（2016）桂1202民初951号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-11-10
案件名称
唐毓朝、韦利娟等与广西一方土实业开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
河池市金城江区人民法院
所属地区
河池市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐毓朝,韦利娟,广西一方土实业开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条
全文
广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1202民初951号原告唐毓朝，男，壮族，1965年2月5日生，住河池市金城江区。原告韦利娟，女，壮族，1967年10月23日生，住址同上。以上原告共同委托代理人罗挥得，广西罗挥得律师事务所律师。被告广西一方土实业开发有限责任公司，住所地：南宁市兴宁区南梧路318号畅春湖山庄E区19栋。法定代表人梁沛农，该公司总经理。委托代理人莫芳英，该公司员工。委托代理人张志伟，广西理邦律师事务所律师。原告唐毓朝、韦利娟与被告广西一方土实业开发有限责任公司（以下简称一方土公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由审判员陈珍妮适用简易程序于2016年6月28日在本院第六审判庭公开开庭审理了本案，书记员曹敏铃担任法庭记录。原告唐毓朝、韦利娟的委托代理人罗挥得，被告一方土公司的委托代理人莫芳英、张志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将启航嘉园小区2单元2905号房出卖给原告，总价款共计418833元。还约定××应在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，××按日向××支付已付房款万分之1.5的违约金。合同附件三在装饰、设备标准中约定供水：水到户；供电：电线线头进户（一户一表，所产生的费用由××承担）。合同签订后，原告依约向被告缴清购房款。2013年8月5日，被告向原告交房，原告与物业服务公司签订物业管理服务协议。被告交房后两年多近三年时间未依约将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今尚未取得房地产权属登记证书。而且被告一直沿用开发楼盘时使用的总分表制的配套用水用电设施给原告供水供电，一直未给原告安装“一户一表”。原告认为被告延迟办理房产证书及未安装“一户一表”，已侵害原告的合法权益，依法应承担违约责任，原告为维护合法权益，请求法院判令：1、被告在判决生效后30日内安装原告能够自行到供水供电企业交费的水表和电表；2、被告在判决生效后30日内办理启航嘉园2-2905号房的房产权属证书并交付给原告；3、被告支付原告延迟办理住宅房屋权属证书违约金35936元（该违约金暂自2014年8月2日起至2016年2月29日止以已付房款总额为基数按每日万分之一点五计付，此后违约金继续按此计至住宅房屋权属证书办理完毕为止，即418833×572天×0.15‰）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述的事实提供的证据材料有：1、原告身份证复印件一份，用以证明原告身份情况；2、企业基本信息复印件一份，用以证明被告身份情况；3、商品房买卖合同复印件各一份，用以证明：①、原被告之间存在合法有效的买卖合同关系；②、合同标的房屋价款总额；③、合同约定被告交房日期；④、合同约定被告自交房之日起360日内为原告办理房地产权属登记手续；⑤、合同约定被告逾期办理房地产权属登记按已交房款总价的万分之一点五向原告支付违约金；4、销售不动产统一发票复印件二份，用以证明原告已向被告支付购房全款；5、启航嘉园商住楼物业管理服务协议复印件一份，用以证明被告向原告交付住房的日期；6、河池市住房和城乡建设局《关于“启航嘉园”规划调整的公示》复印件一份，用以证明：①、被告申请调整“启航嘉园”规划的内容，住建局应开发商申请调整公示，规划作出时间是2013年9月29日；②、调整内容（略，详见公示）；③、开发商向业主交房后才申请该规划调整；④、该规划调整，开发商至今没有按《商品房买卖合同》第十条的规定书面通知××；⑤、开发商调整变更规划是××至今尚未获得房产证的主要原因，这是开发商的过错和责任造成；7、2016年1月8日被告关于启航嘉园客户办理《房屋产权证》的通知及《启航嘉园办理房屋产权证补交款表》各一份，用以证明开发商肯定自己有办理房产证的义务，而业主至今未获房产证的原因是开发商没有按期并超期将测绘报告等办理房屋权属登记的资料报送登记部门导致的；8、河池市住建局于2016年4月21日对启航嘉园业主网友“新军”网络问政的回复网页复印件一份，用以证明启航嘉园由于局部规划变更和施工误差等原因，竣工核实容积率超过出让条件容积率0.22，容积率超标导致补交出让金，从而导致开发商没有按期并且超期未将办理房屋权属登记的资料报送登记部门，开发商的过错和责任是导致业主至今未获房产证的根本原因；9、启航嘉园交房通知书，用以证明开发商安排的交房时间，逾期视为默认收房，开发商认为其已具备交房条件。