（2016）豫03民终2285号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-28
案件名称
宋贵华与张建平、杨建华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋贵华,张建平,杨建华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终2285号上诉人（原审原告）：宋贵华，男，汉族，1966年5月8日出生。委托代理人：黄松厚，河南尚中律师事务所律师。委托代理人：刘雍，河南尚中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张建平，男，汉族，1964年8月8日出生。被上诉人（原审被告）：杨建华，汉族，1964年8月13日出生，系张建平之妻。被上诉人张建平、杨建华的共同委托代理人：杨明元，河南安多律师事务所律师。上诉人宋贵华因与被上诉人张建平、杨建华房屋买卖合同纠纷一案，宋贵华于2015年1月28日向洛阳市老城区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的购房协议；2、张建平、杨建华返还购房款175900元及利息（从2006年7月8日至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、张建平、杨建华返还房产过户手续费10000元；4、张建平、杨建华赔偿装修费26184元；4、张建平、杨建华双倍赔偿经济损失170000元。原审法院审理后于2016年4月6日作出（2015）老民初字第212号民事判决，宋贵华不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋贵华及其委托代理人黄松厚，被上诉人张建平及被上诉人张建平、杨建华的共同委托代理人杨明元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2006年7月1日，张建平、杨建华（甲方）和宋贵华（乙方）签订房屋买卖合同一份，载明：甲方有一套三鑫小区1号楼301号房屋，现经夫妻协商愿把该房屋卖给乙方，甲方将现有资料转给乙方，乙方将2006年6月30日前所付房款及银行按揭贷款一次付清给甲方。甲乙双方协议从2006年7月1日起乙方继续承担按揭及银行贷款，因房产证等手续在银行抵押，如乙方需办理房产过户及其他手续，由甲方无条件协助乙方办理。如果有一方返毁无条件赔偿对方双倍经济损失。协议签订后，2006年7月7日，二被告将房屋钥匙交付宋贵华，宋贵华对该房屋进行了装修，并从2006年9月居住至今。2006年7月7日，宋贵华支付购房款54000元，从2007年6月18日至2010年2月21日代张建平偿还该房屋贷款17070元，2010年4月8日代张建平偿还剩余贷款本息84817.46元，综上，宋贵华共支付购房款155887.46元。2010年4月8日，中国建设银行股份有限公司洛阳分行出具建设银行出具证明一份，载明：兹有张建平购买洛阳开拓房地产开发有限公司坐落于西工区春都路三鑫小区1-1-301号商品房，2003年10月20日在我处办理按揭贷款，现已将我行贷款本息全部还清。之后双方在办理房屋过户手续时因该房屋界定卡上购房人配偶一栏有张建平前妻赵芯的名字，赵芯不到场致使无法办理。2013年1月22日，宋贵华为了让张建平说服其前妻协助办理过户手续，又支付过户手续费10000元。2015年1月4日，张建平又到洛阳市房管局补办了该房屋的房屋所有权证。为此原告宋贵华诉至该院。在庭审中，原告宋贵华申请对洛阳市西工区春都路三鑫小区1号楼301号房屋的装修费用根据当前市场价给予评估，2016年1月31日，洛阳市蓝城价格评估事务所有限公司作出价格评估报告书一份，评估结论为：委托评估的房屋装修在评估基准日2016年1月8日的评估价格为26184元；本评估结论有效期1年，即有效期为2016年1月31日至2017年1月30日，超过有效期需重新评估。原审法院认为：位于洛阳市西工区春都路三鑫小区1号楼301号房屋虽系张建平与其前妻在婚姻存续期间购买，但二人仅支付首付款，其余购房款以张建平名义按揭贷款。原、被告双方签订购房协议后，宋贵华支付了购房款，张建平、杨建华交付了房屋，故宋贵华与张建平、杨建华签订的购房协议系各方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的合同义务。因至今未办理房屋过户手续，致使宋贵华无法实现合同目的，故原告宋贵华要求解除原、被告签订的购房协议、返还购房款155887.46元、过户费手续费10000元、装修费26184元的诉求，该院予以支持；双方协议约定如果一方返毁（反悔）无条件赔偿对方双倍经济损失，该约定系违约条款，但双方约定的数额过高，考虑到宋贵华已实际使用该房屋多年等因素，该院酌定违约金为30000元。庭审中，被告杨建华提出二被告系再婚、该房屋属于张建平的婚前财产、卖房时其不知道房屋界定卡上有张建平前妻的名字，卖房款也未见到、也未用在夫妻共同生活、不同意还款的抗辩主张，未提交证据，因杨建华在购房协议上签字，并收取54000元购房款和10000元过户手续费，故对该抗辩主张该院不予采信；被告张建平提出因宋贵华从2006年7月7日至今使用该房屋，应按500元／月支付房屋使用费的抗辩主张，因其未提起反诉，故该院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告宋贵华和被告张建平、杨建华于2006年7月1日签订购房协议；二、原告宋贵华将位于洛阳市西工区春都路三鑫小区1号楼301号房屋返还被告张建平、杨建华；三、被告张建平、杨建华返还原告宋贵华购房款155887.46元；四、被告张建平、杨建华返还原告宋贵华过户手续费10000元；五、被告张建平、杨建华赔偿原告宋贵华房屋装修费26184元；六、被告张建平、杨建华支付原告宋贵华违约金30000元；七、本判决第二、三、四、五、六条于判决生效后十五日内履行完毕；八、驳回原告宋贵华的其他诉讼请求。