（2016）粤0403民初358号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-10-19

案件名称

珠海市中港城物业管理有限公司与王金水物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市斗门区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

珠海市中港城物业管理有限公司,王金水

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初358号原告珠海市中港城物业管理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区。法定代表人邓锐标，董事长。委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。委托代理人廖丽娜。被告王金水，男，汉族，公民身份号码×××3316，住广东省珠海市香洲区。原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）诉被告王金水物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由代理审判员何莹适用简易程序进行了审理。2016年3月21日，本院做出裁定将本案转入普通程序进行审理。由于本院在向被告送达诉讼材料过程中，无法通过直接送达、邮寄送达等送达方式向被告送达，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，通过公告的方式向被告送达了诉讼材料，公告期六十天。公告期届满后，本院依法组成合议庭于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告中港城公司的委托代理人孔静到庭参加诉讼，被告王金水经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中港城公司诉称：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为海逸豪庭小区提供物业服务，电梯住宅每月每平方米建筑面积1.5元，楼梯住宅每月每平方米建筑面积1元，若业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告是海逸豪庭小区业主，拖欠物业服务费，经原告多次催缴至今未支付。故原告诉至法院要求被告支付物业服务费53034元（其中甲房是从2013年7月计至2015年12月，共11310元；乙房、丙房、丁房均是从2013年1月计至2015年12月，共41724元），并支付违约金至实际付清之日止（暂计至2015年12月为28415元），本案受理费由被告承担。原告中港城公司对其诉称向本院提交如下证据：1．不动产权登记表四份，拟证明被告是涉案小区的业主；2．《物业管理合同》一份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；3．证明二份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；4．海逸豪庭入伙通知一份，拟证明被告缴纳物业服务费的起始时间；5.物业管理费、水电费催缴函及照片一组，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实。被告王金水缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性予以确认，证据5没有其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告中港城公司签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告中港城公司为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。2009年7月8日，珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司在报纸上刊登《海逸豪庭入伙通知》，通知23栋1、2单元的业主于2009年7月15日至2009年7月31日前办理入伙手续。2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明2007年9月10日起原告中港城公司开始为涉案小区提供服务。2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城公司开始为涉案小区提供物业服务。另查明，被告是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号甲房、乙房、丙房、丁房的权属人，该四套房产的建筑面积分别为251.54平方米、260.64平方米、251.54平方米、260.64平方米，该四套房产所在楼宇总层数均为12层，是电梯楼房。被告于2012年6月12日办理了甲房的产权登记手续，于2013年9月2日办理了乙房的产权登记手续，于2013年11月5日办理了丙房的产权登记手续，于2014年5月20日办理了丁房的产权登记手续。本院认为，原告没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。虽然涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》无效，但原告实际上为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。关于被告拖欠物业服务费的期间。本院认为，涉案四套房产均是被告于2012年以后向珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司购买的，而原告提交的《海逸豪庭入伙通知》是早在2009年7月8日已刊登在报纸上，通知业主于2009年7月15日至2009年7月31日前办理入伙手续，此时被告并未购买涉案房产，显然被告不符合《入伙通知》中需办理入伙手续的通知对象，原告亦无提供其他证据证明被告具体的收楼时间。但根据原告提交的不动产权登记表，被告分别于2012年6月12日、2013年9月2日、2013年11月5日、2014年5月20日办理了涉案小区甲房、乙房、丙房、丁房的产权登记手续，应视为被告在2012年6月12日前已办理了甲房交楼入伙手续、在2013年9月2日前办理了乙房交楼入伙手续、在2013年11月5日前已办理了丙房交楼入伙手续、在2014年5月20日前已办理了丁房交楼入伙手续。因此被告应当从2012年6月12日起支付甲房的物业服务费、从2013年9月2日起支付乙房的物业服务费、从2013年11月5日起支付丙房的物业服务费、从2014年5月20日起支付丁房的物业服务费。由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告提交的证据及陈述进行质证和抗辩的权利。由于原告主张四套房产的物业服务费均计算至2015年12月31日，其中甲房的物业服务费从2013年7月1日起计算，另外三套房产的物业服务费从2013年1月1日起计算，故本院确定：被告拖欠甲房物业服务费的期间为2013年7月1日至2015年12月31日，被告应支付的物业服务费为11319.30元（251.54平方米×1.5元／平方米／月×30个月），原告仅主张11310元，不足本院核算部分视为原告放弃；被告拖欠乙房物业服务费的期间为2013年9月2日至2015年12月31日，被告应支付的物业服务费为10933.85元（260.64平方米×1.5元／平方米／月×（27个月＋29÷30））；被告拖欠丙房物业服务费的期间为2013年11月5日至2015年12月31日，被告应支付的物业服务费为9759.75元（251.54平方米×1.5元／平方米／月×（25个月＋26÷30））；被告拖欠丁房物业服务费的期间为2014年5月20日至2015年12月31日，被告应支付的物业服务费为7579.58元（260.64平方米×1.5元／平方米／月×（19个月＋12÷31））。由于原告与涉案小区建设单位签订的《物业管理合同》无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准，要求被告支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费的利息，利息以欠付当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠付当月的次月16日起计至本院确定的付款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王金水于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号甲房自2013年7月1日至2015年12月31日拖欠的物业服务费11310元；二、被告王金水于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号乙房自2013年9月2日至2015年12月31日拖欠的物业服务费10933.85元；三、被告王金水于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号丙房自2013年11月5日至2015年12月31日拖欠的物业服务费9759.75元；四、被告王金水于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号丁房自2014年5月20日至2015年12月31日拖欠的物业服务费7579.58元；五、被告王金水于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付本判决第一至四判项确定的拖欠物业服务费的利息损失（以欠付当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠付当月的次月16日起计至本院确定的付款之日止）；六、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元（原告珠海市中港城物业管理有限公司已预交），由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担826元，由被告王金水负担1010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审　判　长　董　凯代理审判员　何　莹人民陪审员　邝宏毅二〇一六年六月二十九日书　记　员　林东嫦附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：