（2016）京02民终4362号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-12
案件名称
ＸＸＸ与ＸＸ辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸＸ,ＸＸ辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终4362号上诉人（原审被告、反诉原告）ＸＸＸ，女，1971年11月17日出生。委托代理人石俊庆，男，1966年6月8日出生。委托代理人关欣，黑龙江建文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）ＸＸ辉，男，1973年12月23日出生。委托代理人陈磊，天津津北斗律师事务所律师。上诉人ＸＸＸ因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第17595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年10月，ＸＸ辉起诉至原审法院称：丰台区×××2号楼（1层05室，2层03室、04室）的产权单位为北京市嘉祥工贸公司（下称嘉祥公司），ＸＸＸ与嘉祥公司就涉案房屋签订租赁合同，合同期截止2013年12月31日，涉案房屋不允许转租。ＸＸＸ于2008年6月1日与我签订租赁合同，将涉案房屋转租给我，合同期到2018年6月7日，双方约定租金标准为每年270000元。双方签订合同后，我每年按照约定支付租金，我分别于2013年5月2日、6月18日、7月1日分三次向ＸＸＸ支付2013年6月8日至2014年6月7日的租金270000元。2013年12月我得知ＸＸＸ与嘉祥公司的租赁合同已经到期，我向ＸＸＸ询问情况，ＸＸＸ承诺可以续租，但因为嘉祥公司不允许转租，只能自租，而我所在单位需要继续使用涉案房屋，故我所在单位北京市丰台区马家堡街道镇国寺社区卫生服务站（下称镇国寺卫生站）只好与嘉祥公司重新签订合同，合同期自2014年1月1日到2016年9月15日。我所在单位亦按照约定补交了从2014年1月1日起的房租。我认为ＸＸＸ与嘉祥公司合同期只到2013年12月31日，但ＸＸＸ却与我签订到2018年的租赁合同，该合同2014年1月1日以后部分无效，ＸＸＸ也没有实际向嘉祥公司支付这部分租金，镇国寺卫生站也已经直接向嘉祥公司支付该部分租金，ＸＸＸ应当向我返还该部分租金，故我诉至法院请求判令ＸＸＸ向我返还多收取的租金共计117750元，本案诉讼费由ＸＸＸ负担。ＸＸＸ辩称：双方签订租赁合同一事属实。2013年底，我承租的房屋即将到期，2013年12月18日，我以书面形式向嘉祥公司明确表示要继续承租涉案房屋，嘉祥公司表示我不能再转租房屋，需要与我直接签订房屋租赁合同，或我与ＸＸ辉约定好转让费用，我退出后由嘉祥公司与ＸＸ辉直接签订房屋租赁合同，我当时表示继续承租涉案房屋。ＸＸ辉知道我与嘉祥公司合同即将到期后，多次与我协商希望我放弃优先承租权，我经不住ＸＸ辉的一再恳求同意放弃优先承租权，ＸＸ辉与嘉祥公司签订租赁合同后向我支付装修费及转让费共计500000元。基于对ＸＸ辉的信任，双方没有签订书面协议。2014年3月25日，我与ＸＸ辉的哥哥李健共同向嘉祥公司负责租赁的黄婷经理明确表示我放弃优先承租权，由ＸＸ辉与嘉祥公司直接签订租赁合同，但因ＸＸ辉同时承租嘉祥公司的其他三处房产均面临ＸＸ辉直接与嘉祥公司签订租赁合同还是由次承租人与嘉祥公司签订租赁合同的问题，故嘉祥公司要求ＸＸ辉解决相关问题后再同嘉祥公司签订租赁合同。2014年9月19日，我得知ＸＸ辉已于2014年9月16日与嘉祥公司签订房屋租赁合同。