（2016）京02民终4680号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-12
案件名称
北京国润旅游开发有限公司等土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京国润旅游开发有限公司,薛东征
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终4680号上诉人（原审原告、反诉被告）北京国润旅游开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-182。法定代表人梁国春，执行董事。委托代理人李家祥，北京市汇源律师事务所律师。委托代理人宋春阳，男，1986年8月15日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）薛东征，男，1987年2月9日出生。委托代理人张杰，北京市瑞风律师事务所律师。上诉人北京国润旅游开发有限公司、薛东征因土地租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京国润旅游开发有限公司之委托代理人李家祥、宋春阳，上诉人薛东征之委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年2月，北京国润旅游开发有限公司（下称国润旅游公司）诉至原审法院称：我公司与薛东征于2009年11月2日签订合同书一份，将位于北京市房山区×××约40余亩土地出租给薛东征。合同书第五条第10款约定：遇国家、区政府及乡镇、村等相关部门使用占地时，乙方（薛东征）须在规定时间内无条件交还场地，双方按3:7的方式享受相关部门的补偿金，即甲方（我公司）得30%，乙方得70%。因长阳镇北部组团项目区及周边地区环境整治涉及薛东征租赁土地，我公司与薛东征于2015年11月6日签订《终止土地（房屋）转租使用关系协议书》，该协议书约定双方解除2009年11月2日签订的合同书，并约定“签订此协议后不影响甲方（国润旅游公司）向乙方（薛东征）主张2009年11月2日合同第五条10款中规定的权利”。2015年12月薛东征完成搬迁并获得相应补偿，我公司依据双方签订的合同、协议，多次要求薛东征支付30%的补偿金，但薛东征置之不理。我公司认为《合同书》、《终止土地（房屋）转租使用关系协议书》是双方真实意思表示，薛东征应当遵守诚实信用的原则履行合同义务。薛东征拒绝支付约定的补偿金，违反了双方合同约定，应当继续履行，并承担相应的违约责任。为维护我公司的合法权益，故诉至法院，要求：1、薛东征向我公司支付补偿金1874293.8元，并自起诉日按银行同期贷款利率标准支付利息损失直至付清；2、诉讼费由薛东征承担。薛东征答辩并反诉称：不同意国润旅游公司的诉讼请求。2009年11月2日，我与国润旅游公司签订合同书约定，国润旅游公司将位于北京市房山区×××约40余亩土地租赁给我，用于运输车辆、沙石物料等存放及相关人员现场办公，租金为每年人民币20万元，采取按每一年支付一次租金的方式，租赁期为2009年11月8日起至2019年11月7日止。合同签订后，我依约每年按期交纳租金，并对租赁土地进行投资建设，并建有人员办公使用房。2015年11月6日，国润旅游公司以政府征用该土地为由，与我签订《终止土地（房屋）转租使用关系协议书》，解除了双方的土地租赁合同。事后我得知，该承租土地原性质为耕地，而我改变耕地用途从事非农业建设，违反了法律规定，所建设施均系违法建筑，而国润旅游公司在未经任何批准改变土地用途的情况下，将土地转租给我用于非农业建设使用，双方签订的租赁合同违反了法律强制性、禁止性规定，应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿。我无奈之下，于2015年5月撤出租赁场地，但国润旅游公司未将2015年5月至2015年11月的租金退还我。我领取的是环境整治奖励费用，并非补偿金。现针对国润旅游公司的起诉提起反诉，反诉请求：1、确认双方于2009年11月2日签订的《合同书》及2015年11月6日签订的《终止土地（房屋）转租使用关系协议书》无效；2、国润旅游公司退还我租赁费10万元（2015年5月至2015年11月期间租金）；3、反诉费由国润旅游公司负担。国润旅游公司针对反诉辩称：薛东征的反诉请求违背了合同等价有偿、诚实信用原则。双方的租赁合同合法有效，应受到法律保护。该土地并非耕地。薛东征承租时该土地已经有部分地上物，处于闲置状态。