（2015）鄂武昌民商初字第00951号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-25
案件名称
阙滨隆、姜燕华等与刘防修、武汉吉家房地产经纪服务有限公司百瑞景分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阙滨隆,姜燕华,刘防修,武汉吉家房地产经纪服务有限公司百瑞景分公司,湖北金华麦面集团有限公司,湖北省农机局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民商初字第00951号原告：阙滨隆。委托代理人：刘家驹，湖北省天职法律服务所法律服务工作者。原告：姜燕华。委托代理人：刘家驹，湖北省天职法律服务所法律服务工作者。被告：��防修。委托代理人：何大明。被告：武汉吉家房地产经纪服务有限公司百瑞景分公司，营业场所武汉市武昌区宝通寺路35号百瑞景中央生活区三期1栋1层2号。负责人：金莉，总经理。委托代理人：张竹、廖高红，法务专员。被告：湖北金华麦面集团有限公司，住所湖北省枣阳市发展大道。法定代表人：刘防修。第三人：湖北省农机局（原湖北省农机管理局），住所武汉市武昌区武珞路519号。法定代表人：刘长华，局长。委托代理人：廖玉珠，员工。原告阙滨隆、姜燕华与被告刘防修、武汉吉家房地产经纪服务有限公司百瑞景分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理。审理中，原告阙滨隆、姜燕华申请撤回对被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司百瑞景分公��的起诉，本院依法准许。因湖北金华麦面集团有限公司、湖北省农机局与本案有法律上的利害关系，本院依法追加其为本案被告、第三人参加诉讼。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阙滨隆、姜燕华及其委托代理人刘家驹，被告刘防修的委托代理人何大明，第三人湖北省农机局的委托代理人廖玉珠到庭参加了诉讼。被告湖北金华麦面集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阙滨隆、姜燕华诉称：2015年2月初，阙滨隆、姜燕华来武汉创业，从事餐饮行业。同年2月5日，阙滨隆、姜燕华通过武汉吉家房地产经纪服务有限公司百瑞景分公司介绍，与刘防修签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定阙滨隆、姜燕华承租刘防修位于武昌区梅苑路省农机监理站商铺7附7号40平方米商业用房一间，租期3年，租金5900元／月，年租金合计70800元，首次缴纳租金时支付租赁押金5900元。刘防修在该合同中保证“出租房屋产权明晰并保证出租该房屋的行为符合国家及武汉市的相关法律、法规、行政规章的规定。”合同还特别约定刘防修交付房屋的初始状况应为：“毛坯，水电道路通”；还约定“免租期限为45天，作为甲方（刘防修）给乙方（阙滨隆）的装修期限。”另外合同还载明了违约责任等其他相关事项，以及履行过程中发生争议的解决方式为“依法向人民法院起诉”等条款。合同签订后，阙滨隆、姜燕华依约向刘防修交付了一年的租金70800元及房屋租赁押金5900元，同时向武汉吉家房地产经纪服务有限公司百瑞景分公司交付了中介费4000元。签约付款后，刘防修至今未履行合同第八条第1项通水、通电的约定，从而导致阙滨隆、姜燕华无法对承租房屋进行装修，更谈不上开张营业。阙滨隆、姜燕华在多次交涉无果的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定要求解除合同，退还房租和押金，可刘防修置之不理；阙滨隆、姜燕华认为武汉吉家房地产经纪服务有限公司百瑞景分公司隐瞒了租赁房屋签约后不能按时通水、通电的重要事实，未尽审核、监督义务，遂找其协调退款事宜，该公司称要等到再次出租后才能退款。现阙滨隆、姜燕华诉至本院，请求：1、解除阙滨隆与刘防修签订的《商铺租赁合同》，判令刘防修返还房屋租金70800元、押金5900元；2、判令刘防修支付违约金；3、判令刘防修赔偿经营损失费22180元、住宿费5700元、证人出庭误工费200元，合计28080元；4、判令刘防修赔偿2015年2月6日起的银行同期贷款利息损失；5、判令本案诉讼费由刘防修承担。被告刘防修辩称：刘防修个人不是本案适格主体。房���所有权人是湖北省农机局，由湖北省农机局出租给湖北金华麦面集团有限公司。