（2015）衡蒸民一初字第110号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2017-09-07
案件名称
周慧琳、王圣元与屈敏琴、房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市蒸湘区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周慧琳,王圣元,屈敏琴,阳亿
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2015）衡蒸民一初字第110号原告:周慧琳，女。原告:王圣元，男。二原告共同委托代理人：王伟，男，系二原告之子。被告：屈敏琴，男。第三人：阳亿，男。原告周慧琳、王圣元为与被告屈敏琴、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案后，依据原告申请于2015年4月20日依法追加阳亿为第三人参加诉讼。因本案的审理须以本院（2014）衡蒸民一初字第551号案件的审理结果为依据，本院于2015年4月21日裁定中止审理。后于2017年6月19日，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周慧琳、王圣元的委托代理人王伟、被告屈敏琴均到庭参加诉讼。第三人阳亿经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周慧琳、王圣元向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房屋租金151200元（从2013年12月算至2017年5月）；2、被告支付原告违约金22680元；3、原告不返还被告保证金10000元；4、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；5、被告将租赁房屋交付给原告；6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于衡阳市蒸湘北路27号3栋104号门面租赁给被告，合同约定租赁期限为6年，被告在承租期间不得擅自将房屋转租、转让或转借，否则将承担违约责任。被告从2013年8月1日开始使用房屋，且从2013年12月至今未向原告支付房租，2014年6月5日、8月23日，被告在原告不知情的情况下擅自将门面分别转租给赵志明和阳亿，给原告造成了严重的经济损失。二原告为维护其合法权益，故起诉至本院。被告屈敏琴辩称，被告拖欠原告房屋租金属实，但是从2014年9月1日开始拖欠，被告并非有意违约，第三人已将门面钥匙交还给原告，被告不应承担交付钥匙后的租金，第三人未向被告支付租金，故被告拖欠原告的租金应由第三人支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的银行流水，该证据证实了原告自2013年起的银行流水情况，但原、被告并未约定交付租金的方式，故对于原告以银行流水情况认定被告从2013年开始未支付租金的证明目的，本院不予采纳。本院经审查认定事实如下：2014年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于衡阳市蒸湘北路27号3栋104号房屋共两间（房产证号：衡房权证城北字第000797**号）租赁给被告，合同约定租赁期限为72个月（自2014年6月1日起至2020年5月31日），租金为3600元/月，每三个月付一次，被告向原告交付保证金10000元，合同期满或双方一致解除合同时退还；被告承租门面后，有权对门面进行装修，但未经原告书面同意，不得改变门面墙体及地面结构；双方任何一方不得违约或提前终止合同，否则，违约方除赔偿对方全部经济损失外，还应向对方支付违约金10000元；被告需按时交清租金，逾期按未交租金部分每月15%收取违约金。如被告拖欠租金达15天，原告有权单方解除合同；被告在租赁期间不得擅自将房屋转租、转让或者转借给他人，否则，原告有权单方解除合同，被告应向原告支付违约金10000元，并承担该期间的一切经济损失。被告与原告签订租赁合同后，2014年6月5日，被告与案外人赵志明签订租赁合同，将其中一间门面转租，约定租赁期限为72个月（自2014年6月1日起至2020年5月31日），租金为2460元/月，三年后租金按现有的租金基数递增10%；同年8月23日，被告隐瞒其并非涉诉门面所有人的事实与第三人阳亿签订租赁合同,将另一间门面转租，约定租赁期限为3年（自2014年9月1日起至2017年8月31日），租金为3000元/月。被告的转租行为均未经过二原告的同意和追认。自2014年6月起至今，被告拒绝向原告支付房租，也未将转租房屋交还给原告。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告依约履行了向被告提供出租房屋的合同义务，被告则应当按照合同的约定使用房屋并缴纳租金。本案中，被告在未经原告同意的情况下将涉诉门面转租给他人，且未按合同约定支付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付拖欠租金及违约金，并要求解除与被告签订的租赁合同，被告将房屋交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告擅自将房屋转租应当支付违约金10000元，因此，被告向原告缴纳的10000元保证金折抵成擅自转租的违约金，原告可以不予退还。原未提供有效的证据证实交付房屋给被告的时间，被告亦未提供证实其在2014年9月前缴纳了租金及第三人阳亿已向将房屋交还给原告的有利证据，故拖欠租金金额应自签订租赁合同之日（即自2014年6月1日）起计算，违约金应由每月所欠房屋租金为本金按15%的标准分段计算至实际交付之日止。被告认为租金应从2014年9月1日计算至第三人交付房屋之日止的抗辩意见，本院不予采纳。被告还辩称，未向原告缴纳租金的原因是由于第三人阳亿拖欠被告租金所致，原告的租金应由第三人缴纳的意见。根据合同的相对性，被告应依约向原告缴纳租金，且被告的违约行为与第三人无直接联系，第三人拖欠被告的租金部分，被告可另行主张权利，故对被告的抗辩主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告周慧琳与被告屈敏琴于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告屈敏琴于本判决生效后三日内将位于衡阳市蒸湘北路27号3栋104号门面无条件交付给原告周慧琳、王圣元；三、被告屈敏琴于本判决生效后三日内支付原告周慧琳、王圣元房屋租金129600元（租金暂计算至2017年5月31日止，之后租金算至被告交付房屋之日止）；四、被告屈敏琴从2014年6月1日起至实际给付之日止以所欠房屋租金为本金按15%的标准分段计算向原告周慧琳、王圣元支付违约金；五、驳回原告周慧琳、王圣元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3978元，由被告屈敏琴负担3461元，原告周慧琳、王圣元负担517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 唐文婧审 判 员 罗振宇人民陪审员 范召富二〇一六年六月二十九日书 记 员 廖盈君《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：