（2016）粤0902民初1064号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-31
案件名称
茂名华达企业有限公司与陈初物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
茂名市茂南区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
茂名华达企业有限公司,陈初
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0902民初1064号原告：茂名华达企业有限公司。住所地：茂名市车山路*号***层。法定代表人：谢木森，该公司董事长。委托代理人：罗洁、黄全儒，均系广东诚挚律师事务所律师。被告：陈初，男，汉族，1951年11月20日出生，住茂名市。原告茂名华达企业有限公司诉被告陈初物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钦明适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告茂名华达企业有限公司委托代理人黄全儒、被告陈初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名华达企业有限公司诉称：原告根据与中国石化集团茂名石化公司签订的《委托物业管理合同》、中国石化股份有限公司茂名分公司及中国石化集团茂名石油化工公司《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知》（（2004）32号）、茂名市物价局茂价（2004）161号“关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函”的规定，从2004年9月起向被告所居住的茂名市XXX房提供物业管理服务。根据以上的规定，被告的房屋的建筑面积为80.9平方米，每月的物业管理费为0.50元／平方米，因此被告每月应向原告缴纳的物业费为40.5元。原告已依照规定履行了物业管理的义务，但在原告多次催促下，被告至今拒绝履行支付从2004年10月至2008年12月的物业费2064.75元的义务。由于被告恶意拖欠款项的行为造成原告经济损失，依法应向原告支付违约金2000.06元。以上两项合计4064.81元。为维护合法权益，请求：一、判令被告继续履行支付物业管理费的义务；二、判令被告支付物业管理费2064.75元（从2004年10月至2008年12月，按每月40.5元计算）；三、判令被告支付原告违约金2000.06元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2004年10月起暂计至2016年2月，2016年2月后违约金计至付清之日止）；第二项和第三项诉请合计4064.81元；四、判令被告承担本案的诉讼费。被告陈初辩称：物业费的问题，华达公司是属于茂石化总公司，他们起诉我是不对的。电视费、物业管理费他们以前说不用交了，华达公司应当让茂石化总公司具体来与我交涉，他们的起诉是不合理的。铺位物业管理费等等这些费用他们开支到哪里呢？我要是丢掉东西，原告是不负责的，原告应当公平公正来与我们沟通。公司按照特困户补贴我，现在我退休了，经济困难，退休金是勉强维持全家的生活费。我本身是高血压，原告应该按照规范的文件来收费，能够减免的费用就不应该收取。房改之后才有这些文件，物业管理费当时还是茂石化总公司负责的，总公司之前已经答应对我们这些协解工人不收取我的物业费和电视费，现在原告想收这些费用，我有意见。经审理查明：位于茂名市XXX房，属中国石化集团茂名石化公司（下简称茂名石化公司）建造的福利房。茂名石化华达企业公司是茂石化公司下属的二级单位，2004年6月，企业改制，撤销了茂名石化华达企业公司，成立了茂名华达企业有限公司。凡原属茂石化公司的住宅小区的物业管理，茂石化公司均委托给茂名华达企业有限公司。2004年8月20日，中国石化股份有限公司茂名分公司、中国石化集团茂名石油化工公司经理办印发《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知（（2004）32号）》。决定从2004年9月1日正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费，并就收费范围、标准以及收费方式作了相应的通知。其中收费范围及标准为：根据公司住宅区的地域环境，设施及管理现状，参照《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价（2004）42号）规定的服务标准和收费标准，规定各区域的收费价格为：按建筑面积计价，每月文明物业管理区房屋收0.5元／平方米，河东、路北、官渡物业区房屋收0.4元／平方米，河西物业管理区房屋收0.3元／平方米，露天矿、公馆物业管理区房屋收0.2元／平方米，有电梯的房屋加收0.2元／平方米。启动物业收费后，不再收取卫生费。2005年1月1日，茂名石化公司（甲方）与茂名华达企业有限公司（乙方）签订《委托物业管理合同》，该合同主要内容：甲方将茂名石化公司生活区公共部分资产委托给乙方实行统一管理，综合服务。双方并就物业管理的形式、期限、权利义务、违约责任等订立了协议。另查明：原告茂名华达企业有限公司就物业管理收费问题向茂名市物价局请示，2004年8月3日，茂名市物价局作出茂价（2004）161号复函，复函的主要内容：具体服务内容和收费标准可参照我局《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价（2004）42号文）中物业管理二级的服务内容和收费标准（0.55元／平方米）。