（2016）内04民终1081号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-12-07

案件名称

赵宁诉沈阳军区赤峰房地产管理处房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区赤峰市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵宁,中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2016）内04民终1081号上诉人（原审原告）赵宁，住赤峰市。委托代理人高国瑞，内蒙古源生律师事务所律师。委托代理人张新喜，内蒙古源生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处，住所地：赤峰市红山区三东街61号。法定代表人李德华，局长。委托代理人王瑞龙，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处现役军人。委托代理人王贺宏，内蒙古原法律师事务所律师。上诉人赵宁因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第4526号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审赵宁诉称，2014年1月6日，赵宁（协议乙方）与中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处（以下简称房地产管理处）（协议甲方）签订了房屋认购协议��，约定：一、乙方认购的房地产管理处经济适用住房统建工程的余房；二、乙方认购房屋的基本情况，乙方认购的房地产管理处金峰花园小区的住房，位于赤峰市松山区玉龙大街与芳草路交汇处，该房屋的用途为住宅。乙方所认购房屋的具体位置为金峰花园小区1号楼2单元9层1号，建筑面积为174.62平方米；三、乙方所购房屋单价为每平方米5054元，总价款为882599.33元，折扣后房款为794339.40元。赵宁于签订合同当日足额交纳了全部房款和相关费用并于2014年11月受领了房屋。赵宁受领后数次要求房地产管理处协助办理房屋产权证书，房地产管理处拒不办理。赵宁经房产查询得之房地产管理处没有取得商品房预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条及第九条之规定，诉至法院，请求：一、确认赵宁与房地产管理处于2014年1月6日签订的房屋认购协议无效；二、判令房地产管理处返还购房款794339.40元、代收房屋大修基金5185.80元、代收物业费等6673元、代收取暖费3318.90元（以上合计：809517.10元）并支付银行同期贷款利息；三、判令房地产管理处给付赔偿金794339.40元，以上合计1603856.50元；四、由房地产管理处承担本案诉讼费。原审房地产管理处辩称，赵宁与房地产管理处签订的房屋认购协议所指向的房屋属于经济适用房，有关经济适用房的争议和管理不受商品房相关法律、法规的调整。双方所发生的争议不应按照平等主体间的权利义务关系涉及的法律规范所调整。赵宁在诉状所称的一系列法律、法规均是调整商品房的法律条文，本案涉案房屋是经济适用住房，应由建设部等七部��联合发出的关于《经济适用房住房管理办法》来调整，从该办法可看出有关经济适用房产生的争议不应由人民法院管辖。因经济适用房的划拨和管理均由政府及相关部门管理，本案发生的争议并不属于平等主体之间权利义务的争议。人民法院审理的民事案件应当是平等主体之间的权利义务关系，本案不属于人民法院审理的范围。请求人民法院在查明事实基础上驳回原告的诉讼请求。原审判决认定，2014年1月6日，出卖方（房地产管理处）与买受方（赵宁）签订房屋认购协议书，协议约定：一、认购依据：乙方认购的房屋为房地产管理处经济适用住房统建工程的余房；二、乙方认购房屋的基本情况：乙方认购的房地产管理处“金峰花园”小区的住房位于赤峰��松山区玉龙大街与芳草路交汇处，该房屋的用途为住宅。乙方所认购房屋的具体位置为金峰花园小区1号楼2单元9层1号，建筑面积为174.62平方米，实际建筑面积以地方产权部门测定为准；三、房款金额及支付方式：乙方所购房屋单价为每平方米5054.40元，总房款为882599.33元，折扣后房款794339.40元，乙方交清全部房款后签订认购协议；四、其他费用：自本协议签订之日起，甲方在一年内将房屋钥匙交给乙方，乙方应于甲方通知之日起7日内按照现房实测面积交清房款、公共维修基金、物业费用和其他相关入住费用，其他相关入住费用的收取按照地方政府现行规定标准执行。2014年1月4日，赵宁交纳了涉案房屋全部购房款794339.40元，房地产管理处为赵宁出具了等额收据。2015年3月13日，赵宁交纳了代收房屋大修基金5185.80元、代收取暖费3318.90元、物业费等6673元。2014年11月，房��产管理处将涉案房屋交付赵宁使用。现赵宁以房地产管理处未取得商品房预售许可证为由，诉至法院，请求：一、确认双方于2014年1月6日签订的房屋认购协议无效；二、判令房地产管理处返还购房款794339.40元、代收房屋大修基金5185.80元、物业费等6673元、代收取暖费3318.90元（以上合计：809517.10元）并支付银行同期贷款利息；三、判令房地产管理处给付赵宁赔偿金794339.40元，以上合计1603856.50元；四、由房地产管理处承担本案诉讼费。另查明，涉案房屋现已竣工验收合格。房地产管理处不同意解除双方签订的房屋认购协议书。原审法院认为，依照《��高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。”之规定，房地产管理处不属于房地产开发企业。