（2015）南市民一终字第2065号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-27
案件名称
李江与南宁市地产业开发总公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南宁市地产业开发总公司,李江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第2065号上诉人（原审被告）南宁市地产业开发总公司。法定代表人陆炳良，总经理。委托代理人李桂玲，广西崇泰律师事务所律师。委托代理人黄伟先，广西崇泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李江。上诉人南宁市地产业开发总公司（以下简称：地开公司）因与被上诉人李江房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第1107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2016年2月17日组织当事人进行调查、询问、调解。上诉人地开公司的委托代理人李桂玲、黄伟先和被上诉人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年5月25日，李江与地开公司签订《商品房买卖合同》，购买地开公司开发的位于南宁市安园××组团××楼××单元××房，房屋总价为317959元。合同第十五条约定：“出卖人（地开公司）应当在项目规划验收合格后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（李江）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：3.买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；因买受人原因造成该商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。”该合同“附件四：合同补充协议”第五条约定：“本合同约定的该商品房售价不包括物业专项维修基金，专项维修基金按政府有关规定执行。”合同还对房屋买卖的其他事项进行了约定。合同签订后，李江通过按揭贷款的方式支付了购房款。一审另查明：南宁市规划管理局于2013年2月1日向地开公司核发（2006）第1099号《建设工程规划竣工验收合格证》，认定×组团×号楼项目验收合格。2013年4月24日，地开公司向南宁市房屋产权交易中心递交办理南宁市商品房现售备案证明申请及相关材料，并于2013年7月22日取得《商品房现售备案证明》，该证明载明的现售范围为：桃花源×组团×号楼，×组团×号楼，×组团×号楼，×组团×号楼，×组团×号楼（不含小区公共走廊）。一审还查明：2009年2月20日，李江与地开公司签订收楼确认书，明确双方已办理完毕交接手续。2013年3月1日，地开公司张贴《通知》一份，主要内容为请×组团×号楼的业主将购房合同等办证材料提交至地开公司售楼部并签署《南宁市物业专项维修资金交存业主表决意见书》以办理各业主之房产证。2013年3月14日，地开公司为李江代为向房产部门申请办理前述×号房的房产证。2013年7月30日，李江向地开公司支付办理房屋的产权证的费用及物业专项维修资金2587.6元。2013年4月24日，南宁市房产资金管理中心为地开公司出具《南宁市物业专项维修资金交存（结算）证明》。2013年11月2日，地开公司登报发出公告，催告包括×组团×号楼在内的业主提交相关办证材料及签署物业专项维修资金的表决意见书。2014年2月13日，前述×号房的产权证办理至李江名下。一审再查明：根据南宁市房产部门的规定，地开公司在办理房屋所有权初始登记（商品房）时，应提交“南宁市首期物业专项维修资金交存证明书”。依据南宁市住房保障和房产管理局《关于实施﹤南宁市物业专项维修资金管理办法﹥有关事项的补充通知》第四条的规定，就本案讼争的房屋，地开公司在按照20／M2标准交存维修资金时，必须提交经专有部分面积占该范围内建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意按20元／M2标准交存的书面材料。“未能提供以上材料的按照未配置电梯的20元／M2；配置电梯的77元／M2”。一审法院审理认为：李江与地开公司于2007年5月25日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款的规定，地开公司作为房屋出售人，其负有协助李江办理房屋权属证明的法定义务。李江在本案中明确依据合同第十五条向地开公司主张违约金，应为诉请地开公司支付未及时履行应由出卖人履行的相关报备义务所产生的相关违约金。双方在该合同第十五条约定出卖人应当在项目规划验收合格后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时完成项目规划验收并未约定，虽然相关法律法规规定建设工程竣工后应申请规划条件核实，但对开发商应在何时办理项目规划验收亦没有明确规定，何时向规划部门申请办理项目规划验收完全取决于地开公司的意向，该时间并不确定，故李江主张双方对地开公司履行房屋权属资料报备案义务的期限约定不明，理由充分，予以采纳。如前述，双方对地开公司履行房屋权属资料报备案义务的期限约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，地开公司办理产权登记资料备案的期限应为自房屋交付使用之日起90日内。地开公司于2009年2月20日交付房屋，其应于2009年5月20日前向产权登记机关办理产权资料备案，地开公司于2013年4月24日才向南宁市房屋产权交易中心递交办理南宁市房地产现售备案证明申请及相关材料，已超过法定的时限，构成违约，其应承担违约责任。关于地开公司提出的物业专项维修资金的抗辩，一审认为，首先，地开公司通知各业主签署相关表决文书的时间为2013年3月1日，即已超出其应履行相关报备手续之时限，因此不能减免其违约责任；其次，地开公司作为开发商，具有交存维修资金之义务，即便未取得业主的表决意见，相关手续亦非必然不可完成，而可在“按照未配置电梯的20元／M2；配置电梯的77元／M2”下达成。对此，地开公司可有依法追偿之权利。