（2016）京0108民初565号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2017-05-18
案件名称
北京银达物业管理有限责任公司与徐捷物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京银达物业管理有限责任公司,徐捷
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初565号原告北京银达物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东中街9号首层。法定代理人薛福志，董事长。委托代理人戴黎，男，该公司法务经理。委托代理人聂惠明，男，该公司法务副经理。被告徐捷，女，1974年5月15日出生，汉族。原告北京银达物业管理有限责任公司（以下简称银达物业公司）与被告徐捷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银达物业公司的委托代理人戴黎、聂惠明与被告徐捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。银达物业公司诉称，2004年11月23日，我公司与北京奥林房地产开发有限公司签订了《紫金长安家园前期物业服务合同》，我公司为紫金长安家园提供物业服务。物业服务的标准为：2.6元/月/平方米建筑面积。2009年11月30日，徐捷取得了位于北京市海淀区西翠路×号院紫金长安家园的×号楼×单元×号房屋，为该房屋的业主，该房屋建筑面积为162.47平方米。现我公司已经为紫金长安家园全体业主提供了标准的、优质的物业管理服务，徐捷应按时、足额缴纳物业费。但是，自2013年1月1日起，徐捷已拖欠2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费15207.12元。在此期间，徐捷于2013年12月9日缴纳了物业费5069.04元。如果该笔钱折抵物业费后，徐捷拖欠物业费为10138.08元，滞纳金3044元，共计13182.08元。故现起诉要求徐捷支付拖欠的2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费10138.08元，并支付自欠费之日至实际支付之日止的滞纳金，由徐捷承担本案诉讼费。徐捷辩称，我放置于房门外的鞋曾于2014年2月10日和2015年3月30日被人泼洒污物，包括厨余垃圾以及不明油污。针对这一情況，我向银达物业公司反映，要求其针对这种破坏公共秩序、侵害业主利益,滋扰业主生活的行为进行取证、调查和纠正。针对2015年3月30日的泼洒油污的情况,在我的强烈要求之下，物业公司工作人员来到事现场，拍照记录，并表示将跟进解决，包括向同楼层的相关业主进行询问、了解和确认，并向我进行反馈。截止2016年4月28日，银达物业公司从未主动向我提供任何积极跟进和反馈，始终采取敷衍、回避、怠慢的态度，更未能在第一次侵害行为发生后，及时采取有效的预防或纠正措施，导致第二次侵害行为的发生。基于上述事实，银达物业公司未能履行《紫金长安前期物业服务合同》以及《业主临时公约》规定的服务责任，提供所约定的应有的服务和管理，服务质量未能达到合同约定的标准。因此，我采取了暂缓缴纳物业服考费用的措施,要求银达物业公司积极履行物业公司的管理职责，妥善解决我的诉求，提供应有的管理和服务。双方就处理上述侵害业主利益的行为进行有效协商并达成一致后，我才补交物业服务费用。经审理查明，2004年11月23日，银达物业公司与北京澳林房地产开发有限公司签订《紫金长安前期物业服务合同》，约定由银达物业公司为北京市海淀区紫金长安小区提供物业管理服务，服务期限为3年，自业主正式办理入住手续的前45天开始计算；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每平方米每月2.6元；业主入住时预付半年的物业服务费，以后将在每缴费期结束前10个工作日内预付下个季度/半年的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，银达物业公司可从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三的滞纳金等内容。2015年3月1日，双方签订补充协议，约定双方续签的补充协议于2015年3月14日到期，经过双方友好协商，同意续签合同，自2015年3月15日至2018年3月14日，原合同其他条款不变。2005年3月，北京澳林房地产开发有限公司制订了《业主临时公约》，约定银达物业公司按照有关法律法规，本公约及前期物业管理委托合同确定的内容和标准实施物业管理工作；业主按规定按时足额缴纳物业管理服务费等费用。业主应按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自变更房屋结构、外观和用途，不占用公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位和共用设施设备。徐捷系北京市海淀区西翠路×号院×号×层×单元×号房屋业主，房屋面积162.47平方米。2010年2月4日，徐捷签署《业主临时公约承诺书》，表示同意遵守《紫金长安家园业主临时公约》。庭审中，银达物业公司表示徐捷已交纳的物业费5069.04元充抵2013年的物业费，徐捷表示同意。现徐捷未交纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费10138.08元。银达物业公司表示曾于2015年12月1日向徐捷发出缴费提示，向其催缴物业费并要求其支付滞纳金，但徐捷否认收到该文件。徐捷因放置在屋门外的鞋两次被人泼洒污物而银达物业公司未进行有效解决而未交纳本案所涉物业费。对此，银达物业公司表示徐捷将私人物品放置在房门外的公共区域属于侵占公共区域的行为，违法了业主临时公约的规定。且事发后与同层业主及徐捷多次沟通，未能达成一致，亦无人承认泼洒行为系何人所为。徐捷对此予以否认，要求银达物业公司提供沟通及回复的记录，否则拒绝支付物业费。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业合同、补充协议、业主临时公约，房产证、收据等证据在案佐证。本院认为，银达物业公司受北京澳林房地产开发有限公司的委托，对紫金长安小区进行物业管理，提供物业服务，符合相关规定。徐捷应当按照业主临时公约确定的标准按时向银达物业公司交纳物业费。现徐捷尚未交纳部分物业费，应承担相应的法律责任。故银达物业公司要求徐捷支付物业费之请求，理由正当，本院予以支持。徐捷将鞋放置在屋门外，占用了公共区域，违反了业主临时公约的约定，应对该行为产生的后果自行承担责任。故对徐捷以放置在屋外的鞋受污作为拒付物业费的理由，本院不予采信。综上，在徐捷未能按期支付物业费，又不能提供合理理由的情况下，银达物业公司要求徐捷支付滞纳金之请求，本院予以支持。但考虑到双方约定的滞纳金过高，本院将对具体数额酌情判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：徐捷于本判决生效后十日内向北京银达物业管理有限责任公司支付自二0一四年一月一日至二0一五年十二月三十一日物业费一万零一百三十八元八分及滞纳金一千元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百三十元，由北京银达物业管理有限责任公司负担五十二元，已交纳；由徐捷负担七十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王利丹代理审判员 王尧峰人民陪审员 杨 洪二〇一六年六月二十九日书 记 员 常 远 来自：