（2015）云民初字第1313号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2017-03-01

案件名称

邵民诉徐州天龙食品综合市场管理有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市云龙区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邵民,徐州天龙食品综合市场管理有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条

全文

徐州市云龙区人民法院民事判决书(2015)云民初字第1313号原告（反诉被告）邵民。委托代理人贾德松，江苏捷强律师事务所律师。被告（反诉原告）徐州天龙食品综合市场管理有限责任公司住所地徐州市淮海食品城天龙市场内。法定代表人郭建川，该公司经理。委托代理人贾荣玉，江苏宁致律师事务所律师。原告（反诉被告）邵民诉被告（反诉原告）徐州天龙食品综合市场管理有限责任公司（以下简称天龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日受理后，依法由审判员王蓓蓓独任审判，后组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行审理。到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告邵民诉称：2004年9月1日，原告与被告就市场二层方面沿街广告位置的租赁事宜达成一致，原告承租该全部广告位，租期20年，自2004年9月1日到2014年8月30日止，每年交给被告1500元。之后原告即进行建设，总计花费拾万元简称广告底位。合作初期，双方合作很好，进入2014年下半年，特别是进入今年春节后，由于被告内部管理问题，现在的负责人认为合同签订的价格过低，不重新签订合同就不允许原告进行使用，迫使原告无法进行正常的经营。为此，原告数次找被告的负责人协调，均被拒绝，致使该合同的继续履行已经成为不可能和不必要。为了经营需要，原告在2014年底与东南广告公司签订协议，由于被告的违约行为致使原告无法履行该合同，造成损失18万元。根据原、被告签订的协议约定，被告违约应支付原告违约金10万元，并全部赔偿原告广告位建设费用和其他损失。综上，请求人民法院依法判令：1、解除合同。2、被告承担违约金10万元、赔偿原告损失28万元（其中包括广告位建设费用10万元、赔偿第三方违约金10万元、第三方缴纳的广告费8万元）。被告天龙公司辩称：原告租赁被告的广告位后一直未按约定制作广告位，合同约定每块75平方，但是原告对其中三块擅自扩大面积，其中一块达到180平方，两块达到90多平方，且被告公司经过查账发现从2004年到现在，原告从未交过广告位的费用，因此，违约是原告自己造成的，其违约金的请求不能得到支持，损失应当自负。另外，现广告位不是被告出租，是淮海食品城管理处安排他人制作，原先要求制作公益广告，但是现在发布广告人员制作成了商业广告，被告公司一直与淮海食品城管理处进行交涉，综上，请求驳回原告诉请。被告天龙公司反诉称：2004年9月1日，反诉人与被反诉人签订协议书一份，约定被反诉人承租反诉人管理的天龙食品市场二层沿街的全部广告位置，期限20年，租赁金额为被反诉人每发布一则广告（标准广告位75平方米），每年交给凡俗人1500元。合同签订后，被反诉人利用天龙食品综合市场二楼制作广告位。但是被反诉人未按合同约定制作广告位，在其制作的六块广告为重，擅自扩大广告位的面积，其中一块面积达到180平方米，两块面积达到92平方米。但是其还是按照六块面积计算租金。不仅如此，被反诉人长期拖欠反诉人的费用，在反诉人变更法定代表人后，反诉人要求被反诉人按合同约定交清款项，但是被反诉人不仅违约，反而起诉反诉人。现反诉人依法提起反诉，请求人民法院判令：1、解除合同。2、被反诉人支付反诉人广告位费36000元（2013年、2014年、2015年）。3、被反诉人承担违约金10万元。原告邵民针对被告的反诉辩称：1、对于其诉请第一项解除合同，鉴于双方已无继续履行合同的必要和基础，我们同意。2、三项广告费的费用问题及违约金问题，我们从不欠反诉原告的广告位的费用。