（2016）粤0605民初6263号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-09-05
案件名称
佛山越福商业投资有限公司与广州新景房地产开发有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山越福商业投资有限公司,广州新景房地产开发有限公司,广州市穗恒房地产投资顾问有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十九条，第八十条第一款，第八十一条，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初6263号原告：佛山越福商业投资有限公司，住所佛山市南海区，统一社会信用代码91440605MA4UJYEY5R。法定代表人：宁江鹏。委托代理人：黎婉君，是广东捷顺律师事务所律师。委托代理人：张丽华。被告：广州新景房地产开发有限公司，住所广州市越秀区。法定代表人：苏乔青。委托代理人：赵立华，是广东安华理达律师事务所律师。第三人：广州市穗恒房地产投资顾问有限公司，住所广东省广州市越秀区。法定代表人：杨新亮。委托代理人：赖德俭，是广东实德律师事务所律师。原告佛山越福商业投资有限公司（以下简称“越福公司”）与被告广州新景房地产开发有限公司（以下简称“新景公司”）、第三人广州市穗恒房地产投资顾问有限公司（以下简称“穗恒公司”）委托合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后，依法适用简易程序，于同年5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎婉君、被告的委托代理人赵立华、第三人的委托代理人赖德俭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年6月23日，被告新景公司与第三人穗恒公司（曾用名“广州市穗恒房屋安全鉴定有限公司”）签订《房地产合作开发合同》，约定由第三人穗恒公司为被告新景公司恢复对位于广州市天河区东圃沐坡村东北地段“新景城高级商住楼”项目的开发资质、恢复已注销的红线、办理用地规划许可证、起草与引进合作开发方的合同。合同签订后，第三人穗恒公司按照合同约定，履行了相应义务。2012年12月19日，被告新景公司告知第三人穗恒公司，无需再履行合同义务，并承诺会按照合同约定全额支付款项予第三人，若逾期支付，则需按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计付逾期利息。此后，第三人多次向被告催要款项，未果。2016年2月17日，第三人穗恒公司与原告越福公司签订了《合同权益转让协议》，把第三人穗恒公司在《房地产合作开发合同》中享有的合同权益转让予原告越福公司。合同签订后，原告越福公司分两笔向第三人支付转让价款，履行完毕相应付款义务。2016年2月23日，第三人穗恒公司向被告新景公司发出《债权转让通知书》，告知被告新景公司关于第三人穗恒公司已把其在《房地产合作开发合同》享有的权益转让予原告越福公司，并督促被告新景公司尽快向原告越福公司履行相应支付义务。2016年3月3日，被告新景公司对第三人穗恒公司发出的《债权转让通知书》作出复函，表示同意《债权转让通知书》的相应内容，并承诺会就800万元债务问题积极与原告越福公司磋商。但被告发函后，并未积极向原告履行债务，经原告多次催告，被告均以各种借口推脱。原告认为，被告新景公司拒不履行支付义务的行为，已构成违约。综上，请求法院依法判令：一、被告新景公司向原告越福公司支付800万元及利息（从2012年12月20日起按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际清偿日，暂计至2016年4月30日的利息为2227183.56元）；二、被告承担本案诉讼费。被告辩称：被告是一家已经处于停业解散状态的企业，无具体负责人员、无办公场所、无实际经营、未能通过2015-2016年度的工商年审。被告的股东亦基本处于解散、注销及失联的状态。2009年，被告曾尝试通过恢复名下新塘地块的开发，以盘活公司资产、还清历史债务，故与第三人签订了案涉的《房地产合作开发合同》。