（2016）冀01民终3585号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-10-31

案件名称

河北奥吉春物业服务有限公司与石家庄市长安区永宏乐器行、张奕房屋租赁合同纠纷��审民事判决书

法院

河北省石家庄市中级人民法院

所属地区

河北省石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

石家庄市长安区永宏乐器行,河北奥吉春物业服务有限公司,张奕

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省石家庄市中级人民法院民事判决书（2016）冀01民终3585号上诉人（原审被告）石家庄市长安区永宏乐器行（以下简称乐器行），住所地：石家庄市长安区新中江文化城五层A区*号。负责人张卫玲，经理。委托代理人邢义属，河北明宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）河北奥吉春物业服务有限公司（以下简称奥吉春公司），住所地：石家庄市长安区中山东路55号。法定代表人张群芳，董事长。委托代理人张广辉，该公司职工。委托代理人吕春林，河北球衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张奕。委托代理人邢义属，河北明宇律师事务所律师。上诉人石家庄市长安区永宏乐器行因房屋租赁合同纠纷一案，不服长安区人民法院（2015）长民初字第1712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2011年1月18日，案外人张立勇与融达公司签订《房屋租赁合同》，约定融达公司将其拥有的坐落于石家庄桥东区中山东路55号的物业出租给张立勇使用，租赁期为10年（不含免租期），自2011年2月1日至2021年7月31日止，其中免租期为自2011年2月1日起至2011年7月31日止，双方确认交房时间为2011年2月1日。张立勇有权对承租房屋进行转租，张立勇对其转租的房屋在本合同范围内向融达公司负责。2011年2月23日，奥吉公司与张立勇签订《授权书》，约定张立勇授权奥吉公司在上述《房屋租赁合同》范围内代替张立勇行使合同权利、履行合同义务。张立勇授权奥吉公司以其名义对新中江文化城内的商户进行管理（包括收取租金、物业服务等）。2012年4月1日，张奕（乙方）与奥吉公司（甲方）签订《铺位／柜位（厂家／客户）经营合同书》，主要内容为：甲方将中山路55号编码为5A-01的铺位向乙方提供，租金为每月每平方米38元，经营期限为三年，自2012年4月15日至2015年4月14日止，租金每6个月缴纳一次。（两年内租金不变，第三年在前两年基础上递增8%，第三年租金为每月每平方米41.04元）。经营期满，在甲方经营定位不变的前提下，乙方要求继续经营，须于期满前30天书面提出申请，经甲方同意后，续签合同。乙方在经营过程中所发生的费用由其自行承担，包括物业管理费、水费、电费、空调费、取暖费等其他因其自身原因发生的费用。乙方逾期交付租金或其他费用给甲方，每日按应交费的5%向甲方支付违约金，逾期10天仍不交租金或其他费用，甲方有权单方终止合同并无偿收回铺位，剩余租金及保证金不予退还，因此而造成的损失由乙方自负，给甲方造成损失的由乙方赔偿该损失。合同期满未再续约，乙方须在合同终止之日或接到甲方终止合同书面通知之日起三天内，负责将所陈列商品撤离，保证铺位设施的完好，或负责恢复原状……如逾期未履行，甲方有权自行处理，乙方物品若因此而有遗失或损毁，与甲方无关，乙方自愿放弃要求甲方赔偿的权利。奥吉春公司提交的《铺位／柜位（厂家／客户）经营合同书》版本系该公司��张奕本人签订，甲方奥吉公司在该合同上盖章，张立勇作为代表签字，乙方签字处由张奕签名并捺印。乐器行提交的版本中合同内容与奥吉春公司提交的一致，但乙方签字盖章处为石家庄桥东永宏乐器行的公章、张卫玲的签字、张奕的签字（无手印）。同日奥吉公司与张奕签订《补充协议》和《物业管理协议书》，《补充协议》约定奥吉公司应保证商场现有电梯和通道的正常使用……奥吉公司提前终止合同的，需提前三个月书面通知张奕并赔偿损失……奥吉公司承诺给张奕本商城中山路一侧广告位一块，待统一规划后，第一年免费，第二年、第三年按照每年27000元收取。