被告一方土公司辩称，按照合同的约定，其只有义务在360天内将办理房屋产权备案登记的材料备齐交到房屋产权登记部门。本案诉争房屋之所以到现在才办证，是因为房产管理部门的三次测绘造成，办理产权证是行政机关的行政行为，且目前已办理好初始登记，公司已通知各用户办理转移登记，只要原告交办理产权登记手续的材料，其会协助原告在法定的时间内办理好产权证。被告不存在违约行为，因此不应当承担违约责任。关于原告请求的一表一户问题，业主缴纳相关费用后即可办理。被告一方土公司为其辩解未向法庭提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-9无异议，但对原告提供的证据6-9证明目的有异议，认为被告不存在违约行为，其按合同约定履行义务。根据原、被告庭审陈述并综合原告提供的证据，本院确认下列案件事实：被告一方土公司系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，公司股东为广西可高集团有限公司，营业期限自2008年11月28日至2028年11月28日，经营范围包括房地产开发经营、物业管理、房屋工程建设等。位于河池市城西新区60米大道地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系被告开发建设，被告以出让方式取得启航嘉园编号为2010-B-01的地块土地使用权，证号为河国用（2011）第0079号，面积为4680平方米，规划用途为商业住宅，使用年限自2010年4月30日至2080年4月8日，建设工程规划许可证号为建字第451201201000029，施工许可证号为452701201101270201，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号，开工时间为2011年1月28日。2012年5月2日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》及附件一至五，合同主要约定，原告购买被告开发的启航嘉园商品房2单元2905号住房一套，建筑面积共109.84平方米，总房价为418833元，原告签署合同时交纳首期款（含定金）人民币209833，余款209000元申请银行按揭贷款付清。被告应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。合同约定有：“××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；，3、××不退房，每逾期一日，××按日向××支付已付房款的万分之1.5的违约金。因××原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由××承担全部责任。”合同附件三：装饰、设备标准约定有：“10、其他2）、供电：电线线头进户（一户一表，所产生的费用由××承担）”。合同签订后，原告已将房价款付清给被告，被告于2012年5月2日、2012年5月23日开具首期付款发票给原告收执、2012年7月17日原告申请银行按揭款到被告账户。2013年8月5日，原告接收其购买的住房并与广西河池市启航物业服务有限公司签订《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》。经本院调查了解：2013年6月27日，被告向业主发出《启航嘉园1、2单元交房通知书》，该通知书载明：“被告安排的交房时间为2013年7月31日起至2013年11月30日止，逾期当做默认已收房，并开始计算物业费用。”2013年9月29日，河池市住房和城乡建设局作出《河池市住房和城乡建设局关于“启航嘉园”规划调整的公示》，该公示主要内容为：“为优化部分户型采光、通风设计，特对部分户型进行规划调整，调整主要内容为：1、负一层部分位置原设计为停车位，现变更为机电房，停车位由94个变更为80个；2、第三层中部及西南部原设计为屋顶花园、架空花园，现将部分位置封闭建设为老年活动中心；3、第二单元31层C户型，第三单元31层A、B户型主卧由北向位置改为南向位置，并将该层三种户型部分架空位置改为书房，每套增加书房面积13平方米。