但在恢复办证过程中，因受到学校、当地村委、临租户等各方面的阻挠，相关工作一再拖延。而被告与工程队、合作方等债权人达成的和解协议，也因重组资金不到位而无法履行。最终，被告被迫放弃了对地块的重组开发。目前，该地块也因债权人的申请而被司法拍卖完毕，地块已不再属于被告名下。因此，对于原告主张的事实，被告予以认可，对所欠的800万元本金无异议，但对原告主张的利息起算时间及计算标准有异议。原告的诉请，被告实在没有能力承担，恳请原告谅解。第三人述称：对原告主张的事实无异议。第三人与被告之间的合同，第三人已依约履行完毕。原告就被告的答辩意见回应如下：原告主张从2012年12月20日起算利息，是因为原告从第三人手中受让债权时，第三人表示曾与被告口头约定，若2012年12月20日被告不能清偿800万元债务，则按同期贷款利率1.5倍计算逾期付款利息。但《房地产开发合同》内没有具体约定款项的支付时间及利息。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照（1份，复印件）、被告工商登记信息、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.第三人工商登记信息、组织机构代码证（各1份，复印件）、企业名称（企业集团）名称变更核准通知书、企业法人营业执照（各1份，复印件），用以证明第三人的诉讼主体资格。3.《房地产合作开发合同》（1份，原件），用以证明第三人接受被告委托为其位于广州市天河区的新景城高级商住楼项目恢复开发资质、恢复已注销的红线、办理用地规划许可证和负责起草和新引进开发商。4.《合同权益转让协议》（1份，原件），用以证明2016年2月17日，原告与第三人签署该协议，约定第三人在《房地产合作开发合同》中享有的合同权益转让予原告。5.《债权转让通知书》（1份，原件），用以证明第三人在债权转让后，向被告发出通知，要求被告向原告履行相关支付义务。6.《债权转让通知书》复函（1份，原件），用以证明被告在收到第三人的通知书后，向第三人复函表示将积极与原告磋商应付款800万元的债务问题。7.天河区国土资源和房屋管理局对于《建设用地批准书》延期初审意见、通告、公告、报纸公告（各1份，原件）、NO.A0098323复制档案资料申请表、穗国土建用字（1993）第587号建设用地批准书、（93）穗国地出字第043号《广州市国有土地使用权出让合同》（各1份，复印件加盖被告公章）、（93）穗国地出字第043号《广州市国有土地使用权出让补充合同》（2份，复印件加盖被告公章）、NO.A0098855复制档案资料申请表、穗国土建用字（1993）第587号建设用地批准书、图纸（各1份，复印件加盖被告公章）、No.A0156478复制档案资料申请表、图纸（各1份，复印件加盖被告公章）、广州市城市规划局批复（2份，复印件）、建设用地批准书No.587（1份，复印件）、建设用地规划许可证（1份，复印件）、图纸（1份，复印件）、国有土地使用证（1份，复印件）、关于领取新办原始证照情况的报告（1份，复印件），用以证明被告曾丢失地产项目有关原始证照，向广州市国土资源和房屋管理局重新办理证照。8.收据、中国农业银行客户收（付）款入账通知（各2张，原件），用以证明原告依约向第三人支付了合同价款，第三人向原告开具收据予以确认。9.情况说明（1张，原件），用以证明因第三人原因无法向原告开具发票，遂在转让款项中扣除12万元开具发票的成本费用。原告实际向第三人支付108万转让款，第三人承诺收到原告支付的108万元后，视为原告已履行了合同权益转让协议书项下的全部义务。经质证，被告和第三人对原告举证1-9均无异议。诉讼中，被告和第三人均无举证。本院经审查认为，原告举证1-9，来源合法、内容真实，且与本案关联，且被告及第三人均对此不持异议，本院予以确认。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：1993年，被告新景公司通过受让方式取得位于广东省广州市东圃新塘沐陂村东北地段国用土地的使用权，出让合同的编号为（93）穗国地出字第043号。同年，被告取得该地块的建设用地批准书（有期期从1993年11月起至1995年11月止）。经广州市城市规划局许可，该地块上拟建高级商住楼及幼儿园、小学等部分公益工程。1996年，上述土地（测量3502图7幅59地号、3502图12幅65地号）取得了国有土地使用证，证号为穗府国用（1996）字第特004号。