《物业管理协议书》载明该铺位面积为1010.64平方米，并约定了物业管理费、电费、空调费、采暖费的交付标准。逾期8日内不交者，以当期应交纳金额为基数加收5%的滞纳金，逾期超过8天，奥吉��司有权要求张奕停止营业，并视张奕自行终止铺位租赁合同和本协议。2012年4月23日张奕交纳5A-01号商铺的半年租赁费230425元，奥吉公司留有收据存根，张奕在该存根上签名。后张奕多次交纳该商铺的租金。2014年6月4日奥吉公司名称变更为河北洪耀茶叶贸易有限公司，经营范围为茶叶销售。2014年6月19日奥吉公司经营范围由原来的市场管理变更为茶叶销售，该公司负责人张立勇同意将新中江文化城的物业服务及房屋租赁等权利义务转让给奥吉春公司。2014年7月28日，乐器行的负责人张亚玲与奥吉公司签订《新中江文化城租赁合同》约定，张亚玲租赁位于新中江文化城三层3B-01号商铺，租期为一年，每年租金为74592元，分两期付清，每期付37296元。该合同乙方签章处为张卫玲个人签名。2014年7月30日，奥吉公司与奥吉春公司签订《转让协议》，约定奥吉公司将与新中江文化城内商户签订的有关物业服务、房屋租赁类等协议（包括履行期内及履行期满但合同义务尚未履行完毕）的权利义务一并转让给奥吉春公司享有和承担，奥吉春公司可直接向商户主张权利、履行义务。2014年12月3日，因石家庄市行政区划调整，石家庄桥东永宏乐器行名称变更为石家庄市长安区永宏乐器行。2015年4月3日石家庄市桥西区永宏乐器行向奥吉春公司汇款29296元，汇款单摘要显示为租赁费。2015年4月4日，奥吉春公司向张卫玲出具收据显示收到3B-01部分租金29296元，乐器行对其向奥吉春公司交纳该部分租金予以认可，但认为系错付，根据合同，租金应付给奥吉公司。乐器行提交2015年3月11日融达公司贴出的公告的复印件欲证实因张立勇及其团队拒不交付其所欠融达公司的租金，故融达公司已经解除与张立勇的租赁合同，各商户不能再向张立勇一方交纳任何租金。2015年4月18日奥吉春公司因乐器行拖欠租金及暖气费等将5A-01号商铺上锁并贴封条，导致乐器行所有的钢琴等设备被封在该商铺内。2014年5月10日奥吉公司出具欠条载明：“欠永宏乐器张奕钢琴款4300元。”2015年11月28日乐器行出具证明载明：石家庄市桥东乐器行后因行政区划变更为石家庄市长安区永宏乐器行，在我单位经营过程中，实际经营者为营业执照登记的负责人张卫玲，我单位使用张奕为我单位员工，负责我单位部分合同的谈判签署，产品的网络宣传销售等工作项目。关于暖气费一节，奥吉春公司主张2012到2014年每年的收费标准不同但乐器行不予认可。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。张奕��自己的名义与奥吉公司签订《铺位／柜位（厂家／客户）经营合同书》后，乐器行提交盖有乐器行公章的租赁合同并且对张奕代理乐器行签署合同的行为予以追认，且乐器行是该商铺的实际使用人，故该经营合同书应视为奥吉春公司与乐器行签订。2014年7月30日，奥吉公司与奥吉春公司签订《转让协议》，约定奥吉公司将与新中江文化城内商户签订的有关物业服务、房屋租赁类等协议的权利义务一并转让给奥吉春公司，而乐器行认可2015年4月3日曾向奥吉春公司交纳新中江文化城3B-01号商铺的租金，故应视为乐器行对该转让行为知情且认可，其应履行与奥吉公司之间签订的经营合同书。乐器行提交2014年6月26日的申请报告欲证实就乐器行欠租金及空调暖气费事宜与奥吉公司进行过协商，但该报告系复印件且对于报告中提到的解决方案，招商运营部负责人仅写明：“经多��沟通，建议适当给予照顾”，并未明确表示同意亦无董事长的意见，故对此申请报告，不予采信。对于乐器行提交的融达公司贴出的公告，因融达公司与张立勇之间的合同纠纷正在诉讼过程中，可待诉讼终结后另行主张权利。乐器行应自2014年4月14日起按照每月每平方米41.04元支付拖欠的租金，至租赁期届满即2015年4月14日止共计497719.99元，扣减已付184324元，尚欠313395.99元。暖气费按照每年每平方米13元计算，三年的暖气费为13元＊1010.64＊4个月＊3年，扣减已付42042＊2尚余73575.84元未付。