（2016）湘1103民初1575号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-02
案件名称
原告林烨诉被告罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司（以下简称炬辉公司）建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
永州市冷水滩区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林烨,罗胜辉,湖南炬辉光电科技有限公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1103民初1575号原告林烨（反诉被告），男，1969年2月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托代理人李杰，广东大洲律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人胡文学，广东大洲律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告罗胜辉（反诉原告），男，1968年8月15日出生，汉族，住广东省深圳市。被告湖南炬辉光电科技有限公司（反诉原告），住所地永州市冷水滩区。法定代表人罗胜辉。委托代理人唐春松，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人袁军，系该公司员工，男，1988年9月6日出生，汉族，住广东省兴宁市，代理权限为特别授权。原告林烨诉被告罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司（以下简称炬辉公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2016年5月18日向本院提起诉讼。被告罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司于2016年6月24日向本院提起了反诉。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员谭胡林担任审判长，审判员胡慧、人民陪审员祝君毅参加的合议庭，于2016年6月29日公开开庭进行了审理，代理书记员雷青青担任法庭记录。原告的委托代理人李杰、被告罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司的委托代理人唐春松、袁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林烨向本院提出诉讼请求：1.二被告支付原告违约金3533697元【1826200×0.5%×（自2014年10月28日至2016年5月17日共567天-180天）=3533697】；2.被告继续履行《工业出让土地转让协议》，具体内容为：（1）被告蒋涉案土地过户到新成立的公司名下，即纤音（湖南）科技股份有限公司；（2）将协议里所说的该宗土地临街两亩地未工业配套用地转入乙方林烨名下；（3）协助乙方办理厂房规划施工手续等；（4）协助办理该土地的标准厂房国家补贴资金到乙方名下；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告罗胜辉于2014年9月12日签订了一份《工业出让土地转让协议》，双方约定被告罗胜辉将其自由的登记在被告炬辉公司名下的土地转让给原告。该土地位于永州市冷水滩区九嶷大道与陶源路交汇处，转让的面积为22055.34平方米，转让价款为6565454元。双方约定：被告转让给原告的土地经国土部门分割划分重新登记新的国土使用权证，原告与被告重新组建新公司，该土地办理至新公司名下并办理规划施工手续。双方还约定被告罗胜辉将持有的新公司股份无偿转让给原告指定的林东航名下。被告罗胜辉承诺以上事项在180天内办结，否则承担违约责任。该协议签订后，原告向被告罗胜辉支付了1826200元。2014年10月27日，原、被告依约成立了新公司。但被告罗胜辉并没有按约定办理土地过户手续。鉴于被告炬辉公司是被告罗胜辉出资开办的独资企业，原告与被告罗胜辉签订的转让协议也得到了被告炬辉公司的确认，被告炬辉公司出具了证明，证明案涉土地使用权过户手续确未办理。2016年1月28日，原告与被告签订了《补充协议书》，同意被告罗胜辉将该上述土地过户至林东航名下，否则二被告承诺原协议继续有效，承担违约责任。可该补充协议签订后，二被告仍不履行义务。被告罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司辩称，1、补充协议原告并没有签名，该协议并未生效；2、双方签订的合同因为政府的原因还有2.42亩地尚未征收，无法办理过户手续，修建厂房的时候也遭到了农民的阻碍，所以因此请求解除合同；3、原告要求支付的违约金过高，请求法院予以调整。