从被告前任经理王德强任职期间，对于广告费用每年都在支付，且从2004年开始六块广告位不是一次性同时兴建完毕，而是在2006年底前才形成了现在的广告位规模，费用的缴纳问题也是根据原告方兴建广告位的数目以及平方数而予以缴纳的当年的，从没有拖欠。在2005年，王德强任职期间擅自将南部的大约六块以上广告位另行出租给他人，为此，原告方与被告方协商一致，对于南半部的广告位所收取的租金冲抵原告方和被告方签订的全部或一部租金，这就造成了在2005年2006年及以后的期间内缴纳广告位费用降低的情形。明确一点，在王德强任职期间，所有广告费用以及缴纳数额都是和被告方协商一致，数额确定后也是全额予以缴纳的，对此，被告方原法定代表人王德强还有市场办公室业务经理李振明、主管会计赵雷等都可以予以证明此事。王德强从法定代表人位子下来后，郭建川担任经理，其上任后，一直试图撕毁合同，增加到天价的广告位费用，原告不予同意，对此，被告法定代表人恼羞成怒，禁止原告及原告委派的人员上屋顶对广告位进行修复和制作发布广告，期间多次要求原告缴纳相应的费用，原告缴纳后，被告仍然不打算履行本合同，并扬言，你不涨价我就是不让你上广告，看你能怎么着。而且根据合同约定，先交费后上广告，因此，举证责任在于被告。被告不能自己单位账目混乱，将举证责任强加于原告。无奈之下，原告诉至法院。被告的反诉没有事实的支持，原告方没有违约的情形，故被告方的反诉二、三、四项均不能予以支持。依法驳回其二、三、四项的诉讼请求。根据原、被告各自的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、双方在履行过程中，哪一方出现违约情形。2、原告是否存在拖欠被告广告位租赁费的情形。3、原告诉讼请求中要求赔偿损失有无事实以及法律依据。原告为支持其诉讼请求以及抗辩被告的反诉，向法庭举证如下：一、2004年9月1日原、被告双方签订的广告位租赁协议书，证明双方的权利义务，租赁范围是二层沿街的全部广告位置，租期20年，租金的金额、付款方式。对于违约责任中明确约定违约应支付守约方的违约金10万元并赔偿广告位的建设费用和由此发生的其他损失。结合其他证据证实被告的违约行为及产生损失的状况。二、照片两张，是二楼广告位的实际现状拍摄。证明在该照片中，本人已用打钩的方式注明该广告位上的广告是他人所发布。用事实证明了被告方已经将该广告位允许他人使用或出租给他人使用。其违约行为明显。三、收据四张，时间分别是2008年、2009、2013、2014年，该四张收据均价该被告方的财务专用章，用以对抗被告反诉状中称从未交过广告位费用的说法。我们仅能找到部分，被告应有记载，我们查不到被告方的账目，但是其管理人员都能证实原告并没有拖欠相关的广告位费用。四、协议书一份（复印件），证明2014年12月26日原告方与东南广告有限公司就广告位的问题承包租赁给东南公司，该合同证明我们在合同签订日期时将广告位租给东南，约定了费用、违约责任等。被告针对原告的举证，质证认为：一、对协议书的真实性不持异议，但第三项约定标准是75平方，同时约定每发布一个广告每年1500元。二、对照片真实性无异议，但照片是拍摄于原告起诉后，全新一面不止所见这张广告牌是实际面积180平方，味巴哥这个广告牌实际面积是92平方，另外还有一张广告牌实际面积是92平方，这两张广告是淮海食品城管理处是安排他人发布，不是被告出租，当时淮海食品城管理处要求发布半公益半商业广告，当时白铁皮没有喷绘，徐州创建文明城市要求把位置给覆盖起来，淮海食品城管理处安排这样做。原告提供的这张照片恰恰反映了原告没按照合同约定制作广告位。三、对证据三，每份收据的财务印章各不相同，我们需要回去对照我们的财务印章进行核实。即使这四张收据是真实的，但是原告也没有按照合同约定全额支付广告费用。其违约行为显而易见。四、证据四、证据五因为是复印件，被告不予认可。被告为支持其抗辩观点以及反诉请求，向法庭举证如下：一、协议书一份（复印件），证明原、被告之间签订协议，及双方的权利义务。我们要求法院对现场实地勘察测量。二、照片二张，2015年5月27日原告制作的广告位上是有广告喷绘的，证明到2015年5月27日时原告的广告牌还是在出租中，2014年、2015年的租金原告应当支付。六块广告牌的面积为639平方米，按照每75平方米每年租金1500元，原告应该支付的租金应为8块的租金。被告针对原告的举证，质证认为：对协议书的真实性没有异议，对于证明对象也无异议。