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(2016)京0108民初3208号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-11-17

案件名称

吴富友等诉张清义合同纠纷一案

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴富友,吴淑琴,张清义

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第五十二条

全文

北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初3208号原告吴富友,男,1945年8月7日出生。原告吴淑琴,女,1946年7月24日出生。二原告共同委托代理人罗灿谟,天津益天律师事务所律师。被告张清义,男,1963年3月29日出生。委托代理人郑文君,江苏天之权律师事务所北京分所律师。原告吴富友、吴淑琴与被告张清义农村房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员冯姝雅独任审判,公开开庭进行了审理。原告吴富友与原告吴富友、吴淑琴共同委托代理人罗灿谟,被告张清义及其委托代理人郑文君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴富友、吴淑琴诉称,吴富友、吴淑琴系夫妻。2002年经人介绍以13.4万元购买了张清义位于北京市海淀区苏家坨镇×村225号宅院。为了规避法律,双方以房屋产地权抵债协议的名义签订了合同并实际履行。但2016年1月15日,张清义私自与拆迁单位签订协议导致院落房屋被拆除。故起诉,请求依法确认我们与张清义于2002年11月23日签订的《房屋产地权抵债协议》无效,并由张清义承担本案诉讼费。被告张清义辩称,不同意吴富友、吴淑琴的诉讼请求。我们不是买卖关系,签了一份抵押协议,但不是吴富友、吴淑琴说的《房屋产地权抵债协议》。认可我们所签的抵押协议是无效。吴富友、吴淑琴的主张已经超过诉讼时效。经审理查明,北京市海淀区苏家坨镇×村225号院(以下简称225号院)原系张清义父母老宅院。张清义父母去世后由其居住使用225号院。2002年,张清义与吴富友、吴淑琴签订《房屋产(地)权抵债协议》一份,内容包括:因张清义欠吴富友、吴淑琴钱多年,无力偿还,张清义将自建在老宅基础上的房屋产权居住权折合13.4万元转让给吴富友、吴淑琴所有,为永久使用权,并有可以继续转让的权利;因为是老宅基地,由张清义本人建房屋转让产权,征得老哥三同意签字,并附有张子义、张福义、张友义字样签字。协议签订后,张清义将225号院移交吴富友、吴淑琴居住使用。现225号院因当地搬迁腾退而拆除。张清义与案外人作为被安置人签订腾退补偿协议,获得相应补偿。另查,双方均认可吴富友、吴淑琴入住225号院时院内有北房4间、东西房各2间,并由张清义建设进门处小房2间,但就小房建房出资人存在争议。双方均认可吴富友、吴淑琴居住期间对房屋进行了装修,并新建门楼,但对吴富友、吴淑琴是否翻建西房存在争议。吴富友、吴淑琴未就翻建一节提交证据,并称建房无批示。再查,吴富友、吴淑琴非当地村民,均系城镇居民户籍。庭审中,张清义对《房屋产(地)权抵债协议》的真实性不予认可,主张与双方所签《房屋抵押协议》不一致,并称虽与吴富友、吴淑琴不认识,但系因向吴富友、吴淑琴借款10余万元而将225号院房屋抵押给二人。就上述主张,张清义未提交证据。吴富友、吴淑琴否认双方存在借贷关系,主张《房屋产(地)权抵债协议》实为农村房屋买卖合同,所述借款一节系为规避法律规定而虚构,并主张该协议因违反法律强制性规定而无效。张清义认可《房屋产(地)权抵债协议》协议无效。就协议无效的后果,双方均明确表示不要求在本案处理。上述事实有双方当事人陈述、《房屋产(地)权抵债协议》、庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为,当事人对自己的主张有责任提交证据。张清义对吴富友、吴淑琴提交的《房屋产(地)权抵债协议》的真实性不予认可,但未提交证据予以反驳,加之225号院落及交付使用的情况与该协议内容可以相互印证,故本院对《房屋产(地)权抵债协议》的真实性予以采信。根据查明事实,该协议系以买卖225号院落为目的。依据法律规定,农村的土地除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,故本案争议所涉协议有违法律、行政法规的强制性规定。吴富友、吴淑琴亦非当地农村集体经济组织成员。故吴富友、吴淑琴与张清义就买卖225号院所签《房屋产(地)权抵债协议》无效。对于上述无效合同的产生,出卖方与购买方均存在过错。双方认可吴富友、吴淑琴在购房后有装修、建设行为,且所涉院落已经搬迁腾退。现吴富友、吴淑琴主张通过另案分割腾退利益处理合同无效的后果,张清义亦主张相关腾退利益涉及案外人利益,故对于《房屋产(地)权抵债协议》无效产生的后果,本案不予处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,判决如下:吴富友、吴淑琴与张清义于二○○二年十一月二十三日所签《房屋产(地)权抵债协议》无效。案件受理费三十五元,由吴富友、吴淑琴负担三十元(已交纳);由张清义负担五元,于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费七十元,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。代理审判员  冯姝雅二〇一六年六月二十九日书 记 员  冯倩倩 微信公众号“”