（2016）陕08民终1111号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-12-30
案件名称
刘斌与府谷县恒昌房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘某,府谷县某某公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕08民终1111号上诉人（原审原告）刘某，男，1957年10月03日出生，汉族，居民，住府谷县。委托代理人高某某，陕西驼城律师事务所律师。上诉人（原审被告）府谷县某某公司，住所地陕西省府谷县。法定代表人苏某某，系该公司董事长。委托代理人康某某，陕西济众律师事务所律师。上诉人刘某与上诉人府谷县某某公司因商品房销售合同纠纷一案，不服府谷县人民法院（2015）府民初字第01407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年12月至2013年1月，府谷县人民政府为被告恒昌公司在府谷新区颐佳华府住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，2012年9月6日，原告刘某作为买受人与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》一份，原告刘某购买恒昌房产公司开发的颐佳华府项目第4幢2单元15层02号房屋一套，该商品房的建筑面积为160.18平方米，每平方米单价为9598元，房屋总价为1537408元，原告刘某首付房款467408元，其余房款1070000元通过向中国工商银行府谷县支行借款支付，双方约定被告恒昌公司应当在2013年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为:1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房的违约责任：逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒昌房产公司按日向刘某支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，原告刘某有权解除合同，被告恒昌公司应自原告刘某解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按其累计已付款的1%向刘某支付已交房款的违约金。双方对项目建设依据、商品房销售依据及基本情况、计价方式及价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接等内容进行了详尽的约定。合同签订后，原告于2012年9月6日向被告恒昌公司缴纳了首付房款467408元，其余房款1070000元按照原告刘某与中国工商银行府谷县支行签订的《个人购房贷款合同》约定，由中国工商银行府谷支行直接向恒昌房产公司支付。被告恒昌公司未能按照约定在2013年12月31日之前通知交付房屋。2013年3月25日至2014年3月21日，原告刘某向中国工商银行府谷县支行偿还借款本息170993元，2014年5月24日至2014年12月23日，被告恒昌公司作为该笔借款的保证人代原告刘某向中国工商银行府谷县支行垫付借款本息121514.21元。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，恒昌房产公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知刘某于2014年6月27日收房。2014年6月27日至6月29日，被告恒昌公司与颐佳华府住宅小区业主因交房产生纠纷，双方至今未完成交接房手续。又查明，2015年5月18日，榆林市公安消防支队向被告恒昌公司发出建设工程消防验收意见书，同意被告恒昌公司颐佳华府工程消防验收合格。原审法院判决认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。原告履行了合同约定的付款义务，被告未在双方合同约定的2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，应承担逾期交房的违约责任；双方约定，逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设、勘察等单位竣工验收合格，达到双方合同约定的交房条件的第1条，显然仅包括五单位验收合格，并不包括综合验收合格、分期综合验收合格和取得商品住宅交付使用批准文件的其他三种条件。后被告通过府谷电视台公告及邮政快递通知原告于2014年6月27日至29日收房，系在双方合同约定交房日期的第178日交房，未超过180日，未达到双方约定的合同解除条件，合同应继续履行，故原告要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》和返还已付房款的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因颐佳华府项目工程虽经验收合格，符合双方约定的交付条件，但榆林市公安消防支队曾向被告建议，该工程竣工后应当向该支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。造成该工程不能按期交付使用，被告应当承担违约责任，应当从2014年1月1日起对已付房款1537408元按日向原告支付万分之一计算的违约金，故原告该项请求，本院予以支持。被告逾期交房，还应当赔偿原告已付房款总额的损失，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，应按照中国人民银行一年期内同类贷款基准利率的150%向原告赔偿已付房款1537408元的损失，直至消防验收合格（或备案）并通知原告之日止；鉴于被告未提供证据证明曾将消防验收合格（或备案）一事通知过原告，故应当将举证之日，即开庭时间（2015年10月15日）确定为通知原告之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、原告刘某与被告府谷县某某公司之间的《商品房买卖合同》继续履行。2、被告府谷县某某公司于本判决生效之日起三日内向原告刘某支付从2014年1月1日起至2015年10月15日止，按照已付房款1537408元每日万分之一计算的违约金。3、被告府谷县某某公司于本判决生效之日起三日内向原告刘某赔偿已付房款1537408元的损失（从2014年1月1日起至2015年10月15日止，按照中国人民银行一年期内同类贷款基准利率的150%计算）。