（2016）赣01民终95号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-08-25

案件名称

南昌阳光新地置业有限公司与江西朝禾科技有限公司、原审第三人招商银行股份有限公司南昌站前西路支行商品房销售纠纷二审民事判决书

法院

江西省南昌市中级人民法院

所属地区

江西省南昌市

案件类型

民事案件

审理程序

��审

当事人

南昌阳光新地置业有限公司,江西朝禾科技有限公司,招商银行股份有限公司南昌站前西路支行

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2016）赣01民终95号上诉人（原审原告）：南昌阳光新地置业有限公司，住所地：南昌市。法定代表人：漆洪波，董事长。委托代理人：杨秋林，江西一阳律师事务所律师。委托代理人：徐磊，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：江西朝禾科技有限公司，住所地：江西省。法定代表人：龚朝阳，董事长。委托代理人：曹澄清，江西赣翔律师事务所律师。委托代理人：章建华，江西赣翔律师事务所律师。原审第三人：招商��行股份有限公司南昌站前西路支行，住所地：南昌市。负责人：熊默然，该支行行长。委托代理人：彭双双，系该支行工作人员。委托代理人：叶歆炜，系招商银行南昌分行工作人员。上诉人南昌阳光新地置业有限公司（以下简称阳光公司）因与被上诉人江西朝禾科技有限公司（以下简称朝禾公司）、原审第三人招商银行股份有限公司南昌站前西路支行（以下简称招行站前西路支行）商品房销售纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2014）东洲民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阳光公司委托代理人杨秋林、徐磊，被上诉人朝禾公司法定代表人龚朝阳及委托代理人曹澄清、章建华，原审第三人招行站前西路支行委托代理人叶歆炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年9月21日，双方签订编号为1000309394号《南昌市商品房买卖合同》，约定：朝禾公司购买阳光公司开发的位于南昌市红谷滩新区赣江中大道1218号南昌绿地中心办公、酒店式公寓1单元2706号房，建筑面积共271.36平方米（预测面积）；单价为13374.96元，总金额为3629429元；买受人需于合同签订当日内付清房款50.13%计1819429元（含已付定金），余款计181万元按揭付款，买受人及共同借款人应于本合同签订当日办妥按揭手续……出卖人应当在2014年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；附件四合同补充协议约定：如乙方的还贷能力恶化（如累计三期未按期还款），或者该房屋被法院预查封或查封，阳光公司有权选择解除合同。阳光公司据此解除合同的，阳光公司除有权按照本补充协议第十二条约定扣除相关费用外，朝禾公司同意阳光公司将应退购房款优先并直接支付给贷款银行以结清银行贷款；在本合同约定的房屋交付日或阳光公司通知的房屋交付日前，如朝禾公司存在违反本条第4项约定行为，导致阳光公司为朝禾公司垫付款项仍未获偿还的，阳光公司有权不向朝禾公司交房、直至朝禾公司还清所有欠款为止。如因朝禾公司存在违反本条第4项约定行为导致本合同解除，阳光公司有权不再向朝禾公司交房。双方特别明确，本项约定效力优先于所有双方相关约定。该合同后经南昌市房地产管理局登记备案。合同签订后，朝禾公司支付阳光公司首付款1819429元，但未办理抵押登记手续。阳光公司开支商品房合同销售代理费47183元及其他费用9073.57元。2013年1月8日，阳光公司向招行站前西路支行出具不可撤销担��书，载明：鉴于贵行同意向朝禾公司提供借款，金额总计为682万元，并于2013年1月8日和债务人签订编号为0445120002号公司购房贷款借款，经债务人请求，本保证人同意出具担本担保书，自愿为债务人在主合同项下的全部债务承担连带保证责任。同日，龚朝阳、吴玉华向招行站前西路支行另出具不可撤销担保书一份。同年1月16日，招行站前西路支行出借朝禾公司按揭贷款682万元（本案中按揭贷款为176万元）。2014年4月16日，阳光公司交付房屋给朝禾公司。此后，涉案房屋陆续被南昌市东湖区人民法院、南昌市中级人民法院、南昌市湾里区人民法院查封。