期间，被告在上述土地上施工建设，尚有部分土地因证照遗失、逾期或资金不足等原因而未能开发建设。2008年3月，被告向广州市国土资源和房屋管理局申请延期使用上述土地。2009年6月23日，被告新景公司（甲方）与第三人穗恒公司（乙方）签订《房地产合作开发合同》一份，约定：就新景城高级商住楼项目，被告负责缴纳和承担办理用地、报建、规划、拆迁、平整土地等项目开发的前期费用；第三人负责恢复被告的开发资质、恢复已注销的红线、办理用地规划许可证（此三项手续费用为160万元），负责起草与新引进合作开发方的合同；被告和第三人同意按被告所得的建筑面积和所得的货币进行利益分配，具体为：按在被告所得的建筑面积内进行分配，第三人所得的住宅面积按销售时的评估价值为800万元（已扣除所有税费，办到产权证时的价值）为分配所得；也可以第三人直接获得800万元的货币利益分配；如采用面积与货币两种方式的，则第三人所分配的利益为两种方式之和800万元；利益分配时间为：获取的房屋面积为办理确权后3天内过户，获取货币为被告收到回笼货币的30%直接支付给第三人，直至第三人收齐应得利益800万元为止；第三人负责合作经营项目的手续办理期限为：办理恢复开发资质为收齐材料后20天，相关人员资质和注册资金的解决，在办理过程中另行协商处理；恢复注销的红线办理时间为3个月；办理用地规划许可证的时间为3个月，此期间发生的图纸等费用，由第三人代垫，被告承担；第三人的权利义务：负责被告的开发资质、恢复已注销的红线、办理用地规划许可证三项工作所发生的咨询费、业务公关费用；参与、协助被告对该地块的合作开发建设单位进行考察、洽谈、选择；有权审查被告重拟的规划方案设计、单体方案报建图，并提出修改意见，参与本项目的前期策划；有权获得本项目一切政府报建资料及批文的原件及相关资料文件复印件（加盖被告公章），使用完后原件归还被告；第三人取得的与本项目有关的政府文件等资料，应及时将其复印件交给被告作备忘录；应将有关负责恢复新景公司开发资质、恢复已注销的红线、办理用地规划许可证等的费用支出单据提供给被告，以方便被告进行账务处理……若因被告原因发生土地闲置费用或因被告原因土地被政府征收时，由被告承担责任，被告应适当补充第三人所有投入资金的损失。如被告的债务及纠纷影响到第三人的收益与项目的建设，则被告应承担赔偿责任，如因被告的原因导致项目合作无法履行的，第三人有权单方解除合同，并要求被告按第三人已代垫付款项偿还给第三人。2012年，被告以案涉用地原始证照遗失为由向广州市国土资源和房屋管理局申请补办。另核实，同年11月22日，该局重新颁发了案涉土地的国有土地使用证，证号为穗府国用（2012）第0110011号。2016年2月17日，原告与第三人穗恒公司签订《合同权益转让协议》一份，约定第三人将其与被告于2009年6月23日签订的《房地产合作开发合同》项下的全部合同权益转让予原告，并在转让协议生效后六日内通知被告，被告需向原告继续履行上述合同的全部义务；合同权益转让款120万元，原告应于转让协议签订之日起六日内向第三人支付500000元，并于第三人按照协议履行全部资料缴付义务、原告核实资料完毕之日起15日内向第三人支付余款700000元，第三人应在收到第一笔转让款3日内向原告开具发票，并于收到第二期转让款当日向原告开具发票；转让协议生效后，第三人关于《房地产合作开发合同》的全部权益归原告所有，由原告代替第三人主张该合同的全部权益；第三人应于原告支付第一笔款项的当天，将其与被告签订的《房地产合作开发合同》原件以及与主张合同权益的全部文件资料原件、与合同有关的一切资料提交给原告……。如原告未按协议约定履行支付义务的，第三人有权继续按照其与被告于2009年6月23日签订的《房地产合作开发合同》向被告主张原合同权益。2016年2月23日，第三人向被告发出《债权转让通知书》，告知被告就双方于2009年6月23日签订的《房地产合作开发合同》，第三人已经履行了相关合同义务，就该合作开发合同项下第三人对被告享有的800万元债权已转让予原告，并告知被告收到通知后尽快向原告支付相应款项，因被告未及时付款引发争议的，由原告所在地人民法院管辖。2016年3月3日，被告就第三人发出的《债权转让通知书》复函，告知第三人已收悉上述通知书，并同意该通知书的全部内容，包括同意第三人的合同权益转让行为及通知书中关于法院管辖的要求，并承诺积极想办法解决历史债务问题。