有效利用闲置土地属于物尽其用。土地租赁过程中，土地的所有权人并未提出异议。租赁合同没有违反国家强制性规定。我公司从长阳镇高佃第三村租赁土地需要交纳租金。薛东征使用该土地理应交纳租金。不同意薛东征的反诉请求。原审法院经审理认为：国润旅游公司与薛东征签订的合同书、终止土地（房屋）转租使用关系协议书均是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，且双方租赁合同已经依约履行多年，土地所有权人亦未持异议，应为有效。薛东征主张合同书、终止土地（房屋）转租使用关系协议书无效的反诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持。双方签订的合同书、终止土地（房屋）转租使用关系协议书均对薛东征承租土地被相关部门占用使用时取得的利益分配进行了约定，薛东征应依约履行。现薛东征承租的土地被北京长阳兴业投资发展有限责任公司（下称长阳兴业公司）使用，且薛东征已取得经济利益，应按约定支付国润旅游公司30%补偿金。现国润旅游公司要求薛东征给付1874293.8元补偿金的诉讼请求，理由正当，补偿金数额并无不当，法院予以支持。其要求薛东征支付利息损失，因双方所签订的合同书、终止土地（房屋）转租使用关系协议书未对逾期支付利息进行约定，故该项诉讼请求依据不足，法院不予支持。薛东征辩称领取的款项是响应环境整治工作的奖励款项，并非占地、拆迁给付的补偿金，但该款项系在结合承租土地的地上物清登结果报告确定数额基础上给付的，且支出凭单记载“稻田站E地块拆迁”，该抗辩理由，与事实不符，法院不予采纳。薛东征向国润旅游公司交纳租金至2015年11月7日，其自2015年5月已将承租土地交付给长阳兴业公司，之后并未使用该承租土地，国润旅游公司应将收取的2015年5月之后的租金予以退还。现薛东征反诉要求国润旅游公司退还租赁费10万元的反诉请求，理由正当，数额并无不当，法院予以支持。据此，原审法院于2016年3月判决：一、薛东征于判决生效后十日内支付北京国润旅游开发有限公司补偿款一百八十七万四千二百九十三元八角。二、北京国润旅游开发有限公司于判决生效后十日内退还薛东征租赁费十万元。三、驳回北京国润旅游开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回薛东征的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，国润旅游公司与薛东征均不服，上诉至本院。国润旅游公司的上诉意见为：双方的土地租赁合同于2015年11月6日解除，合同解除前承租人应按照合同约定承担租金，故请求撤销原判第二项，依法改判。薛东征的上诉意见为：原审对涉案土地的权属、性质以及涉案土地被租赁用途未予以查明，国润旅游公司将农业用地出租给我用于非农业建设，改变了土地用途，违反了法律的禁止性规定，双方签订的相关合同应属无效，故请求撤销原判，改判驳回国润旅游公司的诉讼请求，并支持其确认《合同书》及《终止土地（房屋）转租使用关系协议书》无效的诉讼请求。经审理查明：1999年5月8日，北京市房山区长阳镇高佃第三村农工商公司（甲方）与北京国润经济开发有限责任公司（乙方）签订土地承包合同，约定由乙方租用高佃第三村约220亩土地及一切地上物进行经营活动。合同期限自1998年3月25日至2068年3月25日，年租金65000元。2002年8月21日，北京国润经济开发有限责任公司经北京市工商行政管理局核准，变更名称为北京国润旅游开发有限责任公司。2008年6月27日，北京国润旅游开发有限责任公司经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，变更名称为北京国润旅游开发有限公司。2009年11月2日，国润旅游公司（甲方）与薛东征（乙方）签订合同书，约定乙方租用甲方位于北京市房山区长阳镇高佃第三村农工商合作社的场地，用于运输车辆、沙石物料等存放及相关人员现场办公，总面积约为40余亩。租赁期限自2009年11月8日起至2019年11月7日止。租金为每年人民币20万元。其中合同书第五条第10款约定：遇国家、区政府及乡镇、村等相关部门使用占地时，乙方须在规定时间内无条件交还场地，双方按3:7的方式享受相关部门的补偿金即甲方得30%，乙方得70%。合同书签订后，双方依约履行各自义务。国润旅游公司认可薛东征已交付租金至2015年11月7日。2015年，长阳镇北部组团稻田站A-E号地土地一级开发项目涉及薛东征租赁土地。2015年3月3日，北京房兴土地房地产评估有限公司对薛东征承租的土地出具地上物清登结果报告，地上物奖励款总额6247646元。