我便要求ＸＸ辉履行承诺向我支付500000元，但ＸＸ辉一直不予支付，故我不同意ＸＸ辉的诉讼请求，同时我反诉要求ＸＸ辉向我支付2014年6月7日至2014年9月15日的房屋租金74500元，转让费及装修费500000元，我同时要求ＸＸ辉以74500元及500000元为基数按银行同期贷款利率向我支付自2014年6月7日及2014年9月16日起至给付之日止的利息，ＸＸ辉向我支付因其违约给我造成的损失10000元，本案诉讼费用由ＸＸ辉负担。ＸＸ辉针对反诉辩称：ＸＸＸ与嘉祥公司的合同是到2013年年底，我与ＸＸＸ签订的合同是到2018年，相应超出部分应属无效，ＸＸＸ也没有向嘉祥公司实际支付租金。故我不同意ＸＸＸ的反诉请求。原审法院经审理确认：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案已查明事实，ＸＸＸ与嘉祥公司房屋租赁合同到期后，嘉祥公司与镇国寺卫生站签订房屋租赁合同，该房屋租赁合同起始时间与ＸＸＸ与嘉祥公司房屋租赁合同终止时间相连，故ＸＸＸ应将从ＸＸ辉处多收取的租金返还ＸＸ辉，故对于ＸＸ辉的诉讼请求，法院予以支持；至于ＸＸＸ反诉要求ＸＸ辉支付转让费、装修费、损失、租金及利息的诉讼请求，因ＸＸＸ提交的证据未能证明其促成嘉祥公司与ＸＸ辉签订房屋租赁合同，故对于ＸＸＸ的反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年2月判决：一、ＸＸＸ于判决生效之日起十五日内返还ＸＸ辉租金十一万七千七百五十元。二、驳回ＸＸＸ的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，ＸＸＸ不服，向本院提出上诉称，我与ＸＸ辉口头约定，我放弃涉案房屋优先承租权，ＸＸ辉与嘉祥公司签订租赁合同后向我支付装修费及转让费共计500000元。现ＸＸ辉不履行约定。我要求撤销原判，依法改判驳回ＸＸ辉退还房租的请求，ＸＸ辉向我支付2014年6月7日至2014年9月15日的房屋租金74500元，转让费及装修费500000元，以及相应的利息，ＸＸ辉向我支付因其违约给我造成的损失10000元，或发回重审。本案诉讼费用由ＸＸ辉负担。ＸＸ辉同意原判。经审理查明：北京玺萌置业有限公司系丰台区×××4号楼的房屋所有权人。2009年4月23日，北京玺萌置业有限公司出具《房产说明》，其内容为：“×××4号楼一层的房产系我北京玺萌置业有限公司与北京市嘉祥工贸公司合作开发的房地产项目。依据双方约定，该房产应归北京市嘉祥工贸公司所有，现房产过户手续尚未办理，但房产实际上已经交付给北京市嘉祥工贸公司。特此说明！”2008年12月16日，嘉祥公司与北京晋庆竹荪鹅火锅城（下称晋庆火锅，法定代表人为ＸＸＸ）签订《租赁合同》，双方约定嘉祥公司将坐落于北京市丰台区×××2号楼位于第一、二层，第1层05室、2层03、04、05号房屋。房租租赁期限共60个月，自2009年1月1日起至2013年12月底止。（最长租赁期限不超过五年）租赁期满，嘉祥公司有权收回全部出租房屋，晋庆火锅应如期交还。一方如要求续租，则必须在租赁期满前的3个月向嘉祥公司提出书面意向，经嘉祥公司同意后，重新签订租赁合同。嘉祥公司应于2009年1月1日将该房屋交付给晋庆火锅。2008年6月1日，ＸＸ辉（承租方、乙方）与ＸＸＸ（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，双方约定租赁房屋地址为丰台区×××2号楼（1层05室，2层03、04室，即涉案房屋），租赁期限10年（2008年6月8日至2018年6月7日），年租金为270000元，租金支付时间为年付，每年度提前半个月交纳下一年度的租金。2013年5月2日及2013年7月1日，李培荣分两笔向ＸＸＸ转账汇款共计220000元，两笔转账汇款的电子银行回单附言中载明上述两笔汇款为2013年6月7日至2014年6月7日租金。