4、将第二单元4-29层A户型客厅与D户型阳台之间的结构连接板加装栏杆后变更为露台，在露台与A户型连接的砖墙位置上增设一扇门；5、第一单元E户型设计为2房1厅，现变更为1房。公示期自2013年9月29日至2013年10月19日。”2013年12月4日，施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西壮族自治区地质工程勘察院、设计单位深圳市华蓝设计有限公司、监理单位广西鼎策工程顾问有限责任公司、建设单位广西一方土实业开发有限责任公司共同对启航嘉园商住楼1、2、3号楼进行工程竣工验收，最后五方共同形成了《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论为“工程质量合格”。2014年2月26日，河池市人民防空办公室出具河人防验字（2014）3号《河池市建设工程人民防空验收意见书》。2014年3月17日，河池市气象局出具（河）雷验字（2014）第009号《防雷装置验收意见书》。2014年4月9日，河池市公安消防支队出具河公消验字（2014）第0018号《建设工程消防验收意见书》。2014年10月8日，河池市住房保障和房产管理局出具《物业承接查验备案证明》。2015年10月26日，河池市住房和城乡建设局出具（2015）城规管竣验字第16号《建设工程竣工规划验收合格单》，主要内容为被告的启航嘉园商住楼项目经现场验收该工程建筑位置、地面标高、立面等均符合规划要求，同意签发工程规划竣工验收合格单。根据河池市房产档案馆提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，本案启航嘉园建设工程开工日期为2011年1月8日，竣工验收日期为2013年12月4日，该工程的竣工验收备案文件已于2015年12月17日由河池市住房和城乡建设局盖章收讫，同意备案。2015年11月24日，河池市住房保障和房产管理局在河池日报刊登《房屋权属初始登记公告》，该公告主要内容为：“广西一方土实业开发有限责任公司位于河池市城西新城区‘启航嘉园’商住楼房屋壹栋，现向我局申请办理房屋初始登记手续。如有异议，请于本公告登报之日起一周内向我局房产交易所书面提出，逾期，我局将按规定予以登记。”2015年12月，被告向河池市住房保障和房产管理局提交《房屋所有权初始登记申请书》，2015年12月21日，河池市住房保障和房产管理局向被告出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明被告已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料，并注明办理产权属证明法定时限为30个工作日（国有土地房屋法定时限，工作日不包括星期六、日及法定节假日）。2015年12月23日，河池市住房保障和房产管理局向被告填发（河房权证金城江字第××、第××号）《房屋所有权证》，以上权属证书载明“启航嘉园”商住楼1栋1层物业房、商住楼1栋1-301号房房屋所有权人系被告。2016年1月8日，被告在启航嘉园业小区张贴《关于启航嘉园客户办理﹤房屋产权证﹥的通知》及面积差异表，该通知主要内容为：“为顺利和尽快为各业主办理房屋所有权证，根据2015年12月11日的《河池市金城房地产评估事务所房屋面积测绘报告》及《商品房买卖合同》，预售面积与测绘所出具的房屋实测面积报告有差异的业主，根据面积差异表在通知所列期限内分单元到被告财务部办理退款补交款手续，并携带身份证、契税办证联等材料。”2016年初，启航嘉园小区已有部分业主取得房屋所有权证书，其他业主的房屋所有权证书正在陆续办理中。另查明，被告在他案中提供的“启航嘉园小区”三份房屋面积测绘报包括：2014年5月7日，河池市金城房地产评估事务所受被告委托对启航嘉园出具《河池市金城房地产评估事务所房屋面积测绘报告》，房屋面积测绘结果为：幢编号Z13050048；丘号451201000100010037；幢名称1；幢号0006；房屋结构框架；总层数32；套内面积43474.11平方米；分摊面积9618.19平方米；公摊系数0.221253；建筑面积57117.32平方米。2014年12月19日，河池市金城房地产测绘所受被告委托对启航嘉园出具《河池市金城房地产测绘所房屋面积测绘报告》，房屋面积测绘结果为：幢编号Z13050048；丘号451201000100010037；幢名称1；幢号0006；房屋结构框架；总层数32；套内面积43566.66平方米；分摊面积9077.35平方米；公摊系数0.208355；建筑面积57117平方米。2015年12月11日，河池市金城房地产测绘所受被告委托对启航嘉园出具《河池市金城房地产测绘所房屋面积测绘报告》，房屋面积测绘结果为：幢编号Z13050048；丘号451201000100010037；幢名称1；幢号0006；房屋结构框架；总层数32；套内面积43644.31平方米；分摊面积9843.32平方米；公摊系数0.225540；建筑面积56021.78平方米。