本案本诉受理费7032元，由原告宋贵华负担2400元、被告张建平、杨建华负担4632元。宣判后，宋贵华不服原审判决向本院提出上诉称：一、原审判决认定被上诉人返还上诉人购房款l55887.46元计算错误。上诉人由于早在2010年4月就将涉案房屋的全部贷款还清，但由于时间太长有些票据已经遗失，但从查明的情况来看，上诉人遗失的是2009年8、9、10三个月和20lO年1、2两个月的票据，这5个月共3000元（每月600元），结合上诉人和被上诉人签订的卖房协议以及建设银行开具的证明，足以证明自从卖房协议签订后，涉案房屋的贷款一直是由上诉人在还直至全部还清，并且被上诉人也没有对贷款是由上诉人还清提出任何异议，因此应当认定上诉人支付的全部购房款为170617.46元。二、原审判决判令被上诉人赔偿上诉人经济损失30000元过低，显失公正。涉案房屋的买卖发生在2006年，现今的房价和10年前相比不可同日而语。被上诉人背着上诉人办理了一套房产证，并办房产证是为了贷款提供担保。三、上诉人委托房屋装修评估的费用2000元，在原审庭审时上诉人已经提交了评估机构的票据并且被上诉人也给予了认可，而原审判决却对该费用只字不提，属漏判。综上请求：一、依法撤销原审判决第三项和第六项，改判二被上诉人返还上诉人购房款170617.46元并赔偿购房款双倍的损失。二、被上诉人赔偿上诉人房屋评估费2000元；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人张建平答辩称：一、上诉人要求返还购房款170617.46元是错误的。从原审法庭质证的证据来看，上诉人支付的三笔房款分别是：2006年7月7日支付54000元；2007年6月至20l0年2月代还贷款17070元；2010年4月8日代还剩余贷款84817.46元，共合计155887.46元，这个数字原审计算没有错误，上诉人要求返还170617.46元缺少依据。二、上诉人要求赔偿购房款双倍损失也是没有道理的，导致《购房协议》无法彻底履行的原因是双方均不知上诉人的房产证上有上诉人前妻的名字，当时签合同时双方都没料到有这个情况，房子上诉人居住了十余年，至今被上诉人并没有反悔之意，要说协议无效双方都有责任，被上诉人至今仍同意卖房，没有理由让被上诉人赔偿上诉人的双倍损失。被上诉人没有违约不应承担违约金。既然协议无效，就按无效处理，不应有的条款无效，有的条款有效，应另行协商解决途径。三、上诉人已居住房子10年，如退房不应免费居住，应支付其居住十年的租金。原审起诉装修费为lO万元，经评估其装修费只有26184元，评估费二千元只能由上诉人自己承担，同时装修费原价26184元使用了10年，如果此房要退回应计算折旧。四、本案缺少诉讼当事人。既然出现了其它的权利人，应作为第三人参加诉讼，共同参加调解解决纠纷。根据以上理由，请法庭依法驳回上诉人诉求。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：2006年7月1日，张建平、杨建华与宋贵华签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性约定，应认定合同合法有效。但该房屋至今无法办理房屋过户手续，宋贵华有权要求解除合同、返还购房款及赔偿相应损失。关于上诉人宋贵华上诉主张其支付购房款数额问题，结合原审诉讼中宋贵华提供的证据，2006年7月7月支付54000元，从2007年6月至2010月2月宋贵华偿还建设银行贷款17070元，2010年4月8日偿还贷款84817.46元，以上三项共计155887.46元，宋贵华主张其遗失部分付款票据依据祖，故本院对宋贵华的该项上诉主张不予支持。关于上诉人宋贵华上诉主张赔偿经济损失过低的问题，鉴于本案所涉房屋至今不能过户到宋贵华名下，从而使该买房合同目的不能实现，结合双方在买房合同中的违约条款，综合考虑2006年至今房价上涨等因素，张建平应当按照合同约定双倍赔偿宋贵华的经济损失，鉴于上诉人在本案诉讼过程中提供的证据不足以证明其实际损失的具体数额，本院依法认定155887.46元的逾期利息为宋贵华的实际损失，从2010年4月8日（宋贵华购房款付清之日）起计算至本判决确定的履行期届满之日止，按照中国人民银行发布的同期逾期贷款利率的2倍计算，原审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持洛阳市老城区人民法院（2015）老民初字第212号民事判决的第一、二、三、四、五、七、八项；二、变更洛阳市老城区人民法院（2015）老民初字第212号民事判决的第六项为“张建平、杨建华于本判决生效后十五日内返还宋贵华购房款155887.46元的违约金（按照中国人民银行同期逾期贷款利率的2倍从2010年4月8日起计算至本判决确定的履行期届满之日止）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8139元、鉴定费2000元，由宋贵华负担3380元，由张建平、杨建华负担6759元；二审案件受理费3446元，由宋贵华负担1149元，由张建平、杨建华负担2297元。本判决为终审判决。审判长 刘龙杰审判员 杨元卿审判员 李 慧二〇一六年六月二十九日书记员 王 璐 更多数据：