被告反诉称，反诉人在签订了《工业出让土地转让协议》后按照合同约定去国土部门办理分割手续时，发现证据拍卖给反诉人的土地尚有2.42亩地没有办理征收手续，无法办理分割手续。反诉人多次打报告去人与政府协商，要求尽快办理征收手续，可政府一直不作为，导致合同无法继续履行。因此，请求解除合同。另外，由于转让协议签订后，被反诉人使用反诉人的厂房、宿舍，没有支付任何租金，使用水、电没有交费，在反诉人的食堂吃饭，没有付伙食费。这也是反诉人的实际损失，现在双方解除协议，被告反诉人应当全额支付这些费用。故请求法院判令：一、解除反诉人与被反诉人双方于2014年9月12日签订的《工业出让土地转让协议》，由反诉人退还被反诉人已经支付的40%的土地转让款182.62万元，并承担同期银行利息；二、被反诉人因合同使用反诉人的厂房及宿舍的租金25200元，并交清使用期间的水电费4096元及餐费5466元；三、由被反诉人承担本案反诉与本诉的诉讼费用。原告（反诉被告）辩称，1、该协议是合法有效的，是双方真实意思的表示，现为被告违约，其不具备解除合同的正当理由；2、被告所说的政府原因并不是法定解除及约定解除的条件，且被告无充分证据证实系因政府不作为导致协议无法履行。涉案土地已过户到被告公司名下，具备相应的手续，具备转让该土地的法定条件；3、补充协议中被告公司同意原告方免费使用厂房，故被告诉请租金无正当理由；4、被告无证据证实餐费、水电费的产生。为支持自己的主张，原告向本院提交了以下证据：证据一、《工业出让土地转让协议书》，证明原告与被告约定了权利义务及相应的违约责任；证据二、补充协议书，证明：1、《工业出让土地转让协议》得到了被告二的确认；2、2016年1月28日，原告与二被告签订了《补充协议书》，同意被告一将该上述土地过户至林东航名下，否则二被告承诺原协议继续有效，承担违约责任；证据三、房地产权证、被告二宗地图，证明涉案土地登记在被告二名下；证据四、被告二工商公示信息，证明被告一持有被告二100%的股份，被告一的行为对被告二有约束力；证据五、收据，证明原告已向被告一支付了土地转让款182.62万元，依约履行了合同义务；证据六、纤音（湖南）科技股份有限公司营业执照，证明纤音公司于2014年10月27日成立，证明原告已配合被告一成立了该新公司，被告一已具备办理土地过户手续的条件；证据七、证明，证明案涉土地未办理过户手续。被告对原告上述证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，约定的违约金过分高于原告的损失，原告的损失只是利息，请求法院依法予以减少；原告先付的182万元是预付的合同的土地款不是合同定金，因此不存在双倍返还的问题；对证据二的真实性无异议，但该份合同未生效，合同的主要义务就是办理过户手续，该合同时间是空白的，原告自己也没有签字，乙方落款是空白的主要内容没有填写，还未正式签订；对证据三、证据四、证据五、证据六、证据七的真实性无异议。被告为支持自己的主张向本院提交了以下证据：证据一、土地成交确认书、房产证，证实被告取得土地使用权；证据二、请示和报告，证实被告在土地使用过程中暴露出还有2.42亩土地还未征收，导致被告无法履行合同，遭到农民阻碍，所以合同无法履行。原告对被告的证据的质证意见为：对证据一没有提供原件，无法确认；对土地使用证无异议，这个国有土地登记在炬辉名下无异议，恰恰证明被告自己购买土地有投入，说明被告完全具备条件的；对证据二中关于请示和报告是被告内部自己制作的，政府部门没有回复，不能把责任推给原告跟政府，更不能否定双方签订的协议是无效的。对原、被告的证据本院作如下认定：被告对原告的证据的真实性均无异议，这些证据形式合法，且与本案相关联，本院依法予以采纳，原告证据二；被告的证据一中的房产证与原告提交的证据三一致，本院予以采纳，结合该房产证对成交确认书本院亦予以采纳；被告证据二系属于其自身的陈述，在没有其他的证据的印证的情况下，对该证据不予采纳。根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确定如下法律事实：2012年2月9日，被告炬辉公司通过公开报价竞得冷水滩区九嶷大道东侧、陶源路北侧的九嶷大道东侧C-1号地。2013年3月被告炬辉取得了国土土地使用证，权证号为永（冷）国用（2012）第000204号。2014年9月12日，原告林烨（乙方）与被告罗胜辉（甲方）签订了《工业出让土地转让协议》，该协议约定：（一）甲方将自有的工业国有出让土地的土地使用权转而给乙方，具体状况如下：1、甲方的土地座落于永州市冷水滩区九嶷大道与陶源路交汇处，国土证号为永（冷）国用（2012）第0002**号，其中已修建的房屋、厂房土地使用权面积为6134.56平方米，房屋建筑面积25638.66平方米，拟转让土地使用权面积为22055.34平方米，以分割后的国土部门红线测绘图载明的面积为准）四至界限、分布见附件一；（二）上述土地价款为每亩13.8万元，土地面积以分割后的国土部门红线测绘图载明的面积为准。初步估算拟转让面积为22055.34平方米，估算价格为4565454元；（三）自本合同签订之日起的7日内，乙方向甲方预付合同地款计182.62万元；甲方转让给乙方的土地经国土部门分割划分重新登记新的国土使用权证，甲方与乙方新组建公司，甲方将拟转让的该宗土地作价入股，占股20%，乙方占80%。