（2016）皖0802民初484号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-26
案件名称
安徽盛晟投资开发（集团）有限公司与刘海燕房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
安庆市迎江区人民法院
所属地区
安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽盛晟投资开发（集团）有限公司,刘海燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0802民初484号原告：安徽盛晟投资开发（集团）有限公司，住所地安庆市。法定代表人：盛志明，该公司董事长。委托代理人：光吉旺，该公司员工。委托代理人：张立新，该公司员工。被告：刘海燕，女，汉族，住福建省福州市台江区。委托代理人：李燕，女，汉族，住安庆市迎江区。原告安徽盛晟投资开发（集团）有限公司(以下简称盛晟集团公司)诉被告刘海燕房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年4月8日提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭审理了本案。原告盛晟集团公司的委托代理人光吉旺、张立新、被告刘海燕的委托代理人李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月13日，原、被告签订了阳光二期商铺租赁合同，合同约定由被告承租原告位于安庆市沿江东路阳光花园二期商铺一层**#、**#、**#商铺从事内衣销售商业活动，租赁总面积为191.29平方米，月租金15303.20元（一层191.29平方米，80元/月/平方米），租赁期限为8年，免租期5个月，第一年免租期3个月（自2013年12月13日至2014年3月11日为免租期），第二、三年各免租期1个月，双方同意年租金按5%递增，租金支付方式为：签订合同时一次性付清3个月租金，以后三个月一付，即上一次租金到期10日前预付下三个月的租金。合同成立后，被告按合同约定缴纳了46000元履约保证金（2013年11月2日交定金10000元，2013年12月13日交门面定金36000元）。2015年1月7日，原告根据被告的要求并结合市场环境考量，下调被告2015年租金一层60元/月/平方米。自2016年1月起，原告再次下调被告租金一层50元/月/平方米。自2015年12月起，被告拒绝交纳租金，原告通过发电子邮件、书面通知等形式向被告催缴租金，2016年2月23日，原告给被告发出解除房屋租赁合同通知书，通知被告自2016年2月29日起解除阳光二期商铺租赁合同，而被告至今既不缴纳租金，又不返还租赁的房屋，截至2016年4月11日，扣除免租期后，被告实欠租金36078元。根据合同第十三条（四）项约定，即被告拖欠租金或费用15日以上的，原告有权解除合同，被告应支付合同租金总额15%的违约金给原告，并赔偿由此给原告造成的全部损失，且原告不退还被告缴纳的保证金，现原告诉至法院，要求：1、请求判决解除原、被告于2013年12月13日签订的《阳光二期商铺租赁合同》，立即返还租赁物。2、请求依法判决被告支付拖欠的自2015年12月1日至2016年4月11日房屋租金36078元（截至2016年4月11日止，已免除2016年一个月的租期），支付拖欠的物业管理费7077.73元。3、请求判决被告缴纳迟延支付租金滞纳金1654元，后期租金按合同约定标准及实际交房时间计算；被告依合同第十三条（四）项支付拖欠租金的违约金56799元；被告缴纳的履约保证金不予退还。4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、阳光二期商铺租赁合同，证明原、被告之间签订的合同合法有效，被告违反了合同约定构成违约。2、交纳租金发票存根联复印件，证明被告缴纳租金至2015年11月30日，此后未缴纳租金。3、2016年1月18日租金催缴通知。4、2016年2月23日解除房屋租赁合同通知书及快递单复印件。证据3、证据4综合证明原告已向被告催缴租金无果的情况下，原告通知被告要求解除合同。5、2016年3月11日物业费欠缴情况，证明被告欠缴物业费的事实。6、工商公示信息，证明被告租房用途。7、房地产权证，证明原告享有租赁物合法产权。8、原告营业执照，证明原告的诉讼主体资格。9、原告下调2015年-2016年租赁标准，证明原告根据市场环境降低租金标准。被告辩称：1、对于原告诉求的房租，被告不是恶意不交纳，而是原告的房租过高，2015年12月份的房租已交清，被告从2016年开始欠房租。被告没有收到原告的催款通知书。2、对于原告要求解除合同的诉讼请求，因被告投资100多万元，不同意解除合同。3、对于原告起诉的物业管理费，被告确实没有交纳。被告认为，物业管理费应该交给物业公司，且被告支付卷闸门修理费5000元，该费用应冲抵物业管理费。4、对于原告主张2016年的租金10138元是按53元/月/平方米计算，而原告通知被告是50元/月/平方米，被告不同意按53元/月/平方米缴纳房租。5、关于滞纳金，不是被告不交房租，而是因为租金的问题双方没有协调好，故对此不作答辩。被告未向本院提交任何证据。原告提交的证据，经过庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但认为合同对被告不公平。证据2真实性无异议，但被告2015年12月份交纳了房租。证据3、证据4通知是寄到店里，但工作人员一直没有拆封，所以被告没有看到。