同年10月16日，招行站前西路支行向阳光公司发出履行担保责任通知书，载明：我方已于2013年1月16日向融资申请人提供了682万元的贷款，贵方于2013年1月8日签署了《不可撤销担保书》，为融资申请人对我行所负的所有债务��供担保，我行已经宣布融资申请人与我行之间签署的主合同于2014年10月15日提前到期，并要求提前清偿对我行所负的全部债务，请贵方在本通知书发出之日起5个自然日筹集资金履行担保责任，归还融资申请人在我行所欠的全部债务（其中本金为5994711.92元，利息暂计为79908.42元、具体债务总额以贵方清偿完毕时实际发生的为准）。阳光公司为维护其合法权益，故诉至原审法院。原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，朝禾公司购买阳光公司开发的房产，交清了全部价款，其作为购房人已全面履行了商品房销售合同的权利义务，且该购房合同已经房管部门登记备案。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，该房屋已归属朝禾公司所有。阳光公司依据其与朝禾公司签订的《合同补充协议》第二条第四款第四项约定，要求解除其与朝禾公司的购房合同，于法无据，不予支持。虽然朝禾公司因逾期偿还招行站前西路支行贷款导致阳光公司须承担担保责任，但此属于借贷担保法律关系，应另案处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：驳回南昌阳光新地置业有限公司的全部诉讼请求。本案由南昌阳光新地置业有限公司预交的案件受理费24790元，保全费5000元，合计29790元，由南昌阳光新地置业有限公司自行承担。宣判后，阳光公司不服提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，依法判令解除上诉人与被上诉人于2012年9月21日签订的编号为1000309394号《南昌市商品房买卖合同》；依法改判涉案房屋所有权归上诉人所有；依法判令被上诉人赔偿上诉人因解除合同所造成的销��税费、销售佣金、代垫月供损失共计77463.94元；依法判令上诉人将应返还给被上诉人的购房款1579317.03元支付给第三人，以结清被上诉人应付给第三人的房屋按揭贷款本金、利息、罚息、违约金（计算至2014年10月15日，此后付清日止的金额以贷款银行最终计算的为准）；依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。阳光公司上诉称：1、上诉人与被上诉人于2012年9月21日签订的编号为1000309394号《南昌市商品房买卖合同》（下称《合同》）包括主合同的《合同》以及合同附件，其中附件四是《合同补充协议》，《合同》、《合同补充协议》是合法有效的。问题在于，被上诉人是否按照《合同》、《合同补充协议》约定全面履行了义务，上诉人认为，答案是否定的。本案中被上诉人系采取按揭贷款的方式支付部分购房款，根据我国现行的商品房按揭贷款政策以及商业银��的贷款条件要求，购房人在获得银行按揭贷款政策以及商业银行的贷款条件要求，购房人在获得银行按揭贷款之后，在所购房屋未办妥他项权证并送达按揭银行之前的按揭贷款阶段负有两项义务，一是按约定的期限向银行分期贷款，二是办理他项权证并送达按揭银行，在这个阶段，按照按揭贷款的惯例，商品房的销售者要为购房人提供阶段性的担保。本案中，上诉人作为阶段性担保的担保人，为了保护自身的合法权益，即预防被上诉人在阶段性担保阶段违约造成不必要的损失，在《合同补充协议》第二条关于按揭贷款付款的补充约定条款中，约定了被上诉人在阶段性担保阶段负有按期向按揭银行偿还到期贷款本息的义务，否则视为被上诉人违约。这表明，双方通过约定的方式确定了在上诉人提供阶段性保证的前提下，被上诉人的义务不仅仅是交清全部价款，还负��按期向按揭银行偿还到期贷款本息的义务。被上诉人交清全部价款只是履行了合同的部分义务，而不是全部义务。因此，原审法院将被上诉人部分履行合同的事实认定为全面履行合同义务缺乏事实依据。2、《合同补充协议》第二条的约定赋予了上诉人在解除合同条件成就时的解除权。合同法第93条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故该约定符合法律规定，应受法律保护。3、房屋买卖合同的“登记备案”是行政机关的合同管理行为，备案与否既不影响合同效力（除非明确约定备案为合同生效条件）更与不动产物权的设立、变更无关。