与阙滨隆签订《商铺租赁合同》的是湖北金华麦面集团有限公司，该公司法定代表人是刘防修，刘防修与阙滨隆签订《商铺租赁合同》是公司行为。第三人湖北省农机局述称：本案与湖北省农机局无关。湖北省农机局与湖北金华麦面集团有限公司签订了《梅苑小区11号商店租赁合同》，该合同真实有效。本案诉争的《商铺租赁合同》与湖北省农机局无关。被告湖北金华麦面集团有限公司未到庭答辩。经审理查明：2012年3月16日，湖北省农机局（甲方）与湖北金华麦面集团有限公司（乙方）签订《梅苑小区11号商店租赁合同》，约定：第一条：甲方将位于武汉市武昌区中南街梅苑小区第11号商店的第1、3层和第2层（以中问楼梯区分，北边的3间，建筑面积约120平方米除外），房屋建筑面积约1102平方米，租赁给乙方作为办公等其它经营场所，其经营范围以乙方营业执照为准。第二条：租赁期限共5年。自2012年5月16日起至2017年5月15日止。第三条：租金、押金及缴纳方式。乙方所承租的商店每年租金为人民币陆拾万（60万）元（合同期内，根据市场变化情况，经双方商定后适当上调）。租金缴纳方式为按年缴租，合同期内，乙方每年在4月15日前，向甲方一次性缴纳一年的租金。押金为人民币伍万（5万）元，乙方在合同签订前向甲方缴纳，合同终止时甲方退还乙方。第四条：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回所出租的商店，乙方因此所受损失自理。1、乙方擅自将所承租的商店全部转租（让）的。2、乙方利用所承租的商店进行违法活动的。3、乙方不按规定时限缴租，拖欠租金达1个月的。4、乙方不能正确处理好与该商店另一租户关系的。第五条：商店的装（维）修。经甲乙双方商定，该商店的整体装（维）修，由乙方负责，所需费用乙方承担。1、甲方协助乙方到当地城管、街办、消防、物业等相关部门，办理所承租的商店装（维）修手续，费用由乙方自理。2、乙方根据自己的经营用途进行商店装（维）修设计，其总体方案应经甲方认可。但乙方在商店的装（维）修中，不得损害房屋的框架结构，影响房屋的安全。否则，造成的一切损失和后果，由乙方承担。3、乙方要在该商店一楼楼梯口北边，给该商店二楼另一租户留一处挂单位牌子的地方。第六条：出租商店的变更。1、租赁期内，如果甲方需要将所出租的商店产权转移给第三方时，在同等条件下，乙方有优先权。2、租赁期满，乙方应无条件地将所承租的商店，完整地交还甲方，甲方不承担乙方在租用期间的装维修费用��补偿。如果乙方需要续租，应在合同终止前3个月内与甲方续签合同。甲方如继续出租该商店，在同等条件下，乙方有优先承租权。第七条：违约责任。1、甲方未在合同规定的时间内，将所出租的商店交给乙方使用，应每天按年租金的千分之一向乙方缴纳违约金。违约金计算方法：应缴违约金＝年租金×1‰×推迟天数。2、乙方逾期向甲方缴纳租金，除仍应及时如数补缴租金外，另每天按年租金的千分之一向甲方缴滞纳金。滞纳金计算方法：应缴滞纳金＝年租金×1‰×逾期天数。3、甲乙双方在不违反本合同时，任何一方都不得单方面终止合同。否则，按合同剩余租期内的租金，2倍向对方缴纳赔偿金。4、如乙方在所承租的房屋内违法违规经营，被相关部门查处，甲方可单方面终止合同，乙方因此所受损失自理。第八条：免责条件。出租商店遇不可抗力原因，导致损毁��成损失的，双方互不承担责任。因政府行为，使合同不能继续执行时，双方协商解决。第九条：其他约定事项。1、甲方应协助乙方办理所承租商店经营所需的各种法定手续（如营业执照、卫生、消防、环保、安全等），所需经费由乙方承担。2、乙方应遵章守纪，合法经营。对乙方在承租期内，因自身原因造成的社会纠纷、劳务纠纷等违法违章行为，而产生的一切法律和社会责任由乙方承担。3、水、电事项。甲方只为乙方提供市政管理部门的水、电表，做到有水有电。乙方按国家规定办理缴费、增容、排水等手续，费用自理。4、合同期内，国家涉及到承租商店的政策性收费（如消防、安全、环保、卫生等），由乙方承担。5、合同期内，乙方要服从承租商店所在地政府部门的管理，积极做好消防、安保、环境卫生等工作，防止事故。第十条：乙方应独立处理好与该���店原承租业主的关系，并给甲方补偿费人民币贰拾伍万（25万）元。第十一条：本合同未尽事宜，依国家法律法规之规定，经甲乙双方协商，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第十二条：本合同经甲乙双方签字生效。一式二份，甲乙双方各执一份。