（2016）粤19民终2448号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-08
案件名称
东莞市泽鹏包装材料有限公司与东莞市新视野玩具有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市新视野玩具有限公司,东莞市泽鹏包装材料有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终2448号上诉人（原审被告）：东莞市新视野玩具有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：李宏辉，总经理。委托代理人：何龙，广东海联泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市泽鹏包装材料有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：陈文清，总经理。委托代理人：刘清华，广东康邦律师事务所律师。委托代理人：杨慧，广东康邦律师事务所辅助人员。上诉人东莞市新视野玩具有限公司（以下简称新视野公司）因与被上诉人东莞市泽鹏包装材料有限公司（以下简称泽鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月21日，泽鹏公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.新视野公司与东莞市清溪经济发展公司于2011年4月20日签署的《出租厂房合同书》无效。2.新视野公司返还泽鹏公司东莞市清溪镇金星工业区江背路北面A座厂房的占有权。3.本案诉讼费由新视野公司负担。原审法院经审理查明：2011年4月20日，东莞市清溪经济发展公司作为出租方，新视野公司作为承租方，双方签订了一份《出租厂房合同书》，主要约定：东莞市清溪经济发展公司将位于东莞市清溪镇金星工业区江背路北面A座的案涉厂房出租给新视野公司，租赁期限自2011年4月20日起至2021年4月19日止。签订上述《出租厂房合同书》后，新视野公司使用案涉厂房进行生产经营。2015年1月6日，东莞市清溪镇人民政府、东莞市原东江纵队粤赣湘边纵队战士联谊会、泽鹏公司三方共同签订了一份《厂房转让合同书》，主要约定三方同意将案涉厂房转让给泽鹏公司。该《厂房转让合同书》对案涉厂房描述称，该厂房没有办理土地使用证，也没有办理房产证，三方同意按现状交易。2015年2月11日，东莞市清溪经济发展公司、泽鹏公司、新视野公司三方共同签订了一份《移交确认书》，主要约定：泽鹏公司按照上述《厂房转让合同书》的约定已取得案涉厂房的产权，东莞市清溪经济发展公司按房产现状将案涉厂房移交给泽鹏公司，移交时间为2015年2月11日；从2015年2月11日起由泽鹏公司向新视野公司收取租金，原东莞市清溪经济发展公司与新视野公司双方签订的租赁合同继续执行，但租用关系变更为泽鹏公司与新视野公司；东莞市清溪经济发展公司将收取新视野公司的押金235832元退给泽鹏公司，等同于新视野公司向泽鹏公司交纳的押金；附上东莞市清溪经济发展公司与新视野公司于2011年4月20日签订的《出租厂房合同书》复印件一份；等等。签订该《移交确认书》后，新视野公司已变更向泽鹏公司缴纳租金。泽鹏公司及新视野公司均未能举证案涉厂房的土地使用权证、建设工程规划许可证或房地产权证。经新视野公司申请，原审法院依法向东莞市清溪镇规划管理所进行调查，经查，案涉厂房并无相应的证件档案。另，新视野公司举证了东莞市公安消防局建设工程消防设计审核意见书、东莞市公安消防局建设工程消防验收意见书，显示案涉厂房通过消防验收。另，新视野公司于2015年10月8日向原审法院提交申请，申请追加东莞市清溪经济发展公司作为被告参加本案诉讼，理由是东莞市清溪经济发展公司作为《出租厂房合同书》的合同当事人与本案有利害关系。新视野公司在申请书中并未主张要求东莞市清溪经济发展公司承担责任。庭审中，泽鹏公司明确表示在本案中不要求东莞市清溪经济发展公司承担民事责任。原审法院认定上述事实的证据有：《出租厂房合同书》、《厂房转让合同书》、《移交确认书》、发票、施工合同、东莞市公安消防局建设工程消防设计审核意见书、东莞市公安消防局建设工程消防验收意见书以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：关于新视野公司申请追加东莞市清溪经济发展公司作为被告参加本案诉讼这一问题。