期间，原告向第三人先后二次支付了共计108万元，第三人收款后向原告开具了金额共计120万元的收据。2016年3月18日，第三人向原告出具《情况说明》，内容：《合同权益转让协议》约定第三人需向原告支付转让款后开具发票，但因第三人开具发票存在困难，其与原告协商确定第三人无需开具发票，改为由开具120万元的收据，并由原告在转让款120万元中扣除10%作为原告代开发票的成本费用，第三人收到原告扣除发票成本的108万元转让款后即视为原告已按协议履行了全部支付义务。2016年4月13日，原告提起诉讼，主张相关权利。庭审中，被告称案涉地块分两期开发建设，第一期已建成并出售，其后因被告缺乏足够资金，故第二期建设工程一直搁置；被告与第三人的合同正是在这种背景下签订的，其后第三人为被告提供了相关服务，被告亦同意向其支付相应服务费，第三人已按双方约定与相关部门沟通，并恢复了被告的建设资质，并补办了土地使用证；合同约定利益分配采用三种形式，双方曾口头约定通过货币结算；案涉地块第二期以被告子公司的名义进行开发，债权人已起诉被告，案件也进入执行程序，法院曾拍卖被告占有子公司的股权，但并未直接拍卖案涉土地。另查1，2011年3月9日，第三人穗恒公司在广州市工商行政管理局办理变更登记，名称由“广州市穗恒房屋安全鉴定有限公司”变更为“广州市穗恒房地产投资顾问有限公司”。另查2，2016年3月3日，中国人民银行执行的一年期贷款基准年利率为4.35%。本院认为：被告与第三人签订的《房地产合作开发合同》以及双方之间的《债权转让通知书》和复函，原告与第三人签订的《合同权益转让协议》，均无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人理应依约履行。庭审中，被告确认第三人已依约履行了《房地产合作开发合同》约定的义务，故其理应支付相关款项。根据上述合同约定及双方当事人的书面承诺，结合当事人在庭审中的陈述，被告应向第三人支付800万元。第三人将其对被告享有的上述债权转让予原告，并依照法律规定履行了通知义务，故上述债权转让对被告已发生效力，原告依法取得案涉债权及与债权有关的从权利，被告理应向原告履行相应义务。被告对原告主张的欠款事实和欠款金额均无异议，故本院确认被告尚应向原告支付上述800万元。此外，原告请求被告以800万元为本金从2012年12月20日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计付利息。原告未能举证证明被告与第三人之间或原告与被告之间曾就案涉款项的支付时间及逾期付款利息等进行约定；另《房地产合作开发合同》就案涉款项的支付附加了一定的条件，目前各方未能举证证明条件成就的具体时间；原告称其受让债权时，第三人曾表示与被告口头协议2012年12月20日前付款，但未能就此举证；综上，结合原告诉请及被告曾于2016年3月3日复函确认其欠第三人800万元及承诺积极与原告磋商妥善解决等情况，本院确认被告应于当日起至实际清偿日止按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计付利息予原告，息随本清。原告主张超出本院核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告广州新景房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山越福商业投资有限公司支付8000000元；并以该款为本金从2016年3月3日起至实际清偿日止按年利率4.35%计付利息予原告佛山越福商业投资有限公司。二、驳回原告佛山越福商业投资有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，本案受理费减半收取41581.55元（原告已预交），由原告负担8826.55元，由被告负担32755元；被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳；原告多预交的32755元，于本判决生效之日起十日内经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张焕然二〇一六年六月二十九日书记员 杨绮琪 来源：百度搜索“”