业资格证，施工图纸及技术资料，建筑工程监理证明，建筑安全生产管理证明，建筑工程质量验收证明，莆田市公安消防部门审批证明，税收征收买房税款的发票，否则，李金国严重违法、犯法，充分暴露官商勾结的事实。综上，请求法院：1.依法撤销（2014）莆民终字第1085号民事判决并再审本案；2.改判驳回李金国要求林莉莉、林玉珍支付购房款利息的诉讼请求；3.李金国立即拆除保尾小区白塘街126号第三幢顶楼加盖的建筑物并恢复原状。被申请人李金国辩称：一、所谓的顶楼加盖建筑物，不是一整层的套房加盖，而是有人在上面临时加盖不规则的违章建筑。二、林莉莉、林玉珍认为是李金国加盖的，客观上并不是我们加盖的。我们当时出售的房屋是现房，林莉莉、林玉珍的申请书中也陈述出售房屋时顶层是没有加盖，加盖是发生在出售房屋后。林莉莉、林玉珍主张我们在顶层加盖是为了更好地出售八层，是为了卖一层送一层。为反驳该观点，我方在原审时提交了其他几户的《购房合同》，特别是最后一层及八层的《购房合同》。这些合同都是格式合同，合同的约定与林莉莉、林玉珍的《购房合同》的约定是一样的，并没有载明有买一层送一层的情况。三、林莉莉、林玉珍房屋出现漏水等问题是其自己装修造成的，同时也已超过房屋的保修期。综上，原审判决正确，请求驳回林莉莉、林玉珍的再审申请。本院另查明：李金国（甲方）与林莉莉、林玉珍（乙方）签订的《购房合同》第八条“双方约定”中第2项约定：该房屋顶层用户拥有顶层屋顶部分的使用权和管理权，但没有所有权。作为上述《购房合同》附件二的《保尾小区房屋装修管理规定》前部就提出房屋装饰装修的要求：房屋所有人、使用人在进行建筑物装饰装修必须以符合安全、美观、环保、卫生要求，维护整幢公用设施为原则，不得擅自改变使用功能，破坏建筑结构、建筑外观，共同创造舒适、优美的家居环境。本院认为：林莉莉、林玉珍与李金国签订的《购房合同》是双方真实意思表示，双方均应按合同的约定履行。合同签订后，李金国交付了合同约定的房屋；林莉莉、林玉珍支付了部分购房款，取得所购房屋并领取了该房屋的产权证和土地使用权证。本案中没有证据证明，林莉莉、林玉珍在本案诉讼前曾因房屋质量问题向李金国提出异议。在本案诉讼中，也没有提交证据证明其房屋的裂缝属于房屋质量问题。《购房合同》附件二的《保尾小区房屋装修管理规定》是在房屋出售时，出售方对房屋所有人或者使用人进行建筑物装饰装修时必须遵守的要求，并非约定房屋买卖双方的权利义务，林莉莉、林玉珍以此为由，认为李金国在屋顶加盖违约，依据不足。综上，林莉莉、林玉珍有关其基于李金国在先违约行为而暂停支付购房款是正当行使抗辩权，依法不构成违约，无需支付逾期支付购房款利息的主张，事实和法律依据不足，不予支持。本案中，没有直接证据证明涉案房屋屋顶搭盖是李金国所为，退一步说，即使确实是李金国搭盖，根据双方《购房合同》第八条第2项有关该房屋屋顶的管理权和使用权归顶层用户，其他用户不得使用的约定，对房顶搭盖建筑物应由顶层的房屋所有人提出异议。林莉莉、林玉珍认为该搭盖是违章建筑，应向有关行政管理部门反映。林莉莉、林玉珍有关李金国在房屋建设过程中有关土地使用、建设、消防、税收等方面的问题，不属于本案民事合同纠纷的审理范围，应根据上述法律法规的规定，向职能部门反映。综上，林莉莉、林玉珍的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十九条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下：驳回林莉莉、林玉珍的再审申请。审 判 长 陈一龙代理审判员 马玉荣代理审判员 张丹萍二〇一六年六月二十九日书 记 员 陈美婷 关注公众号“”