因新视野公司并未主张要求东莞市清溪经济发展公司承担责任，且泽鹏公司也明确表示在本案中不要求东莞市清溪经济发展公司承担民事责任，故对新视野公司的这一申请，原审法院不予准许。如新视野公司认为东莞市清溪经济发展公司应对其承担责任，新视野公司可另案主张。据东莞市清溪经济发展公司、泽鹏公司、新视野公司三方共同签订的《移交确认书》的约定，泽鹏公司取代东莞市清溪经济发展公司在《出租厂房合同书》中的合同权利义务，故自《移交确认书》签订之日2015年2月11日起，案涉《出租厂房合同书》的合同当事人即变更为泽鹏公司与新视野公司，其中，泽鹏公司为出租人，新视野公司为承租人。案涉《出租厂房合同书》虽系泽鹏公司、新视野公司双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，从泽鹏公司、新视野公司的举证及原审法院的调查取证可知，案涉厂房未取得土地使用权证，截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉《出租厂房合同书》依法无效。对泽鹏公司要求确认该《出租厂房合同书》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。该《出租厂房合同书》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，新视野公司应将因该合同而占用的案涉厂房返还给泽鹏公司。故对泽鹏公司要求新视野公司返还案涉厂房的诉讼请求，原审法院也予以支持。考虑到新视野公司在案涉厂房内存放了一定数量的机器设备以及搬迁准备工作所需时间等，原审法院酌定限新视野公司于判决发生法律效力之日起三十日内搬离并将案涉厂房返还给泽鹏公司。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2015年12月5日作出判决：一、确认东莞市新视野玩具有限公司与东莞市清溪经济发展公司（东莞市泽鹏包装材料有限公司于2015年2月11日自东莞市清溪经济发展公司处受让合同权利义务）于2011年4月20日签订的关于租赁位于东莞市清溪镇金星工业区江背路北面A座厂房的《出租厂房合同书》依法无效。二、东莞市新视野玩具有限公司应于判决发生法律效力之日起三十日内搬离并将位于东莞市清溪镇金星工业区江背路北面A座的案涉厂房返还给东莞市泽鹏包装材料有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，东莞市泽鹏包装材料有限公司已预交，由东莞市新视野玩具有限公司负担。新视野公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。根据泽鹏公司在原审中提供的证据《厂房转让合同书》、《出租厂房合同书》及《移交确认书》应当认定以下事实：1、《厂房转让合同书》是东莞市清溪镇人民政府于2015年1月6日以合同的形式转让给泽鹏公司的工业厂房及土地，证明案涉厂房、土地在转让前的产权归清溪镇政府，该转让合同书的乙方为东莞市原东江纵队粤赣湘边纵队战联谊会，是为纪念东江纵队革命先烈在抗日战争、解放战争所作出牺牲而成立的烈属联谊会，这些革命烈属均在东莞市的党政机关工作及生活。党及政府为了不忘记革命历史而划拨该片工业厂房作为福利按年度分发给烈属，并且一直由清溪镇政府所管控，并非其他自然人及中外企业之所有，因此该幢厂房并非一般意义上的城市、规划区内的房屋。新视野公司与东莞市清溪经济发展公司或者租赁合同的继受人泽鹏公司签订的租赁合同不应因该厂房现不具有规划许可证及产权证而当然无效。2、《出租厂房合同书》是清溪镇政府所属的东莞市清溪经济发展公司与新视野公司签订的，是清溪镇政府以合同形式有偿提供给新视野公司作为工业厂房用途，新视野公司在清溪镇政府出让给泽鹏公司之前已达到了工业厂房的消防验收合格，清溪镇政府将该厂房出让给泽鹏公司之后新视野公司仍在按约支付租金给泽鹏公司，如果以后确需办理规划许可证及产权证，补办也应是合同义务方泽鹏公司之责任，而非新视野公司之义务。3、《移交确认书》是清溪经济发展公司与泽鹏公司、新视野公司于2015年2月11日签署的，泽鹏公司已承接了新视野公司所使用该工业厂房的出租权，同意了清溪经济发展公司的上级机关清溪镇人民政府出让该厂房所明确告知该厂房无土地证、无房产证的事实，并认可新视野公司仍然可以作为承租人继续享有占用、使用该厂房的权利。但现在又以该厂房无规划许可证、土地证、无房产证的诉讼争由要求确认租赁合同无效，要求新视野公司迁离该厂房及土地。泽鹏公司如此反复无常，无端诉讼扰乱新视野公司的正常生产经营，损害了新视野公司的合法权利，违背了诚实信用原则。