而地开公司并非变更缴费标准，而是坚持以取得相关表决意见书为由方进行下一步手续，因各业主应负担的物业维修资金的金额与购房款相比，显著轻微，显然不能构成办理商品房初始登记这一系办理房屋产权证的前提条件的当事人均能判断的重要合同义务之抗辩，故对地开公司提出专业维修资金的抗辩理由，不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，地开公司应向李江支付逾期办理房屋权属资料报备案义务的违约金，该违约金应从2009年5月21日起，计至2013年4月24日，共计1435天，每天按李江已交付房款（317959元）的万分之一，即31.80元计算，计为1435天×31.80元／天=45633元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二十五条、第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：地开公司向李江支付逾期履行房屋权属资料报备案义务的违约金45633元。一审案件受理费1170元，由李江负担100元，地开公司负担1070元。上诉人地开公司不服一审判决，上诉称：一、一审认为何时向规划部门申请办理项目规划验收完全取决于上诉人的意向，并因此认定合同约定的上诉人履行房屋权属资料报备义务的期限不明，属认定事实错误。首先，从合同本意涉案房屋的交房时间和办证时间锁依据的条件不同。交房时，涉案房屋上不具备办理规划验收的条件，即不具有合同约定的办证条件。一审判决从交房时起算上诉人的办证期限，违反当事人的意思自治，也明显增加上诉人的责任，违反公平原则。其次，本案中规划验收合格是申办现售证的必要条件，因此，合同约定规划验收合格后才开始办理房屋权属登记与现实的办证流程相符。合同约定的履行条件明确且可以实现，不存在不可实现或难以达成的情形，一审认定约定不明没有法律依据。最后，一审认定何时向规划部门申请办理项目规划验收完全取决于上诉人的意向，与客观实际不符。规划验收作为行政审批项目，是房地产开发过程中的一个行政监督环节，属于行政许可的后管理流程，不属于民事法律关系。法律是没有规定办理规划验收的时间，但是有规定办理规划验收的条件，这些条件均来源于行政管理规定，并不是由上诉人的意志来决定，而且申报规划验收需提供的资料涉及多个环节，都不是由开发商单独决定或主观控制。二、一审认定上诉人办理产权登记资料备案的期限应自房屋交付使用之日起90日内，并判决上诉人承担违约责任，属适用法律错误。上诉人履行报备案义务完全符合《商品房买卖合同》第十五条的约定，没有逾期，不存在违约行为，不用承担违约责任。三、被上诉人未履行协助办证义务，按合同约定不能要求上诉人承担违约责任。办理现售证所需的《南宁市物业专项维修资金交存（结算）证明》需要业主配合签署表决意见表，上诉人在一审当庭承认知道上诉人通知业主去签署表决意见表，但其认为办证是开发商的事，与其无关，就未与上诉人联系过。正是被上诉人怠于履行协助义务，拖延了上诉人的申报时间。若果法院认定上诉人延迟履行报备，那么依照合同约定，被上诉人也应承担其不履行协助义务导致迟延的责任。四、一审判决确定的违约金过高，应予调整。经济适用房开发时保本微利项目，法定利润仅3%。即使认定上诉人违约，逾期办证也只是履约瑕疵，不是根本性违约，而一审判决上诉人支付的违约金相当于总房价的15%过高。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李江答辩称：被上诉人多次配合、催促上诉人办理房屋权属正，但上诉人都不予理睬，直至2014年2月13日才办好房屋权属证书，已经逾期1235天，应支付逾期履行房屋权属资料备案义务的违约金45633元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案二审争议焦点为：1、被上诉人李江诉请的违约金属何种性质？2、被上诉人李江诉请的违约金是否有事实与法律依据？应如何确定上诉人地开公司二审提交一下证据：《桃花源住宅小区前期物业管理服务协议》，证明交纳物业专项维修资金是被上诉人的合同义务，被上诉人应按物业管理服务协议的约定交纳物业专项维修资金。被上诉人李江对上诉人地开公司二审提交的证据质证认为：对证据的真实性、合法性没有异议，但是被上诉人已经交了维修基金，其他人是否交纳维修基金与被上诉人没有关系。被上诉人二审未提交新的证据。本院对当事人二审提交的证据的认证：上诉人地开公司二审提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：被上诉人李江在一审中均是以“上诉人地开公司未在房屋验收合格后90日内办理好房地产权属证书”为由，主张违约金，且其计算违约金的期限亦自“房屋交付后90日起算至办理好房地产权属证书之日止”。二审中，李江再次明确其在本案主张的违约金是“逾期办理房屋权属证书”的违约金。本院认为：办理商品房产权权属证并非出卖人的法定义务，出卖人仅在买受人办理商品房权属证中承担协助义务。而将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务是出卖人应尽的法定义务，与办理商品房产权权属证是不同的法律概念。本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定的是上诉人地开公司承担将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，并未约定由地开公司为被上诉人李江办理商品房权属证书，故李江在本案中以地开公司未在房屋验收合格后90日内办理好房地产权属证书”为由，主张地开公司承担违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审认为“李江在本案中明确依据合同第十五条向地开公司主张违约金，应为诉请地开公司支付未及时履行应由出卖人履行的相关报备义务所产生的相关违约金”，是对当事人诉请的任意解释，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第1107号民事判决；二、驳回被上诉人李江的诉讼请求。一审案件受理费1170元，由被上诉人李江负担；二审案件受理费1170元，由被上诉人李江负担，上诉人南宁市地产业开发总公司预交的二审案件受理费1170，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 邓 杰审 判 员 包林辉代理审判员 邓振宇二〇一六年六月二十九日书 记 员 刘洪源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”