2015年3月20日，薛东征（乙方）与长阳兴业公司（甲方）签订协议书，约定乙方主动配合进行环境整治工作后，甲方将向乙方支付奖励款项6247646元。乙方签订协议并完成全部房屋、设施及附属物、地上占压物拆除、清理工作至自然地平，树木交由甲方处理，经甲方及相关部门验收合格后十日内甲方一次性支付上述奖励款项。协议签订后，薛东征按协议要求平整土地后交付甲方验收。2015年5月6日，薛东征领取稻田站E地块相关款项6247646元。2015年11月6日，国润旅游公司（甲方）与薛东征（乙方）签订《终止土地（房屋）转租使用关系协议书》，约定双方解除2009年11月2日签订的合同书，并约定“签订此协议后不影响甲方向乙方主张2009年11月2日合同第五条10款中规定的权利”。另查，2015年11月6日，国润旅游公司与长阳兴业公司签订协议书，取得奖励款项3506923元。同日，国润旅游公司与北京房山区长阳镇高佃第三村村民委员会签订《终止土地（房屋）使用关系协议书》，解除1999年5月8日签订的土地承包合同。本院审理中，薛东征主张双方的土地租赁合同及终止协议应属无效且其领取的款项不是补偿金，并向法庭提交如下证据：一、房山区长阳镇高佃第三村村民委员会出具的说明，称国润旅游公司租赁的220亩土地系农业用地。二、房山区长阳镇人民政府对长阳镇北部组团地区违拆工作的情况说明和相关文件，载明镇政府对长阳镇北部组团区及周边地区进行环境整治拆违工作，违法、违章建筑的拆除不属于征地、占地拆迁，对配合拆除的单位、个人给予奖励款，奖励标准由评估公司市场询价。国润旅游公司对此均不予认可，认为不属于新证据，并认为村委会的说明与土地承包合同内容相矛盾，镇政府的工作情况说明不能真实、客观的反映征拆工作情况。本院向长阳兴业公司询问相关情况，该公司称其为长阳镇政府下设公司，负责一级地块开发工作；涉案土地未被征用，仍归村集体所有，属于长阳镇政府整体规划项目中的代拆部分；支付给薛东征的款项为拆除违章建筑奖励款，根据评估公司对地上物的估值结果计算得出。本院另前往北京市国土资源局房山分局进行查询，查询结果显示涉案土地性质为采矿用地。上述事实，有土地承包合同、合同书、终止土地（房屋）转租使用关系协议书、协议书、支出凭单、地上物清登结果报告、村委会说明、镇政府工作情况说明、土地性质查询结果、谈话笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：国润旅游公司与薛东征签订的《合同书》及《终止土地（房屋）转租使用关系协议书》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。薛东征主张涉案土地为农业用地，与本院从土地管理部门调查的结果不符，对其主张，本院不予采信。双方的土地租赁合同对土地利用的约定符合土地性质及用途，薛东征请求确认土地租赁合同及终止协议无效，缺乏依据，本院不予支持。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的合同书及终止协议书均约定对涉案土地被相关部门使用占用时获得的补偿进行分配。根据本案查明的事实，薛东征承租的土地属于房山区长阳镇政府的区域整体规划项目范围，地上物因此进行整改拆除，且承租土地已交与长阳兴业公司。长阳兴业公司给付薛东征的款项虽以拆违奖励为名义，但系通过对承租土地的地上物进行评估后以清登结果为依据确定数额，其实质是对地上物价值的补偿，应认定为属于本案土地租赁合同约定的补偿金范畴。薛东征应按照合同约定的比例，将相应款项支付给国润旅游公司。关于国润旅游公司主张的租金问题，薛东征已于2015年5月将承租土地交付给长阳兴业公司，其后未再使用该承租土地，租赁合同目的已无法实现，故原审法院判令国润旅游公司退还相应租金，并无不当。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费10835元，由薛东征负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费1150元，由北京国润旅游开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费23970元，由薛东征负担21670元（已交纳），由北京国润旅游开发有限公司负担2300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曹 雪代理审判员 冷济光代理审判员 廖 慧二〇一六年六月二十九日书 记 员 陈 雪 来自