因此，原审法院未查明上述事实，仅以未取得建设工程规划许可证而认定租赁合同无效，显属认定事实不清。（二）原审判决适用法律错误。关于适用法律方面，原审法院不能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》就认定本案的房屋租赁合同无效。1、案涉标的物系依照国家福利政策的公有住房，不适用上述解释。根据该解释第一条、第二条的规定可知：其一，案涉厂房并非该解释第一条所称城市、镇规划区内的房屋。该厂房不是人们居住、日常起居所使用、占有的房屋，是单位、企业法人生产经营所使用的场所。其二，该片工业厂房是党及政府为了不忘记革命历史而划拨给在抗日战争、解放战争所作出牺牲而成立的烈属联谊会革命烈士福利，是依照国家福利政策的公有住房，不适用该解释。2、该解释与合同法相关规定冲突，应适用合同法相关规定。合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。本案中，房屋租赁合同并不违反法律及行政法规的强制性规定，仅仅与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相冲突，由于合同法的效力高于该解释，故应以合同法的相关规定为准，而原审法院却以该解释为依据，显属适用法律错误。（三）原审判决结果与合同法的基本原则相背离。1、原审判决背离了诚信原则。泽鹏公司违背了合同法所确立的诚实信用原则，也违背了依法成立的合同必须履行的原则，但原审法院却对泽鹏公司的上述行为给予了肯定。2、原审判决背离了合同法所确立的鼓励交易原则。虽然由于历史原因清溪镇政府未能办理相关的证件，但其厂房的实际支配人是清溪镇政府的事实明确，没有任何第三方向其主张权利，且其建设也通过了消防审核，不存在安全隐患，因此也并不妨碍其作为租赁物的使用。据此，新视野公司请求本院：撤销原审判决，依法改判或者发回原审人民法院重审。被上诉人泽鹏公司口头答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。新视野公司的上诉请求没有事实依据。（一）新视野公司认为2015年1月6日以合同形式转让于泽鹏公司的案涉土地和厂房权属于政府，与事实不符。根据原审提交的厂房转让合同书明确约定案涉土地和厂房属于东莞市原东江纵队粤赣湘边纵队战士联谊会，而且泽鹏公司是将合同转让价款19250970元支付给东莞市原东江纵队粤赣湘边纵队战士联谊会。（二）新视野公司认为案涉土地和厂房属于国家福利政策公有住房与事实不符。根据案涉合同及新视野公司上诉状陈述的理由中均明确该厂房属工业厂房及土地，并不是新视野公司所称的福利住房，所以新视野公司所认为的原审法院适用法律错误完全没有事实依据。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，新视野公司称其向东莞市清溪经济发展公司的负责人了解到案涉厂房是属于国家福利政策的公有住房，但对此未能提供相关证据予以证实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对新视野公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕双方的上诉和答辩，本案的争议焦点为：案涉新视野公司与泽鹏公司之间的租赁合同的效力问题。对此，本院分析如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，新视野公司主张案涉房屋属于国家福利政策的公有住房，但未能提供相关证据予以证实，故其应承担举证不能的不利后果。因此，对于新视野公司主张本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本院不予支持。由于案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定案涉租赁合同无效并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。新视野公司的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人东莞市新视野玩具有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 何玉煦代理审判员 李瑞峰代理审判员 冯婉娥二〇一六年六月二十九日书 记 员 张 优附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……