空调费按照每平方米9元计算为9元＊1010.64＊3个月＊3年扣减已付21816元尚余60045.84元未付。广告位使用费系按年度收取，乐器行应支付2014年至2015年度拖欠的广告费共计27000元。合同对逾期未付租金及暖气费等约定了每日5%的违约金，该约定过高，应按照银行同期贷款利率计算违约金为��。因合同期满后奥吉春公司未书面通知乐器行终止合同，合同对誊清商铺内物品仅给予3天时间，合同期满后第4天奥吉春公司即对该商铺实施上锁、贴封条的措施，奥吉春公司行为欠妥，故对于合同期满后的租金、场地占用费、违约金，不予支持。因奥吉公司仅将新中江文化城的物业服务及房屋租赁等权利义务转让给奥吉春公司，故对于乐器行要求将奥吉公司所欠的钢琴款在房租中予以抵销，不予支持。一审判决如下：一、被告石家庄市长安区永宏乐器行于本判决生效之日起10日内给付原告河北奥吉春物业服务有限公司租金313395.99元、广告位使用费27000元、暖气费73575.84元、空调费60045.84元，共计474017.67元；二、被告石家庄市长安区永宏乐器行于本判决生效之日起10日内给付原告河北奥吉春物业服务有限公司违约金（租金及广告位使用费的违约金以340395.99元为基数自2014年4月14日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2015年4月14日；暖气费及空调费的违约金以133621.68元为基数自2012年6月15日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2015年4月14日）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费12030元，原告河北奥吉春物业服务有限公司负担5102元，被告石家庄市长安区永宏乐器行负担6928元。判后，石家庄市长安区永宏乐器行不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判驳回起诉。理由为：河北奥吉市场服务有限公司（以下简称奥吉公司）作为出租方，在合同履行过程中未按照约定履行自己的义务。双方《补充协议》第二条明确约定“甲方应保证商场现有电梯和通道的正常使用”，但2012年8月，奥吉公司未经上诉人��意，擅自将中山路西侧大门封堵，由此导致上诉人四楼、五楼经营严重受损，属于被上诉人未按照约定履行义务，上诉人有权拒绝其履行合同即付款要求。奥吉公司与被上诉人的权利义务一并转让未征得上诉人同意或认可，上诉人付款给奥吉春的行为确实为错付。即使奥吉公司已将新中江文化城的物业管理权利及义务一并转让给被上诉人，那么上诉人也有相应的抗辩权，上诉人有权要求先行解决曼都珊事件。关于曼都姗事件，被上诉人内部已形成完整的内部处理意见，一审未考虑案件的实际情况，就简单以《申请报告》为复印件且没有董事长签字就否定其证明力是错误的。一审认定被上诉人自己制作的欠费清单为欠款金额错误。经审理查明的事实与一审一致。上诉人对其上诉理由未提供新证据。本院认为，奥吉公司与奥吉春公司签订物业服务��转让协议》后，乐器行向奥吉春公司交纳过其租赁的新中江文化城3B-01号商铺的租金，应视为乐器行对该转让行为知情且认可，其上诉称租赁费是误交，本院不予采信，其向奥吉春公司履行与奥吉公司之间签订的经营合同书。上诉人称奥吉公司未经其同意，擅自将中山路西侧大门封堵，由此导致上诉人四楼、五楼经营严重受损，奥吉春公司不认可。上诉人认为奥吉公司内部对此事件已形成完整的内部处理意见，一审应按该意见处理双方纠纷。被上诉人认为该意见没有董事长签字，并没有形成决议。上诉人对其认为的中山路西侧大门被封堵，造成损失应予赔偿一事未提出反诉，现以此为由拒绝履行租赁合同的付租义务，本院不予支持。上诉人对于被上诉人主张的欠费数额有异议，但其反驳意见是按《申请报告》内容计算的，而对于《申请报告》被上诉人以未形成决议为由不同意按其执行。因此上诉人的上诉理由不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12030元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　　苑颖新审判员　　周玉杰审判员　　刘云峰二〇一六年六月二十九日书记员　　张晓楠百度搜索“”