该宗土地办理至新重组公司名下，新组建公司拟修建的厂房规划、施工等手续获相关部门批准，乙方可以进场施工开工，甲方将新组建的公司的股份无偿转让至乙方指定的林东航名下，并进行司法公证；甲方保证拟转让的该宗土地前面临街两亩为工业配套用地，并转入乙方名下，乙方积极给予协助，甲方承诺以上事项在180天内办结，此后7日内乙方向甲方支付土地转让剩余60%计2739254元的价款；（四）甲方协助乙方办理好在该宗土地建设楼规划手续并建设完工，并协助乙方办理标准厂房国家补贴资金全额到乙方名下，国家补贴资金有无或多少按当地政府政策办理；（五）甲方应确保该宗土地在转让前及本协议签订后不存在任何产权争议，不存在其它买卖、合作、合资、抵押及第三人权益。甲方转让该宗土地的相关关系。甲方转让的该宗土地的青苗补偿费、周边关系协调费等费用及遗留问题均由甲方负责承担；（六）甲方未按合同约定的期限将履行合同义务，甲、乙双方同意按下列相应条款内容处理：1、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行；2、乙方书面催告甲方之日起的15日内，甲方仍未履行合同约定义务的，乙方再次并书面通知甲方，自收到通知之日起的15日内甲方未提出合理异议，视作甲方无异议。乙方有权单方解除合同并向甲方追退还双倍合同以及乙方已经施工的其他经济损失。合同还对其他权利义务进行了约定。2014年9月18日，被告林烨将上述合同的预付款1826200元支付给了被告罗胜辉。2016年1月28日，被告炬辉公司出具了一份补偿协议书，协议的甲方为罗胜辉、炬辉公司，乙方为林烨。该协议的主要内容有：该份协议仅有被告炬辉公司盖章，原告未在该协议上签名及盖章，2014年10月27日，纤音（湖南）科技股份有限公司成立，股东为林烨、罗胜辉。本院认为，本案原告要求被告继续履行合同并承担相应的违约责任，而被告要求解除合同，即双方争议的焦点为合同的争议焦点为原、被告之间的《工业转让土地转让协议》是否具备约定或法定解除条件，如符合解除条件，则合同解除，被告承担相应的返还出让金等责任，如不符合，则被告应继续履行合同并承担相应的违约责任。对此本院分析如下：1、被告所转让的土地是被告依法取得并办理了国有土地使用权证，该土地转让给原告并不违反法律法规的禁止性规定，转让协议是有效合同；2、被告主张解除合同的理由是合同约定的土地中上有2.42亩地尚未征收，无法办理过户手续。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从本案来看，涉案的转让协议显然并不存在上述条文规定的第二、三、四项解除条件。被告主张解除合同，则应提供证据证实《工业转让土地转让协议》存在约定或法定的解除事由。原、被告转让的土地范围内是否存在未办理征收手续的2.42亩地以及该2.42亩地未征收是否会导致该土地无法办理产权转移登记手续，被告均没有充分的证据予以证实。因此，被告主张解除《工业转让土地转让协议》的证据不足，该协议应继续履行，对被告要求解除该协议的反诉请求本院不予支持。原告已经按照《工业出让土地转让协议》履行了自己的付款义务，而被告没有在协议约定的时间内办理土地转移登记手续，其行为已构成违约。按照该协议约定，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.5%的违约金。但由于原告并未提供证据证实其损失的发生，其实际损失应为资金利息损失，该违约金已过分高于因被告违约造成的损失，故本院按照按中国人民银行同期一年期贷款基准年利率5.5%上浮30%，即7.15%计算违约金，合同约定被告应当在2014年9月12日后的180天内，即2015年3月11日之前办理转移登记手续，故该违约金的计算应自2015年3月11日起至2016年5月17日止。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付其厂房、宿舍租金25200元及水电费4096元及餐费5466元，均没有相应的证据予以证实，对该反诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司继续履行被告罗胜辉与原告（反诉被告）林烨于2014年9月12日签订的《工业出让土地转让协议》；二、被告（反诉原告）罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）林烨自2015年3月11日起至2016年5月17日止以1826200元为基数按年利率7.15%计算的违约金；三、驳回原告（反诉被告）林烨的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费35070元，由原告（反诉被告）负担460元，被告（反诉原告）负担880元。反诉费如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 谭胡林审 判 员 胡 慧人民陪审员 祝君毅二〇一六年六月二十九日代理书记员 雷青青 来自：