因此，双方签订的房屋认购协议书不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。赵宁主张房地产管理处未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条之规定，要求确认双方签订的房屋认购协议书无效，并要求房地产管理处双倍返还购房款及利息并赔偿损失的诉讼请求于法无据，依法不予支持。判决：驳回赵宁的诉讼请求。宣判后，赵宁不服，以“一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。《经济适用住房管理办法》的通知（建住房[2007]258号）（以下简称管理办法），系根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发汇[2007]24号）精神，经国务院同意制订的《管理办法》，目的是为解决低收入群体家庭住房困难。经济适用房还未纳入我国现行法律的调整，国务院相关行政部门为此制定的规章即《管理办法》，在民事活动不与法律法规相冲突的情况下，应参照执行。二、双方签订的认购协议无效。经济适用房实际成本构成中包含国家及各级政府的投入，国家享有与投入部分相应的所有权份额，即涉案房屋按经济适用房计价与上诉人支付的总价款差额454538元的份额。经济适用住房系国家为了保障低收入住房困难家庭而实施的惠民政策。上诉人提交的联营﹝2011﹞479号批复明确涉案房屋用地的性质为划拔土地，被上诉人未提供报批的手续，应认定其销售行为违反法律的强制性规定。综上，被上诉人的销售行为（领导同意即可销售），侵犯了低收入群体的购房优惠利益。被上诉人按市场价销售涉案房屋的行为，将国家或各级政府财产的投入拒为己有，侵犯了国家财产所有权，违反法律规定，应认定为无效。三、涉案房屋应为商品房。联营﹝2011﹞479号批复中工程项目表中明确，案涉房屋所在区域的总开发成本为20533万元，总面积83860㎡，综合每平米造价为2448元/㎡；但《认购协议书》约定的价款为5054元，差价为每平方米2606元，案涉房屋总差价454538元；上诉人购买涉案房屋支付的为商品房的价格。联营﹝2011﹞479号批复对外售房屋性质作出了明确：“外售住房要按照当地商品房出售管理办��完善相关手续，不得产生遗留问题”，即涉案房屋应由经济适用住房完善手续后，按商品房向社会销售。《认购协议书》中将涉案房屋定性为“余房”，但未明确其性质，依据批复精神及上诉人按商品房价格支付价款的情况，案涉房屋的性质应为商品房。四、被上诉人为房地产开发企业。被上诉人主体资格经相关行政部门核准，取得经济适用住房建设项目，被上诉人应属于房地产开发企业。联营﹝2011﹞479号批复明确要按规定向军区缴纳经济适用住房管理费472万元，可以确认被上诉人对涉案房屋建设具有营利目的。被上诉人依据《管理办法》取得经济适用住房建设的指标，具备建设主体的资格，符合房地产开发企业的实质要求；《认购协议书》约定的“余房”即对外按商品房销售的房屋；被上诉人主张涉案房屋为经济适用住房，实际按市场价格销售，侵犯了社会公��利益和国家财产所有权，《认购协议》应为无效合同；上诉人主张合同无效及惩罚性赔偿理应得到支持”等理由提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，予以改判。被上诉人房地产管理处答辩服判。经本院审理查明的事实与原审法院认定事实一致，本院依法予以确认。另查明，中国人民解放军沈阳军区联勤部于2011年9月25日作出的联营［2011］479号批复赤峰房管处经济适用住房统建项目工程设计任务书事，同意军区房地产管理局赤峰房管处��其管理使用的沈蒙字第2792号营区(赤峰市松山区松州路)内实施住房翻建改造工程。新建住房除解决该处干部40人外，分栋分单元切块预留102套由军区调配，统筹解决其它驻赤峰部队干部和伤病残人员。外售住房要按照当地商品房出售管理办法完善相关手续，不得产生遗留问题。上诉人与被上诉人签订的房屋认购协议还约定，工程竣工交付使用时，双方签订正式房屋买卖合同。本院认为：被上诉人房地产管理处依批复，取得军队经济适用住房开发资格，并对外销售余房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。本案，涉案房屋已交付使用，但被上诉人未按批复要求完善相关手续，未与上诉人签订正式房屋买卖合同，致上诉人不能取得房屋产权证。故上诉人与被上诉人签订的房屋认购协议应为无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。因上诉人在签订该房屋认购协议时知悉涉案房屋为军队经济适用住房之余房，且知悉被上诉人未取得商品房预售许可，上诉人本身存在过错，故其要求双倍返还购房款的请求，本院不予支持。房屋交付后，产生的取暖费、物业费，属使用过程中，产生的必要费用，亦应由上诉人承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十��款（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市红山区人民法院(2015)红民初字第4526号民事判决，即：驳回赵宁的诉讼请求；二、赵宁与房地产管理处于2014年1月6日签订的房屋认购协议无效；三、房地产管理处返还赵宁购房款794339.40元，房屋大修基金5185.80元；四、驳回赵宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费38470元，由上诉人承担19239元，由被上诉人承担19177元；一、二审邮寄费80元，二当事人均担。本判决为终审判决。审判长　　鹿春林审判员　　崔明明审判员　　郭　宇二〇一六年六月二十九日书记员　　刘亚文关注微信公众号“”