（2016）京0108民初10432号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-04
案件名称
田裕琨诉北京天鸿宝地物业管理经营有限公司物业服务合同纠纷一案
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田裕琨,北京天鸿宝地物业管理经营有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初10432号原告田裕琨，男。身份证号：×××委托代理人田×（田裕琨之子)，。被告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司，住所地北京市海淀区恩济花园13号楼五层。注册号：110108000130281法定代表人董贤钧，董事长。委托代理人胡蕊，女。委托代理人杜汝森，男。原告田裕琨与被告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司（以下简称天鸿宝地公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员王利丹独任审判，公开开庭进行了审理。田裕琨及其委托代理人田斌与天鸿宝地公司之委托代理人胡蕊、杜汝森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田裕琨诉称，北京市海淀区定慧东里×门201号的房屋系我拥有的一处房产，为了给儿子准备婚房，我于2015年10至12月对上述房屋进行了装修。装修后，房屋一直在通风除味，至今尚未使用。正当儿子准备搬入上述房屋居住时，2016年2月11曰下午，我进入房屋后发现满地是污水，卫生间的污水还在继续外溢。我随即通知天鸿宝地公司到场抢修，直到晚上8点抢修完毕。此次下水道污水外溢，给我造成了较大的经济损失：房屋新铺的木地板经水浸泡后发生变形，地板表面膨胀、接缝隆起，加之浸泡地板的是下水道溢出的粪水，故房屋内的全部地板均需更换，室内部分被粪水浸泡的家具亦无法继续使用；此外，因为此次污水外溢，儿子结婚日期也只能推迟，儿子也一直在外租房居住。双方之间签订有物业服务合同，我每年均按时交纳物业管理费，天鸿宝地公司亦应为我提供小区公共设施的日常维修及保养以及其他物业服务。然而此次污水溢流的直接原因是单元楼排水主管道被杂物堵塞造成，是物业公司对房屋所在楼房的排水系统缺乏日常的检查和定期的疏通清理，不能保证排水系统处于良好的运转状态所致。故天鸿宝地公司应当对此次因下水道溢水给我造成的经济损失承担赔偿责任。事件发生后，我曾多次找该公司协商处理此事，但其一直以各种理由推托至今，为维护我合法权益，现起诉要求天鸿宝地公司赔偿因下水道污水外溢给我造成的地板损失47844元，赔偿我的租房损失10600元，并承担本案诉讼费用。天鸿宝地公司辩称，2016年2月11日下午16点30分，定慧东里维修人员杜汝森接到×单元201室业主反映自家地漏反水后，维修人员在16点42分赶到业主家中对反水的下水管道进行疏通，通过在业主家中地漏、地下室主管道上的检査口及更近竖管端进行开孔作业将其疏通，经业主确认于疏通完毕。疏通过程中从主管线里清理出打了结的毛巾、石子、水泥等建筑垃圾，当时业主家有人看到，维修完我们找业主签维修服务单业主拒签，维修人员返回值班室。2016年2月12日上午10点左右物业管理员孟娟及维修人员杜汝森到×单元201室业主家中对管道疏通工作进行回访，并由物业维修人员杜汝森又再次对该管线进行疏通，至今未发现再有反水情况。11点左右项目负责人胡蕊到场对情况进行了解，并告知田裕琨造成污水管线堵塞造成的原因是因在下水管道里清理出很多本不应该属于管道内的物品(打了结的毛巾、水泥等建筑垃圾)，这些物品的堵塞造成了反水。所以田裕琨家中被水浸泡并非物业公司责任，且该管线在业主的户门之内，物业公司无法对该管线的使用进行控制。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。由此可见，物业公司绝对不是责任人，根据堵塞的位置，理论上讲，堵塞是由×单元201、301、401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601十五户中造成。物业公司已尽到管理及服务的义务。2月11日16时30分，我方接到报修电话，立即赶往现场紧急处理、清理积水等；2月12日10时，我方到田裕琨家中进行回访，安排人员进行室内的清理、管道的再次疏通;由此可见，事件发生后，我方一直积极主动的与田裕琨联系、沟通，从未逃避。根据物业管理条例及物业服务合同，物业公司负责小区红线范围以内、业主户门以外的公共区域的绿化、环境卫生、设施设备等项目的服务与管理，业主的房屋自用部位（家中）是不在此范围内的。下水管线堵塞是无法预见的，我方在接待报修后履行了维修的义务,将堵塞的管线恢复到正常使用状态，己经尽到了物业公司应尽的义务，并无过错。请求法院驳回田裕琨诉讼请求。经审理查明，田裕琨系北京市海淀区定慧东里×门201号房屋所有权人。天鸿宝地公司为上述房屋提供物业服务，双方之间未签订书面的物业服务合同。2015年9月，田裕琨委托北京实创装饰工程有限公司对上述房屋进行装修。2015年12月初，涉案房屋装修完毕后，田裕琨支付装修款122249元。