证据5物业费欠缴情况真实性无异议，但因之前被告支付了卷闸门修理费5000元，原告方曾口头同意5000元修理费可以冲抵物业费。证据6、7、8、9无异议。原告提交的证据，经过庭审出示，结合被告意见，本院作如下认定：证据1、2、3、4、5的真实性被告无异议，故对真实性本院予以认定，证据6、7、8、9被告无异议，对上述证据本院予以认定。经审理查明：2013年12月13日，原、被告签订阳光二期商铺租赁合同一份，双方约定：被告承租原告的位于安庆市沿江东路一层**#；**#；**#号商铺，承租面积为191.29平方米。租赁期限自2014年3月12日起至2022年3月11日止，租金为80元/月/平方米，且租金按年5%递增率予以递增，被告享有免租期5个月，具体为第一年免租期3个月，第二、三年各免租期1个月；租金支付方式为：被告第一次预付三个月租金，签订本合同时一次付清，以后租金的支付方式为三个月一付，即上一次租金到期10日前，预付下三个月租金。双方约定承租人拖欠租金或应缴纳的费用累计达15天的，出租人有权终止合同，收回租赁物，并不退还保证金及已收取的款项，双方还对违约责任作出了约定，承租人未按本合同约定支付租金或缴纳各项费用的，承租人应从逾期之日起按应缴纳租金或费用每日万分之五计取违约金支付给出租人。承租人拖欠租金或费用15日以上的，出租人有权解除本合同，承租人应支付本合同租金总额15%的违约金给出租人，并赔偿由此给出租人造成的全部损失，且出租人不退还承租人缴纳的保证金。合同第四条第二款第三项约定，物业管理费按2元/月/平方米计收，并按租金交付方式，由被告在缴纳租金时一并缴纳。合同签订后，被告依约缴纳了46000元履约保证金，并将租金缴纳至2015年11月30日，后被告未再缴纳任何费用，且被告一直未缴纳物业管理费。因被告未按约定履行缴纳房租义务，原告分别于2016年1月18日、2016年2月23日向被告邮寄《租金催缴通知》、《解除房屋租赁合同通知书》各一份。同时查明，应被告要求，原告将2015年度租金调整至60元/月/平方米，2016年度租金调整至不低于50元/月/平方米，上述租金标准仍需计算5%递增率。本案在审理中，经法庭释明，针对被告的违约行为，原告选择要求被告支付违约金，放弃要求被告支付滞纳金、缴纳的履约保证金不予退还的诉讼请求。本院认为：原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。支付租金为房屋租赁合同主要义务，被告应当全面履行，现因被告未能按约定履行，且原告催要后，被告仍未支付，原告有权要求解除合同并要求被告返还租赁物，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩认为，房屋租金已缴纳至2015年12月份，且认为2016年度租金按50元/月/平方米予以计算，并称其修复卷闸门费用5000元予以冲抵物业管理费，因被告未能提交证据予以证明，故对其抗辩意见不予采信，故对原告要求被告支付自2015年12月1日至2016年4月11日的租金36078元（63元/月/平方米191.29平方米1个月+53元/月/平方米191.29平方米2.37个月）及物业管理费7077.73元（截止2016年3月31日：2元/月/平方米191.29平方米18.5个月，扣除5个月）的诉讼请求予以支持。原告主张要求被告支付拖欠租金的违约金56799元（租金总额的15%，应为86778.9元，现只主张56799元），被告提出双方约定的违约金过高。本院认为，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为过分高于造成的损失。本案中，被告违约造成原告的损失可以认定为利息的损失，故依据公平原则依法予以减少，按照中国人民银行同期同类贷款利率为基础上浮30%计算。原告放弃要求被告支付滞纳金及不退还履约保证金的诉讼请求，系原告自行处分权利，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告安徽盛晟投资开发（集团）有限公司与被告刘海燕于2013年12月13日签订的阳光二期商铺租赁合同。被告刘海燕在本判决生效之日起十五日内将涉案租赁房屋（安庆市沿江东路阳光花园二期一层**#；**#；**#号商铺，面积191.29平方米）返还给原告安徽盛晟投资开发（集团）有限公司；二、被告刘海燕于本判决生效之日起十五日内支付拖欠原告的自2015年12月1日起至2016年4月11日止的房屋租金36078元及截止至2016年3月31日止的物业管理费7077.73元；后期租金按约定标准计算至实际交房时止；三、被告刘海燕于本判决生效之日十五日内支付拖欠原告租金的违约金﹝该违约金计算标准以租金12051元（63元/月/平方米191.29平方米1个月）为基数自2015年12月1日起至本判决指定给付之日、以租金24027元（53元/月/平方米191.29平方米2.37个月）为基数自2016年1月1日起至本判决指定给付之日，标准均以中国人民银行同期同类贷款利率为基础上浮30%﹞；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2332元、保全费1020元，合计3352元，由被告刘海燕负担（该款原告已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 李 静审 判 员 汪 婷人民陪审员 魏 丽 丽二〇一六年六月二十九日书 记 员 檀小艳（实习）附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 来源：