4、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10190元，原告刘某负担3057元，被告府谷县某某公司负担7133元。宣判后，刘某不服一审判决提起上诉及辩称：1、原审认定事实有误，不应将双方签订合同的第八条约定的“该商品房经验收合格”作为商品房交付使用条件的唯一约定。根据双方签订的商品房买卖合同所示，第八条是对交付期限的约定，而真正交付使用条件是在合同第十一条中作了详细的约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出具本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担”。以此合同约定，可以清楚地看出，双方约定的商品房交付使用条件是在该商品房经验收合格的同时，还必须取得相关的证明文件，而这里所指的证明文件就是工程质量、规划、消防、人防、环保等相关监督部门验收后所出具的证明文件。2、原判在证据认定上只注重形式，不注重事实，将恒昌公司在2014年6月30日之后补办的落款时间为2014年6月25日的《竣工验收报告》作为定案依据，存在错误。3、原审法院认为由建设、勘察、设计、监理、施工五单位组织的竣工验收合格就具备了双方约定的交付条件，该认定于法相悖。本案中，由恒昌公司自行组织的五单位参与的验收，并没有建设工程监督管理主管部门介入的情况下，说明该工程并未取得监管部门的最终认可，不能以此认定为建设工程竣工验收合格。4、原审避重就轻，认定涉案房屋未取得消防验收使房屋不能投入使用，被上诉人违约，且该违约事实延续到了逾期交房180日之后，在解除合同条件成就的情况下，不支持上诉人解除合同的诉讼请求，以判决恒昌公司承担违约责任来补偿上诉人合同约定解除权实现后所产生的诉讼利益，违反意思自治原则，肆意偏袒恒昌公司。综上所述，上诉人请求二审法院依法对原审判决的第一项予以改判，解除刘某与恒昌公司签订的《商品房买卖合同》；一、二审诉讼费由恒昌公司承担。上诉人府谷县某某公司上诉及辩称：原审法院判决认定涉案商品房于2014年6月25日验收合格，上诉人通知业主在合同约定交房日期的第177日收房，双方合同不应当解除，应当继续履行，这一认定是正确的，双方应继续履行合同。但原审判决认定上诉人逾期177日交房，就应当按照双方合同约定承担违约责任，按日给付买受人已付房款万分之一的违约金，至2014年6月27日止。可一审判决第二项却判决上诉人从2014年1月1日起至2015年11月11日止，按照已付房款按日向被上诉人支付万分之一的违约金，第三项判决上诉人从2014年1月1日起至2015年11月11日止，按照中国人民银行一年期内同期同类人民币贷款的基准利率的150%向被上诉人赔偿损失。该两项判决既无事实依据，更无法律依据，应当依法撤销。此外，根据《中华人民共和国消防法》第13条规定，涉案商品房不属于依法应当进行消防验收的建设工程，而属于消防备案抽查工程。涉案商品房经过消防验收部门验收后，消防部门未提出让该商品房停止使用，证明该商品房能正常使用。而一审判决超出上诉人刘某的诉讼请求，实属错误。综上，请求二审法院撤销原判第二、三项，改判恒昌公司从2014年1月1日至2014年6月27日止，按照已付房款每日万分之一的标准支付违约金。二审期间，上诉人刘某向法庭提交以下证据：房屋转让协议复印件一份，证明目的：上诉人恒昌公司开发建设的小区现行房屋总价86万元。上诉人恒昌公司出售给上诉人刘某的现行房价比原来下跌了46%。上诉人恒昌公司长期违约给上诉人刘某造成巨大的损失，恒昌公司应予赔偿。上诉人府谷县某某公司向法庭提交以下证据：府谷县（建筑、市政）工程竣工验收登记表一份、榆林市公安消防支队出具文件一份。证明目的：2014年6月25日建设、勘测、施工等五部门以及城建、纪检、计划、质检、审计等部门都参加了涉案房屋的验收。涉案房屋经过消防验收。且榆林市公安消防队没有明令禁止涉案房屋禁止使用。经庭审质证，上诉人府谷县某某公司对上诉人刘某提交证据的真实性、证明目的均有异议，该协议是复印件，无原件佐证，该协议与本案没有任何关系，房价下跌是全榆林市的普遍情况。上诉人刘某对上诉人恒昌公司提供的竣工验收登记表的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。一审时竣工验收备案表是在2015年8月份才取得。榆林市公安消防支队出具文件不能证明上诉人恒昌公司是在2014年7月12日就进行了消防验收，一审时恒昌公司提供证据证明该公司是2015年5月份取得的消防验收。本院对上述证据做如下认定，对上诉人刘某提供的证据，因无原件佐证，不符合证据的形式要件，且房屋价格是否下跌与本案合同是否解除并无关联性，故本院依法不予认定。对上诉人府谷县某某公司提交的两份证据，因与一审期间证据相互印证，且与本案具有关联性，故本院对真实性依法予以认定，对其证明目的仅可以证明2014年6月25日相关部门对涉案房屋同意验收，2014年7月12日对涉案房屋依法进行了现场验收检查。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，任何人不得擅自解除。上诉人刘某与上诉人府谷县某某公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，上诉人府谷县恒昌房地产公司开发有限公司应当在2013年12月31日前，将经验收合格的房屋交付上诉人刘某使用，但直至2014年6月25日，涉案房屋才经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，后取得《竣工验收备案表》、《住宅工程质量保证书》、《住宅工程使用说明书》等证明文件，由此说明2014年6月25日，涉案房屋符合交付条件，逾期交房期限未超出合同约定的180天，不符合双方约定的解除期限，故原审法院对上诉人刘某提出的解除合同的诉讼请求未予支持正确，本院予以维持。上诉人府谷县某某公司客观上迟延交付房屋，存在违约行为，依法应当承担违约责任。此外，因涉案房屋在上诉人府谷县恒昌房地产开发有限公司通知交房时，消防工程存在安全隐患，导致上诉人刘某未能及时入住，给上诉人刘某造成一定损失，故上诉人府谷县恒昌房地产开发有限公司应当赔偿相应损失。上诉人刘某在一审期间提出了违约损失的请求，故一审法院判决上诉人府谷县某某公司承担违约金及损失，未超出当事人的诉讼请求，判决内容符合公平、公正原则及双方合同约定，具有相应事实及法律依据。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。二上诉人所持上诉理由因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6340元，由上诉人刘某承担100元，由上诉人府谷县恒昌房地产开发有限公司承担6240元。本判决为终审判决。审 判 长 白东平代理审判员 白东艳代理审判员 崔文静二〇一六年六月二十九日书 记 员 马 莉 百度搜索“”