（2016）冀1091民初383号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-07-27

案件名称

上海永升物业管理有限公司廊坊分公司与郑璐物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

廊坊市经济技术开发区人民法院

所属地区

廊坊市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海永升物业管理有限公司廊坊分公司,郑璐

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条

全文

河北省廊坊经济技术开发区人民法院民事判决书（2016）冀1091民初383号原告：上海永升物业管理有限公司廊坊分公司，营业场所：廊坊开发区东方大学城毕升路52号。负责人：武心民，总经理。委托代理人：邵博忠，河北天枢律师事务所律师。被告：郑璐。委托代理人：武将，河北陈玉芹律师事务所律师。委托代理人：李小华，河北陈玉芹律师事务所律师。原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司与被告郑璐物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理，依法由代理审判员赵慕洁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司的委托代理人邵博忠，被告郑璐的委托代理人武将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告提供物业服务的位于廊坊经济技术开发区东方大学城毕升路52号东方之珠住宅小区024-1-4号房屋的业主，房屋建筑面积为225.08平米。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》的约定，原告作为物业公司为被告提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业服务费、车位管理费、垃圾处理费等费用，如被告逾期付款应加收应交费用的日万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，被告却拖欠物业服务费16205.76元、车位管理费2160元、垃圾处置费108元，共计18473.76元。原告催要无果，现诉至法院，请求：1、被告立即支付拖欠的物业费16205.76元、车位管理费2160元、垃圾处置费108元，共计18473.76元。2、被告支付自2014年1月至2016年12月的日万分之五的违约金9975元。原告向法庭提交如下证据：1、《入户证申请表》，证明被告于2010年12月27日办理入住手续。2、《收楼物品移交清单》，证明原告已将入户门钥匙、装修手册等交付被告。3、《东方之珠住宅小区（一期）房屋交付确认单》，证明涉案房屋已经交付被告方。4、《前期物业服务协议》，证明物业费、车位管理费、垃圾费的结算方法及违约金的约定。5、《业主临时管理规约》，证明被告房屋的位置及其权利、义务。6、业主资料卡，证明原告为被告建立了业主档案，提供了物业服务。7、缴费通知单，证明被告没有交纳物业费、车位管理费、垃圾处理费的起始日期。8、被告身份证复印件，证明被告的身份。被告辩称，《前期物业服务协议》为原告单方提供的格式条款，其中约定的违约金、物业费的收取标准以及所谓的车位管理费，系原告单方强加给被告的，如果被告不签字，就收不到房屋的钥匙。被告没有停放车辆，不存在车位管理费。被告没有装修也未入住，没有产生垃圾，不存在垃圾处置费。涉案房屋存在漏雨、墙裂等质量问题，报修后原告未进行维修。请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告针对己方主张向法庭提交证据如下：1、《商品房买卖合同》，证明涉案房屋建设单位为中石房地产开发有限公司。2、被告自全国企业信用信息公司系统网站打印的关于中石房地产开发有限公司、上海永升物业管理有限公司及上海永升物业管理有限公司廊坊分公司的企业公示信息，证明中石房地产开发有限公司、上海永升物业管理有限公司的股东均为旭辉集团股份有限公司，原告与房地产开发有限公司有关联关系。3、《住宅质量保证书》、《前期物业服务协议》，证明房地产建设单位即中石房地产开发有限公司将房屋维修事宜委托给了原告，原告对被告的房屋具有维系义务。4、照片14张、视频光盘，证明被告房屋现在未装修，被告未实际入住。5、照片4张，被告收到的房屋存在质量问题，原告未尽到维修义务，被告不应支付物业费。经审理查明，被告为东方之珠小区一期24号楼4室的业主，原告系该小区开发商委托的前期物业管理公司。2010年2月10日被告办理收房手续时，原告、被告签订了《前期物业服务协议》，原告以其名称及旭辉集团名称作为封皮，统一印制并为被告发放了包括《前期物业服务协议》在内的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主临时管理规约》、《业主手册》、《装修手册》共计6本手册。其中《住宅质量保证书》第三条记载：“…用户在使用过程中发现质量问题可直接拨打我公司电话…”第四条中记载“住户入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接或委托（在业主委员会成立前）物业公司及时给予答复和妥善处理，若对我们（包括物业公司）服务人员的工作不满，可向本公司投诉，我们将及时进行处理。”同时该封皮明确记载维修（物业管理）联系人为吴崇茹（原告单位当时负责人），维修联系电话：0316-605****。此外，双方签订的《前期物业服务协议》第四条约定了收费标准为：按建筑面积每月每平方米2元，因甲方（被告）原因空置房屋仍按上述标准收取；每次交费时间为每收费年度第一个月15日前交纳本年费用。协议第五条约定，赠予的露天车位（其）管理费为60元／月?位（该车位位于被告房屋的窗户前）。协议第十条约定了不按时交费，“从逾期之日起每日加收应交纳费用万分之五的违约金”。被告房屋存在墙体裂缝、窗户无法关闭等问题。另查明，被告欠付原告2014年1月至2016年12月的物业费16205.76元、车位管理费2160元、垃圾处置费108元。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应遵守执行。原告为被告提供了物业服务，被告应按该合同约定向原告缴纳物业费。针对涉案房屋的维修被告向原告报修后，原告未能妥善解决。《住宅质量保证书》盖章人虽为中石房地产开发有限公司，但该保证书是原告为被告发放的，封皮中印制有原告名称，且该保证书中明确记载如业主发现房屋存在质量问题可反映给物业公司由物业公司妥善处理。可见原告对此内容是明知的，其行为可视为自行承诺对业主的房屋负有维修及妥善解决的义务。故本案原告提供的物业服务存在瑕疵。物业服务包括小区内的环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、安全保障等多方面内容，被告并未提供证据证明原告履行上述合同义务存在瑕疵，鉴于原告未妥善解决维修房屋事宜，本院酌定被告按照全额物业服务费的50%即8102.88元，交纳自2014年1月至2016年12月份的物业费。关于车位管理费，双方虽在合同中有约定，但该车位为原告免费赠予被告的，其位置在被告房屋窗户前受被告的排他性支配，考虑原告对其管理付出较少，且被告并未实际停放车辆，本院酌定被告应向原告支付216元。此外，原告为被告垫付的垃圾处置费108元，应全额交纳。被告主张原告提供的《前期物业服务协议》中物业费收取标准为格式条款，但原告收取的标准并不存在显示公平之情形，故对被告的该项抗辩主张本院不予采信。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，对原告实际入住造成了较大影响，本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决如下：被告郑璐于本判决生效之日起三日内向原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司支付2014年1月至2016年12月的物业费8102.88元、车位管理费216元、垃圾处置费108元，合计8426.88元；驳回原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为319元，由原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司承担225元，由被告郑璐承担94元，此款于本判决书生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。代理审判员　　赵慕洁二〇一六年六月二十九日书　记　员　　陈　彪附1：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附2：最高人民法院五个严禁一、严禁接受案件当事人及相关人员的请客送礼；二、严禁违反规定与律师进行不正当交往；三、严禁插手过问他人办理的案件；四、严禁在委托评估、拍卖等活动中徇私舞弊；五、严禁泄露审判工作秘密。百度搜索“”