此后房屋内无人居住使用。2016年2月11日下午两点多，田裕琨及其家人赴涉案房屋时发现卫生间下水道溢水，后致电天鸿宝地公司。该公司接到电话后派工作人员进行疏通，疏通过程中感觉下水道内有异物。后在一层主管道横管处切口，掏出石子、水泥砂浆，并在地下室的污水井处掏出打结毛巾。疏通后第二天，涉案房屋卫生间内又发生溢水现象，天鸿宝地公司又派人进行疏通。此后该房屋内未再发生溢水情况。就溢水原因，田裕琨表示系因为卫生间污水管道、地下室横管道及污水井堵塞，而天鸿宝地公司未进行及时清理所致。且当日1101号房屋内发生溢水时，该公司未告知楼下。而天鸿宝地公司则认为溢水系因为所有01号业主房屋内公用卫生间污水管道堵塞造成，该管道在户门以内，不属于物业公司负责范围，地下室横管道是否堵塞当时无法判断。另查，当日早上六点多，涉案房屋所属楼内1101号房屋亦发生卫生间地漏溢水情况，天鸿宝地公司派人进行疏通，当时未从管道内发现有硬物或毛巾等异常情况，亦未告知楼下住户。就地下污水管道的疏通工作，天鸿宝地公司表示已经外包给北京环连环保洁服务有限公司负责，每个季度清理一次，并向本院提供相应服务合同，田裕琨则表示对此不清楚，且是否外包不影响物业公司履行其应尽的职责。经查，该合同中未列明清理时间，且田裕琨向本院提交其他业主的证明信，表明天鸿宝地公司对小区共用设施设备缺乏定期的检查和维修，导致多次发生溢水事件。因涉案房屋内卫生间溢水，造成屋内地板受损。为证明地板的实际损失，田裕琨向本院提供北京实创装饰工程有限公司于2016年2月24日出具报价说明，载明客户田裕琨的报价明细：进口橡木本色三拼地板：88*498元/平米=43824元，实木踢脚线：88*40元/延米=3520元，人工安装费：500元，共计47844元。另，田裕琨表示因房屋受损，其子田斌在外租房居住3个月，每月3200元，故要求天鸿宝地公司支付租金9600元及中介费1000元，并向本院提供田斌签订的房屋租赁合同及相应付款票据。天鸿宝地公司在举证期限届满后向本院提供了北京环连环保洁服务有限公司制作的结算单，欲表明该公司每季度对化粪池及污水井进行作业。田裕琨表示结算单列明的内容系化粪池作业，与污水管道是两回事。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、施工合同、报价说明、发票、照片及本案开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，天鸿宝地公司为田裕琨所在小区提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，天鸿宝地公司应按相关约定履行相应义务，对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理。本案中，涉案房屋内下水道溢水、地板受损，天鸿宝地公司接到田裕琨通知后及时派人到现场处理公共排污管道堵塞事宜并及时进行疏通，应当认定其积极履行了相应的合同义务。但本院考虑公共排污管道封闭公用的特性决定了任何一户业主不可能对其进行有效管理，只有物业公司才能对其进行有效的维护和管理，天鸿宝地公司辩称涉案房屋出现溢水系因共用该条排污管道的业主不当使用造成管道堵塞，本院认为即便系其他业主不当使用所致，也不能完全排除天鸿宝地公司应尽的管理义务，天鸿宝地公司虽向本院提供关于化粪池清淘服务的外包合同及北京环连保洁服务有限公司单方制作的结算单，田裕琨对此不予确认，且仅凭上述证据亦难以证明天鸿宝地公司有对公共污水管道进行定期日常检查和保养；按照日常生活经验，公共排污管道必须定期疏通方能降低堵塞概率，结合涉案小区在本案事发当日即发生两次堵塞事件，且小区内其他业主联名向本院表示小区内多次发生溢水事件，天鸿宝地公司未能及时清理公共排污管道。综上，本院认为天鸿宝地公司未充分、完全履行日常维修、养护公共管道的合同义务，存在服务瑕疵。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，天鸿宝地公司应对田裕琨的损失承担赔偿责任，故田裕琨要求该公司赔偿地板损失之请求，于法有据，本院予以支持。同时考虑到涉案房屋内污水管道堵塞系多方原因造成，并非天鸿宝地公司单方所能控制，故具体数额本院酌情判定。因事发时涉案房屋装修后尚未使用，本院将依据装修公司提供的地板费用认定田裕琨的实际损失。田裕琨要求天鸿宝地公司承担租房损失之请求，因事发当日天鸿宝地公司即对管道进行及时清理，田裕琨亦应及时采取措施减少损失的发生，但本院考虑到污水排清以及对房屋的修缮确需花费一定时间，且本次事故亦影响田裕琨对房屋的使用收益，本院对该项请求酌情予以判定。综上所述，本院依据《物业管理条例》第三十六条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司于本判决生效后七日内赔偿田裕琨地板损失二万元、房屋租金损失伍仟元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百三十一元，由田裕琨负担四百一十九元，已交纳；由北京天鸿宝地物业管理经营有限公司负担二百一十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王利丹二〇一六年六月二十九日书 记 员 常 远