（2016）京02民终5647号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-08
案件名称
北京天涯伟业房地产经纪有限公司上诉王凤琴委托合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京天涯伟业房地产经纪有限公司,王凤琴
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5647号上诉人（原审被告）北京天涯伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区马家堡西路36号院2号楼1层130。法定代表人杨志永，经理。委托代理人张志平，男，1992年12月13日出生。被上诉人（原审原告）王凤琴，女，1956年11月28日出生。委托代理人郑杰（王凤琴之子），男，1982年9月30日出生。上诉人北京天涯伟业房地产经纪有限公司（以下简称天涯伟业公司）因与被上诉人王凤琴委托合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官郭菁、杨光参加的合议庭，于2016年6月27日召集当事人进行了询问。本案现已审理终结。王凤琴在一审中起诉称：2015年3月21日，王凤琴与天涯伟业公司签订了《北京市房屋委托出租合同》，约定王凤琴将坐落于北京市丰台区右安门外东滨河路×号（以下简称东滨河路×号）房屋委托天涯伟业公司对外出租，每月租金4000元，按季缴付，但该公司至今仍未支付第四季度房租12000元，且未支付王凤琴垫付的水费和燃气费。诉请判决：1、天涯伟业公司向王凤琴支付房屋租金1.2万元及利息（自2015年12月25日起，以1.2万元为基数，按照年利率10%计算至实际支付之日止）。2、天涯伟业公司向王凤琴支付违约金8000元。3、天涯伟业公司向王凤琴支付燃气费754.68元。4、天涯伟业公司向王凤琴支付自来水综合水费2046元。5、天涯伟业公司向王凤琴支付房屋隔断拆除费用1000元。天涯伟业公司在一审中答辩称：王凤琴是将房屋整体委托给天涯伟业公司出租的，当时房屋内有隔断。2015年10月，隔断在检查时被要求拆除，这样有一间屋子就空出来了，一直空了五、六个月。当时计算的每月租金4000元是包括这间隔断的钱的，因为空出一间房屋，天涯伟业公司赔钱了。另外，签合同时王凤琴答应天涯伟业公司长租，房屋委托出租行业第一年租房都是赔钱的。基于以上原因，天涯伟业公司不同意向王凤琴支付租金和违约金。对于2015年4月2日以后的燃气费和水费，核实数额后同意支付给王凤琴。关于隔断拆除费用的问题，因为合同还未到期，所以天涯伟业公司尚未拆除隔断。合同中约定租期可以延长，最长半年，所以合同应该是2016年10月1日到期。到期后，隔断应该由天涯伟业公司负责拆除，所以不同意现在向王凤琴支付拆除费用。一审法院审理查明：2015年3月21日，王凤琴（委托人、甲方）与天涯伟业公司（受托人、乙方）签订《北京市房屋委托出租合同》（编号：00118）一份，载明：第一条委托事项甲方将东滨河路×号房屋委托乙方对外出租，该房屋为二居。第二条委托代理出租期限1、委托代理期限共壹年，即自2015年4月2日至2016年4月1日止。2、委托代理期满如仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方同意乙方将租期延长，但最长不超过半年，延长期内乙方以本合同租金标准按日向甲方支付租金。第三条租金及交付方式房屋每月租金人民币肆仟元，按季缴付。第五条其他费用的交付方法3、承租人入住期间使用的水、电、燃气、电话费用由乙方负责监督承租人交付。第七条乙方的义务3、按照本合同约定，及时向甲方交付租金。第八条违约责任1、合同有效期内单方解除合同视为违约，违约方应提前30日书面通知对方，并由违约方支付守约方两个月租金金额作为违约金。如因甲方的违约造成乙方对客户的违约超出甲方赔偿违约金的部分，甲方应再赔偿超出部分的损失……此外，双方签订补充条款如下：1、业主只负责主体结构问题，其余由天涯伟业负责。2、到期后乙方负责拆除房屋内隔断。3、付款日期每次提前7天。合同签订后，天涯伟业公司共向王凤琴支付了三个季度的房屋租金共计3.6万元。天涯伟业公司未向王凤琴支付2016年1月2日起的房屋租金。2016年4月初，王凤琴将房屋收回。截至本案一审庭审结束时，天涯伟业公司尚未将房屋内隔断拆除，该公司认为上述合同于2016年10月1日到期，合同到期后将负责拆除隔断。一审庭审中，双方一致确认隔断拆除费用为1000元。关于王凤琴垫付的水费和燃气费，一审庭审中，双方一致确认：2015年4月2日至2016年4月1日期间，王凤琴垫付水费1836元、燃气费632.28元。天涯伟业公司同意向王凤琴支付上述水费和燃气费。