2015年2月5日，阙滨隆（乙方）与刘防修（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条：房屋坐落地址：武汉市梅苑路省农机监理站商铺7附7号（共计：1间）该物业类型为商业用房，建筑面积40平方米（具体面积以产权证为准）。第二条：租赁年限：租赁期限为三年，暂定自2015年3月23日至2018年3月22日，不受乙方是否开业影响。以实际交房时间为准。第三条：出租方与承租方的权益：1、租赁期间乙方将租赁房屋转租必须经甲方书面同意。乙方私自将房屋租赁第三方视为违约，甲方有权将房屋收回��此合同终止。2、乙方在租期届满对此房屋有优先续租权，乙方应在本合同租期届满提前1个月与甲方洽谈续租一事，如乙方在本合同租期届满前1个月未向甲方提出续租的，视为乙方自动放弃优先承租权。本合同自租期届满自动终止。第四条：租金，相关费用及付款方式和保证金：1、乙方承租的该物业，租金采用先付后用的原则支付，每年租金按12个月为一期结算，乙方应于房租到期提前三天一次性支付下期租金给甲方，如逾期支付，乙方从逾期之日起每日按应交付租金的0.1％向甲方支付违约金，直到付清全部租金时止。逾期15日未向甲方支付租金的，视为乙方单方面解除合同，押金不予退还。甲方应在条件允许的情况下提醒乙方及时缴纳各项税费，但乙方不得以甲方未提醒为由延误缴税费，乙方未及时缴纳各项费用而造成的甲方损失由乙方全部承担。2、甲方收款后应提供给乙方收据或收条。3、本合同签订之日，乙方需向甲方支付每间商铺每月租金￥5900整，合计全年租金人民币70800圆整。另乙方向甲方支付商铺押金人民币5900元整，三年租金共计：￥212400元。4、在首次缴纳租金时同时支付租赁押金￥5900元。租赁押金在本租赁合同届满后的当天甲方退还乙方，如不予按时退还租赁押金，甲方需按日支付乙方1%的违约金。支付方式为：乙方将租金直接存入甲方指定的户名及账号。开户行：武汉工行武铁支行；户名：雷坤；银行卡账户：62×××39。第五条：租赁期间相关费用及税金由本合同产生的税费由乙方承担。1、乙方应按时向物业管理方及其它管理部门交纳以下费用：（1）乙方应交纳的费用（如物业管理费，税费，环保卫生费，水电费等）。（2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。第六条：出租方的义务及���约责任：甲方保证出租房屋产权明晰并保证出租该房屋的行为符合国家及武汉市的相关法律、法规、行政规章的规定。甲方违反本合同规定，提前收回该房屋的或者未按合同约定时间，甲方应按合同约定月租金的10%的额度向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。第七条：承租方的义务及违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并没收押金及未使用的租金部分。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋原始结构。（2）利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。（3）拖欠房屋租金累计15天以上的。（4）承租方未经租赁方书面同意，私自转租给第三方视为违约，甲方有权收回出租屋并处于全年租金的10%的罚金，没收押金解除合同。2、在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途��自退租或逾期3日未交付房租，乙方应按合同约定月租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。3、租赁期满且不续租，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金10%的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还甲方造成的损失。4，在租赁期内，由乙方经营产生的所有费用（如物业管理费、税费、环保卫生费、水电费等）均由乙方承担。5、乙方在租赁期内的房屋装修在届满退房时甲方不承担任何费用及责任。乙方可以拆出，但要保证墙壁完好、水、电路通。第八条：房屋交付条件、收回的验收：1、甲方按照约定之日将符合下列条件的房屋交付给乙方。（1）该房屋在交付的初始状况应为：毛坯、水电道路通。2、乙方在没有续租的情况下，于该租赁合同届满后第二天将符合下列条件的房屋交付给甲方。