二、这6块广告牌都是原告发布的，6块加起来的面积是639平方米。在郭建川就任的时候，我们都交了费用。有些牌子已经到期了不让我们上去修。郭建川来之前有些广告牌就已经悬挂了，他上任之后，不让我上去维修。经审理查明：2004年9月1日，原告邵民（乙方）与被告天龙公司（甲方）签订《协议书》一份，约定根据中华人民共和国合同法及有关规定，为明确出租方与承租方的权利及义务关系，经双方协商一致，签订本合同。一、租赁范围：天龙食品综合市场管理有限公司二层房面沿街的全部广告位置。二、租赁期限：自2004年9月1日至2024年8月30日止，共二十年。三、租赁金额：乙方每发布一则广告（标准广告位75平方米），每年交给甲方1500元。四、付款方式：乙方自发布三日内，交清当幅当年费用，没有发布的不交款。五、乙方负责广告的发布、出让，以及建设广告位的所有费用，不得发布法律法规不允许广告。六、乙方必须甲方的安全检查和监督，在施工期间必须保证不影响主体建筑结构，确保安全无事故。七、甲方应积极协调各方关系，为乙方建设广告位提供必要的服务，费用由乙方承担。八、合同期内如遇拆迁，按权属赔偿。九、合同经双方签订后生效，任何一方不得违约。十、违约责任：如甲方违约，应支付给乙方违约金拾万元，并全额赔偿广告位的建设费用和由此发生的其他损失。如乙方违约，应支付给甲方违约金拾万元，所有广告设施无条件拆除。十一、本合同一式两份，双方各执一份。原告邵民、被告天龙公司以及天龙公司法定代表人王德强分别在合同落款处签名、盖章。本案所涉的广告位安装在平台的位置，进入平台天井处的钥匙由被告方控制。2014年10月，被告方更换法定代表人以后，双方因合同履行发生纠纷，被告不允许原告再发布新的广告。根据原告的申请，本院依法委托江苏华东天地工程造价咨询有限公司对涉案广告牌的造价进行鉴定，江苏华东天地工程造价咨询有限公司出具（2016）第051号《报告书》，鉴定工程造价为111956.70元。本院向被告原法定代表人王德强核实，王德强陈述其在任期间，邵民不欠天龙公司的广告位租金。本院认为：原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照约定全面履行各自义务。一、根据我国《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。现原、被告均要求解除合同，本院予以支持。二、根据协议约定，邵民每发布一则广告，每年交给天龙公司1500元，自发布三日内，交清当幅当年费用，没有发布的不交款。首先，根据该约定，天龙公司应对邵民每年发布的广告数量进行举证，天龙公司未向法庭举证。其次，虽然邵民对自己每年发布的广告数量进行了陈述，但是不能由此改变举证责任的分配、最后，经本院向被告原法定代表人王德强核实，在王德强在任期间，邵民不欠天龙公司的广告租金。故，被告反诉要求原告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。三、根据协议约定，如天龙公司违约，应支付给邵民违约金拾万元，并全额赔偿广告位的建设费用和由此发生的其他损失。天龙公司存在阻止邵民发布新广告的行为，构成违约，天龙公司应承担违约责任。邵民主张的广告位建设费用低于评估价值，本院予以支持。对于邵民主张的18万元损失，因邵民提供的与徐州东南广告有限公司签订的协议书、收条均系复印件，且邵民无证据证实该损失已经产生，对于邵民主张的18万元损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、之规定判决如下：一、解除原、被告于2004年9月1日签订的《协议书》。二、本判决生效之日起十日内，被告徐州天龙食品综合市场管理有限责任公司给付原告邵民违约金10万元、广告位建设费用10万元。三、驳回原告的其他诉讼请求以及被告的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，反诉费1510元，鉴定费4000元，合计12510元，由被告负担（原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02。）审　判　长　　王蓓蓓代理审判员　　吕　婷人民陪审员　　梁　波二〇一六年六月二十九日书　记　员　　刘明珠来源：百度“”