一审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王凤琴与天涯伟业公司之间签订的《北京市房屋委托出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行约定的义务。天涯伟业公司未按时向王凤琴支付房屋租金，构成违约，其应依约向王凤琴支付房屋租金1.2万元。因双方签订的合同中未就迟延履行付款义务约定违约金，故对于王凤琴要求天涯伟业公司支付违约金8000元的诉讼请求，该院难以支持，但天涯伟业公司的逾期付款行为给王凤琴造成的利息损失，天涯伟业公司应予赔偿。此外，天涯伟业公司同意向王凤琴支付水费1836元和燃气费632.28元，对此该院依法予以确认。双方签订的合同于2016年4月1日到期，天涯伟业公司应依约将房屋内隔断拆除，因其未履行该拆除义务，故王凤琴要求其支付拆除费用的诉讼请求于法有据，该院予以支持。天涯伟业公司的答辩意见并无事实及法律依据，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京天涯伟业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向王凤琴支付二〇一六年一月二日至二〇一六年四月一日期间的房屋租金一万二千元及逾期付款利息（以一万二千元为基数，自二〇一五年十二月二十六日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付至付款之日止）。二、北京天涯伟业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向王凤琴支付自来水综合水费一千八百三十六元、燃气费六百三十二元二角八分。三、北京天涯伟业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向王凤琴支付隔断拆除费用一千元。四、驳回王凤琴的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。天涯伟业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由如下：按照双方所签《北京市房屋委托出租合同》中有关租赁期限延长的约定，该合同实际应于2016年10月到期。但王凤琴于2016年4月擅自将房屋换锁，停止与天涯伟业公司的委托出租关系，并将房屋内由天涯伟业公司添置的家具家电收走，并且其自行与房屋原租户达成了新的租赁协议，均属于违约行为。故天涯伟业公司要求王凤琴将家具家电返还，并承担支付天涯伟业公司违约金8000元。请求二审法院撤销一审判决，查清事实后依法改判，本案诉讼费用由王凤琴承担。王凤琴服从一审法院判决。其针对天涯伟业公司的上诉理由答辩称：涉案房屋的家具家电都是由王凤琴提供的，有物业交割清单为证。天涯伟业公司认为合同应于2016年10月到期是错误的，合同中明确约定租赁期限是2016年4月1日到期，且必须经过王凤琴同意才可以将租期延长。天涯伟业公司说王凤琴私自和承租人另行达成租赁协议，这是不存在的，王凤琴没有和原房屋租户重新签订租赁合同，房屋实际现状是王凤琴已另外委托给其他房产经纪公司进行对外出租。不同意天涯伟业公司的上诉请求。请求二审法院维持一审判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有《北京市房屋委托出租合同》、水费缴费通知单、燃气缴费通知单、发票、银行账户清单、照片，及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：天涯伟业公司与王凤琴签订的《北京市房屋委托出租合同》合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。天涯伟业公司未按时向王凤琴支付房屋租金，其提出的因房屋部分空置造成其损失，并不能成为其拒绝向王凤琴支付租金的理由，故天涯伟业公司的行为构成违约，应当承担向王凤琴支付房屋租金及赔偿利息损失的违约责任。天涯伟业公司上诉提出的要求王凤琴返还其添置的家具家电、并要求王凤琴支付其违约金的主张，但天涯伟业公司在一审中并未提出相应的反诉请求，故不属于本案二审审理范围。综上，天涯伟业公司的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院对天涯伟业公司的上诉请求均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费198元，由北京天涯伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后7日内交至一审法院）。二审案件受理费198元，由北京天涯伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 罗 珊审 判 员 郭 菁代理审判员 杨 光二〇一六年六月二十九日书 记 员 宋卫平 更多数据：