（1）乙方交还甲方房屋应当保持房屋墙壁完好，门窗完好，水、电路通。第九条：装饰装修：1、装修期间产生的物业管理费由乙方承担，免租期限为45天，作为甲方给乙方的装修期限。2、乙方装修时，不得破坏该房屋的主体结构。第十条：房屋维缮与使用：1、对乙方的装修部分甲方不负有修缮义务。2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或给予相关经济补偿。第十一条：争议处理方式：1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。2、木合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成的，按下列第2种方式解决：（1）提交仲裁委员会仲裁；（2）依法向人民法院起诉。第十二条：合同效力：1、本合同自双方或双方法定代表人签字并加盖单位公章或个人手印时生效。2、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。3、本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。合同签订后，阙滨隆于2015年2月6日向刘防修支付了房屋租金70800元、押金5900元，刘防修亦分别出具了收条，并将梅苑小区11号商店中7附7号商铺交付给阙滨隆。因该商铺在交付的初始状况水电不通，阙滨隆、姜燕华至今未使用该商铺。另查，涉案商铺所有权人为湖北省农机管理局，2000年3月，因机构改革，湖北省农机管理局更名为湖北省农业厅农业机械化管理办公室，2010年12月，又更名为湖北省农机局。阙滨隆、姜燕华系夫妻关系。以上事实，有梅苑小区11号商店的房屋所有权证及国有土地使用权证、湖北省农机局与湖北金华麦面集团有限公司签订的《梅苑小区11号商店租赁合同》、阙滨隆与刘防修签订的《商铺租赁合同》、刘防修出具的租金收条、刘防修出具的押金收条、阙滨隆与姜燕华的结婚证及当事人的陈述等在案佐证。本院认为：本案的租赁行为发生于阙滨隆及刘防修个人之间，双方签订的《商铺租赁合同》载明的甲方（出租方）为刘防修，租金收条、押金收条载明的收款人亦为刘防修，刘防修是本案适格主体。刘防修辩称其与阙滨隆签订《商铺租赁合同》是公司行为，但对该事实未能提供相应证据予以证明，故对其上述意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，刘防修并非涉案商铺的承租人，亦未征得该涉案商铺承租人的同意，却擅自与阙滨隆签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺出租以获得收益，现阙滨隆对此不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《商铺租赁合同》应确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，阙滨隆、姜燕华要求刘防修返还房屋租金70800元、押金5900元及赔偿银行同期贷款利息损失及支付违约金，于法有据，本院予以支持。对于阙滨隆、姜燕华要求刘防修赔偿经营损失费22180元、住宿费5700元、证人出庭误工费200元的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。湖北金华���面集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告阙滨隆与被告刘防修于2015年2月5日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告刘防修返还原告阙滨隆、姜燕华房屋租金70800元、押金5900元；三、被告刘防修按银行同期个人贷款利率支付原告阙滨隆、姜燕华上述款项的利息（从2015年2月6日起计算至实际付清之日止）；四、被告刘防修支付原告阙滨隆、姜燕华违约金590元；五、驳回原告阙滨隆、姜燕华的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起五日内支付。逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2325元，减半收取1162.5元，由被告刘防修负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。审判员 谢慧明二〇一六年六月二十九日书记员 贾心曌 来源：