被告陈初尚欠原告物业管理费2064.75元（从2004年10月至2008年12月，按每月40.5元计算）；原告据此诉至法院，请求判如所诉。以上事实有原告提供中国石化股份有限公司茂名分公司等两单位经理办字（2004）32号文件、茂名市物价局茂价（2004）161号《关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函》、茂名石化公司与茂名华达企业公司签订《委托物业管理合同》和庭审笔录为证，可以认定。本院认为，被告居住的茂名市XXX房，属茂名石化公司的住宅区，被告基于房屋制度的改革，居住在该住房。2004年9月起，原告对该住宅区的物业进行了管理，住宅区内大部分的业主均交付了管理费，接受了原告的物业管理服务。原告对物业管理的收费标准是在政府指导价范围内，且经物价部门核定，该收费标准合理合法。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，因此，原告要求被告支付物业管理费2064.75元理由充分，应予支持。原、被告双方虽然没有书面约定违约金，但被告未能按时支付物业管理费，造成原告一定损失，被告应承担赔偿损失的违约责任，原告请求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿损失，理由成立，本院予以支持，但原告请求从2004年10月起计算没有依据，应从原告起诉之日起即2016年4月18日起计算至被告付清管理费之日止。对于被告辩称的茂名石化公司承诺对该公司的协解人员取消收费的主张，被告对此负有举证责任，但其不能提供任何证据予以佐证。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于被告的抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、限被告陈初于本判决生效后十日内支付物业管理费2064.75元（从2004年10月至2008年12月，按每月40.5元计算）给原告茂名华达企业有限公司。二、限被告陈初于本判决生效后十日内支付管理费2064.75元的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月18日起计至付清之日止）给原告茂名华达企业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的案件受理费25元（原告已预交），由被告陈初负担，限其在本判决生效之日起十日内迳付原告茂名华达企业有限公司，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审判员 李钦明二〇一六年六月二十九日书记员 车燕茹茂名市茂南区人民法院发文稿纸签发：核稿：拟稿：事由：附件：主送机关：抄送机关机密程度：字第号印发数量：年月日封发广东省茂名市茂南区人民法院民事判决书（2016）粤0902民初1064号原告：茂名华达企业有限公司。住所地：茂名市车山路一号2-6层。法定代表人：谢木森，该公司董事长。委托代理人：罗洁、黄全儒，均系广东诚挚律师事务所律师。被告：陈初，男，汉族，1951年11月20日出生，住茂名市。原告茂名华达企业有限公司诉被告陈初物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钦明适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告茂名华达企业有限公司委托代理人黄全儒、被告陈初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名华达企业有限公司诉称：原告根据与中国石化集团茂名石化公司签订的《委托物业管理合同》、中国石化股份有限公司茂名分公司及中国石化集团茂名石油化工公司《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知》（（2004）32号）、茂名市物价局茂价（2004）161号“关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函”的规定，从2004年9月起向被告所居住的茂名市双山路北乙烯二区56栋301房提供物业管理服务。根据以上的规定，被告的房屋的建筑面积为80.9平方米，每月的物业管理费为0.50元／平方米，因此被告每月应向原告缴纳的物业费为40.5元。原告已依照规定履行了物业管理的义务，但在原告多次催促下，被告至今拒绝履行支付从2004年10月至2008年12月的物业费2064.75元的义务。由于被告恶意拖欠款项的行为造成原告经济损失，依法应向原告支付违约金2000.06元。以上两项合计4064.81元。为维护合法权益，请求：一、判令被告继续履行支付物业管理费的义务；二、判令被告支付物业管理费2064.75元（从2004年10月至2008年12月，按每月40.5元计算）；三、判令被告支付原告违约金2000.06元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2004年10月起暂计至2016年2月，2016年2月后违约金计至付清之日止）；第二项和第三项诉请合计4064.81元；四、判令被告承担本案的诉讼费。被告陈初辩称：物业费的问题，华达公司是属于茂石化总公司，他们起诉我是不对的。