而《物权法》第14条规定的“不动产登记簿”，是记载不动产上权利状况并备存于特定机关的簿册，权属登记、抵押登记等才属于登记于不动产登记簿上的行为，其效果是引起物权的设立、变更、消灭。所以，原审法院认为合同备案即引起不动产权利转移于法无据。本案被上诉人通过买卖合同享有的是债权，并非房屋所有权。4、原审法院认定2014年4月16日上诉人交付房屋给被上诉人错误，事实是本案房屋并未交付给被上诉人。5、双方房屋买卖合同由于上诉人依法行使解除权而消灭，房屋买卖合同解除后，双方应当相互返还。上诉人应返还被上诉人的购房款，依照合同补充条款的约定，应先行支付给第三人抵偿银行贷款本息，该约定合法有效，不损害第三人利益，故上诉人在原审中要求将被上诉人所欠银行借款本息直接支付给第三人的请求也是完全合法的，应予支持。6、被上诉人在上诉人提供阶段性保证期间，没有按期支付银行按揭贷款，依照合同约定属于违约行为，合同并约定了违约金，对于上诉人要求支付违约金的请求，应予支持。朝禾公司答辩称：一、一审认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二、补充协议第二条第四款是无效的约定，一审认定正确。三、从保护交易稳定的原则出发，被上诉人已经付清了房屋购房款，对购买房屋的义务已履行完毕，虽然上诉人代被上诉人履行了相关的还款义务，但这属于借贷担保法律关系，上诉人的上诉无事实和法律依据。招行站前西路支行答辩称：我方从2013年1月16日发放贷款，从2014年10月开始上诉人代被上诉人偿还贷款本息，2015年3月31日全部代偿完毕。原审第三人招行站前西路支行二审提供一组新证据，招商银行账户交易明细表、2014年10月17日至2015年3月31日交易流水，证明招行站前西路支行已划扣阳光公司保证金6216923.76元，将朝禾公司的欠款代偿完毕。上诉人阳光公司质证认为，��该组证据真实性、合法性和关联性没有异议，同时，我公司请求法院在处置这批房产的过程中，优先从拍卖款中扣除6216923.76元用于偿还江西朝禾科技有限公司所欠招行站前西路支行的贷款本息。被上诉人朝禾公司质证认为，对该组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该组证据只是证明上诉人履行了担保义务，与本案没有直接的关联性。经举证质证，阳光公司与朝禾公司均对该组证据真实性没有异议，本院对该组证据予以确认。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院另查明，招行站前西路支行从2014年10月17日起至2015年3月31日，分十次划扣阳光公司款项共计6216923.76元，阳光公司已将朝禾公司的欠款代偿完毕。本院认为，上诉人阳光公司与被上诉人朝禾公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意��表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。上诉人主张按照《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第四款第四项的约定解除合同，本院认为，诉争房屋已被多家单位查封，如果本案诉争合同予以解除势必损害已查封诉争房屋的其他朝禾公司债权人的利益，且依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。根据已查明的事实，被上诉人支付的首付款加上招行站前西路支行的转款，已全额付清房款，上诉人主张解除《南昌市商品房买卖合同》不应支持。上诉人的清偿行为不能等同于被上诉人欠上诉人购房款的行为，上诉人的清偿行为是代被上诉人所为，清偿完成仅意味着本案所涉《不可撤销担保书》履行完毕，被上诉人应按《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第四款第一项的约定支付款项及违约金，上诉人享有的是债权的追偿权，而不是合同解除权。综上，原审认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费24790元，由上诉人南昌阳光新地置业有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　裴重芳代理审判员　　曹　渊代理审判员　　邓　晖二〇一六年六月二十九日书　记　员　　滕漪兰关注公众号“”