以上三份报告经本院向河池市金城房地产测绘所调查了解，其说明情况为：河池市金城房地产测绘所前身为河池市金城房地产评估事务所，被告提供的2014年5月7日及2014年12月19日的房屋面积测绘报告系被告或者建筑单位自行委托该所出具的，以上两份报告仅有测绘单位的盖章认可，未有认签人及房屋登记部门的审批意见，其用途应仅为自用，不能作为房屋权属登记资料用。2015年12月11日的房屋面积测绘报告，被告于2015年11月向河池市金城房地产测绘所申请，测绘所在2015年11月24日房管部门刊登《房屋权属初始登记公告》前完成实测，公告期满后出具测绘报告，该测绘报告载明2015年12月9日该报告已经房产管理部门的房屋登记科审核符合规范及经分管领导审批同意用于产权登记，2015年12月11日经测绘单位、认签人被告一方土公司盖章确认，故该份房屋面积测绘报告才是用于房屋权属登记资料用。本院认为，首先，原、被告双方于2012年5月2日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。其次，关于原告请求被告为其办理房屋产权证及承担逾期办证违约金是否应支持问题。本案中，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，仅约定被告有将相关资料报房产部门备案的义务以及逾期备案的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房预售管理办法》中关于办理房屋产权登记的相关规定，商品房自交付使用之日起一定期限内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续的均规定为承购人（××），而房地产开发企业仅规定其负有协助商品房购买人办理房屋权属登记手续的义务。另虽原、被告约定，被告收取原告办证费用，但该费用的意义仅为约定办理房产证的费用承担方式，并未约定由被告代为办理房产证的义务。收取办证费用，递交办证资料等行为，是履行协助办证义务的具体体现，不应认定为双方已经形成委托合同的法律关系。因此，原告关于要求被告为其办理房产证的主张与法律规定不相符，但被告应协助原告办理房屋的转移登记手续。原告主张被告承担逾期办证违约责任，如前所述，因被告只有协助义务，故被告不应承担逾期办证的违约责任，对原告的该请求本院不予支持。另被告辩称其延迟办理备案登记系由于房产登记管理部门对该小区做了三次的房屋面积测绘，导致办证资料于2015年底才完备。经本院调查了解，被告该辩称没有事实依据，2014年5月7日及2014年12月19日的两份测绘报告均系被告自行委托，未经相关部门核准不能用于办理房屋权属登记备案使用，2015年11月经被告委托，测绘部门测量后经相关部门核准出具的测绘报告才可作为办理房屋权属登记备案使用，故本院对被告该辩称不予采信。再次，关于原告诉讼请求被告限期安装原告能够自行到供水供电企业缴费的水表和电表（以下简称“一户一表”）的问题。在合同约定方面，根据原被告签订的合同附件三中关于“一户一表”的约定，该约定并未明确“一户一表”的安装标准、规格以及安装时间，而是明确约定安装“一户一表”需由××（原告）承担相应费用，经庭审查明，原告未交纳安装“一户一表”的相关费用亦未与被告就安装标准、规格以及安装时间另行约定，故本院认为，该约定应为附条件义务，即原告与被告在达成安装协议原告在支付相应费用后，被告才有为其安装的义务，原告在未履行先行义务的前提下，不能直接要求相对方履行义务。故综上，原告该诉请，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，判决如下：一、被告广西一方土实业开发有限责任公司自本判决生效之日起30日内协助原告唐毓朝、韦利娟办理房屋转移登记手续，将位于河池市城西新区60米大道地高西北侧启航嘉园小区2单元2905号房登记在原告唐毓朝、韦利娟名下；二、驳回原告唐毓朝、韦利娟的其他诉讼请求。案件受理费698元（原告已预交），减半收取349元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费698元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户银行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。审判员 陈珍妮二〇一六年六月二十九日书记员 曹敏铃附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房预售管理办法》第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 微信公众号“”