电视费、物业管理费他们以前说不用交了，华达公司应当让茂石化总公司具体来与我交涉，他们的起诉是不合理的。铺位物业管理费等等这些费用他们开支到哪里呢？我要是丢掉东西，原告是不负责的，原告应当公平公正来与我们沟通。公司按照特困户补贴我，现在我退休了，经济困难，退休金是勉强维持全家的生活费。我本身是高血压，原告应该按照规范的文件来收费，能够减免的费用就不应该收取。房改之后才有这些文件，物业管理费当时还是茂石化总公司负责的，总公司之前已经答应对我们这些协解工人不收取我的物业费和电视费，现在原告想收这些费用，我有意见。经审理查明：位于茂名市双山路北乙烯二区56栋301房，属中国石化集团茂名石化公司（下简称茂名石化公司）建造的福利房。茂名石化华达企业公司是茂石化公司下属的二级单位，2004年6月，企业改制，撤销了茂名石化华达企业公司，成立了茂名华达企业有限公司。凡原属茂石化公司的住宅小区的物业管理，茂石化公司均委托给茂名华达企业有限公司。2004年8月20日，中国石化股份有限公司茂名分公司、中国石化集团茂名石油化工公司经理办印发《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知（（2004）32号）》。决定从2004年9月1日正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费，并就收费范围、标准以及收费方式作了相应的通知。其中收费范围及标准为：根据公司住宅区的地域环境，设施及管理现状，参照《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价（2004）42号）规定的服务标准和收费标准，规定各区域的收费价格为：按建筑面积计价，每月文明物业管理区房屋收0.5元／平方米，河东、路北、官渡物业区房屋收0.4元／平方米，河西物业管理区房屋收0.3元／平方米，露天矿、公馆物业管理区房屋收0.2元／平方米，有电梯的房屋加收0.2元／平方米。启动物业收费后，不再收取卫生费。2005年1月1日，茂名石化公司（甲方）与茂名华达企业有限公司（乙方）签订《委托物业管理合同》，该合同主要内容：甲方将茂名石化公司生活区公共部分资产委托给乙方实行统一管理，综合服务。双方并就物业管理的形式、期限、权利义务、违约责任等订立了协议。另查明：原告茂名华达企业有限公司就物业管理收费问题向茂名市物价局请示，2004年8月3日，茂名市物价局作出茂价（2004）161号复函，复函的主要内容：具体服务内容和收费标准可参照我局《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价（2004）42号文）中物业管理二级的服务内容和收费标准（0.55元／平方米）。被告陈初尚欠原告物业管理费2064.75元（从2004年10月至2008年12月，按每月40.5元计算）；原告据此诉至法院，请求判如所诉。以上事实有原告提供中国石化股份有限公司茂名分公司等两单位经理办字（2004）32号文件、茂名市物价局茂价（2004）161号《关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函》、茂名石化公司与茂名华达企业公司签订《委托物业管理合同》和庭审笔录为证，可以认定。本院认为，被告居住的茂名市双山路北乙烯二区56栋301房，属茂名石化公司的住宅区，被告基于房屋制度的改革，居住在该住房。2004年9月起，原告对该住宅区的物业进行了管理，住宅区内大部分的业主均交付了管理费，接受了原告的物业管理服务。原告对物业管理的收费标准是在政府指导价范围内，且经物价部门核定，该收费标准合理合法。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，因此，原告要求被告支付物业管理费2064.75元理由充分，应予支持。原、被告双方虽然没有书面约定违约金，但被告未能按时支付物业管理费，造成原告一定损失，被告应承担赔偿损失的违约责任，原告请求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿损失，理由成立，本院予以支持，但原告请求从2004年10月起计算没有依据，应从原告起诉之日起即2016年4月18日起计算至被告付清管理费之日止。对于被告辩称的茂名石化公司承诺对该公司的协解人员取消收费的主张，被告对此负有举证责任，但其不能提供任何证据予以佐证。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于被告的抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、限被告陈初于本判决生效后十日内支付物业管理费2064.75元（从2004年10月至2008年12月，按每月40.5元计算）给原告茂名华达企业有限公司。二、限被告陈初于本判决生效后十日内支付管理费2064.75元的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月18日起计至付清之日止）给原告茂名华达企业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的案件受理费25元（原告已预交），由被告陈初负担，限其在本判决生效之日起十日内迳付原告茂名华达企业有限公司，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审判员李钦明二〇一六年六月二十九日书记员车燕茹 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