镇国寺卫生站就上述支票出具《证明》，其内容为：“我单位于2013年6月18日通过支票付款给ＸＸＸ50000元，该笔款项系按照ＸＸ辉指示付款，属于ＸＸ辉付款，我方同意ＸＸ辉起诉并同意剩余房屋租金退还给ＸＸ辉，特此证明。”2013年6月18日，镇国寺卫生站通过支票形式向ＸＸＸ支付50000元。2014年9月16日，嘉祥公司与镇国寺卫生站签订《租赁合同》，双方约定租赁房屋为涉案房屋。租赁期限共32.5个月，自2014年1月1日起至2016年9月15日止。年租金为380000元，租金支付方式为镇国寺卫生站在合同签订之日支付2014年1月1日至2014年12月31日的租金，共计380000元。以后剩余租金每年支付一次。该《租赁合同》由嘉祥公司与镇国寺卫生站盖章确认。庭审中，ＸＸＸ申请证人化××、闵××、吴××及孙××出庭作证。化××作证称其曾从李健处租赁房屋，后因租金涨价，其不再承租房屋。闵××作证称其曾与ＸＸＸ一起找李健谈500000元补偿问题，李健表示同意给补偿但不能按前述数额支付给ＸＸＸ，其不清楚李健支付500000元补偿款的原因。吴××作证称其曾与ＸＸＸ一起到镇国寺卫生站谈补偿款的事，ＸＸＸ与对方通电话时对方说除之前部分钱外再给200000元，ＸＸＸ不同意，要求一分不能少，吴××表示其不认识ＸＸ辉。孙××作证称其与ＸＸＸ去嘉祥公司询问ＸＸ辉是否签约，ＸＸ辉兄弟答应ＸＸＸ如ＸＸ辉与嘉祥公司签约则其向ＸＸＸ支付补偿。ＸＸ辉表示上述证人证言不能证明ＸＸＸ协助ＸＸ辉与嘉祥公司签订房屋租赁合同，故对上述证人证言不予认可。关于ＸＸ辉与ＸＸＸ口头约定的内容，ＸＸＸ称，双方约定我放弃优先承租权，由对方承租房屋，即支付我转让费。我放弃了优先承租权，ＸＸ辉应支付我转让费。ＸＸ辉称，双方约定ＸＸＸ应协助促成我方与嘉祥公司签订合同，我方支付相应居间费，但ＸＸＸ未起到协助促成合同签订的作用，故我方不应支付。上述事实，有当事人陈述、《房产说明》、《房屋租赁合同书》、《证明》、《租赁合同》等证据在案佐证。本院认为：ＸＸＸ与嘉祥公司之间的房屋租赁合同已于2013年12月底到期，ＸＸＸ与嘉祥公司亦未续签合同。且镇国寺卫生站与嘉祥公司签订租赁合同约定2014年1月1日起，由镇国寺卫生站承租涉案房屋。故ＸＸＸ无权向ＸＸ辉收取自2014年1月1日之后的房屋租金。ＸＸＸ上诉拒绝退还其收取的ＸＸ辉2014年1月1日后的房屋租金，缺乏依据，本院不予支持。ＸＸＸ要求ＸＸ辉支付2014年6月7日至2014年9月15日的房屋租金及利息，本院亦不予支持。ＸＸＸ上诉要求ＸＸ辉支付装修费、转让费及利息。因ＸＸＸ与ＸＸ辉对于上述费用支付系口头约定，且双方对支付上述费用的条件说法不一。ＸＸＸ称双方约定其放弃优先承租权，由ＸＸ辉一方承租房屋，ＸＸ辉即应支付上述费用。ＸＸ辉对此不予认可，称双方约定ＸＸＸ必须起到促成签订合同的作用，才能支付费用。因ＸＸＸ对其说法未能提供充分证据证实，故对于ＸＸＸ所称其放弃优先承租权，ＸＸ辉一方签订了租赁合同，即应支付费用的主张，本院不予采信。另外，关于是否促成合同签订的事实，因ＸＸＸ未提交充分证据证明其促成了镇国寺卫生站与嘉祥公司签订房屋租赁合同，ＸＸ辉亦否认ＸＸＸ对签订合同起到了促成作用。故对于ＸＸＸ要求ＸＸ辉支付装修费、转让费及利息的主张，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费2655元，由ＸＸＸ负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）,反诉案件受理费8900元，由ＸＸＸ负担（已交纳）；二审案件受理费11555元，由ＸＸＸ负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 何江恒代理审判员 赵胤晨二〇一六年六月二十九日书 记 员 房依彤 关注微信公众号“”