（2015）南民初（重）字第3935号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-15
案件名称
赵秀琴、牛志刚等与白连月房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市路南区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵秀琴,牛志刚,牛志强,白连月
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第六条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初（重）字第3935号原告：赵秀琴。委托代理人：么民富，河北朋涛律师事务所律师。原告：牛志刚。原告：牛志强。以上二原告委托代理人：赵秀琴，女，1948年1月20日生，汉族，住唐山市路北区许庄南里教培楼******号，系二原告母亲。被告：白连月。委托代理人：李晓军，河北华岩律师事务所律师。原告赵秀琴、牛志刚、牛志强与被告白连月房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵秀琴及其委托代理人么民富，原告牛志刚、牛志强的委托代理人赵秀琴，被告白连月及其委托代理人李晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵秀琴、牛志刚、牛志强诉称，原告赵秀琴与牛志刚、牛志强系母子关系，原告赵秀琴与丈夫牛森在夫妻关系存续期间于2000年4月25日购买了位于唐山市路南区新华南里新华楼101楼2单元201室房产一套，牛森于2012年1月24日去世。被告白连月经他人介绍于2000年开始与牛志刚恋爱，当时赵秀琴已退休，牛志刚无工作。为了让儿子生活的更好，原、被告商定由原告赵秀琴投资100000元与天津市宝坻区村民甄某、孙某合伙养鱼，但赵秀琴家里没有多余存款，因白连月系银行职工，贷款方便，于是白连月提议用赵秀琴与牛森共有的唐山市路南区新华南里新华楼101楼2单元201室房产贷款，以解决投资款100000元的问题，但是需要将房产以虚假转让的方式过户给白连月，然后以白连月的名义办理抵押贷款，这样贷款才会容易。赵秀琴相信了白连月的提议，遂于2001年4月23日至25日期间与白连月办理了房产转让及抵押贷款手续，并顺利得到了银行贷款92000元。原、被告共同将该款交到老家养鱼户甄某、孙某手中。事实上，原、被告之间并不存在真实的房产转让行为，白连月从未向赵秀琴支付过任何房产转让款，该房产也一直由赵秀琴居住使用，相关水、电、暖及维修等费用一直由原告交纳，银行贷款也是由赵秀琴交纳。但在贷款清偿期间，白连月未经赵秀琴允许私自从赵秀琴家中将本案涉案房产手续拿走，之后便与牛志刚结束恋爱关系，同时以房产已经过户为由，起诉赵秀琴搬出房屋。唐山市路南区人民法院于2005年1月5日作出（2004）南民初字第49号判决，认为原、被告双方虽然办理了过户手续，但事实上买卖关系不成立，驳回了白连月的诉讼请求。白连月不服上诉后，唐山市中级人民法院于2005年4月15日作出（2005）唐民三终字第79号判决，维持原判。赵秀琴于2006年9月6日起诉要求对本案诉争房产确权，路南区人民法院于2008年9月3日以赵秀琴一人起诉不符合条件为由作出（2006）南民初字第1271号民事裁定书，驳回赵秀琴起诉。后赵秀琴与牛森于2010年1月8日又起诉要求确认赵秀琴与白连月之间房屋买卖合同无效，确认坐落于唐山市路南区新华南里新华楼101楼2单元201室归赵秀琴所有。在审理期间，因白连月申请抗诉，河北省高级人民法院于2010年5月6日指令唐山市中级人民法院再审，赵秀琴申请撤诉，路南区人民法院于2010年9月18日作出（2010）南民初字第419号民事裁定书，准予撤诉。因再审迟迟无结果，赵秀琴不得已于2012年9月10日再次起诉要求确认赵秀琴与白连月之间房屋买卖合同无效，路南区人民法院认为双方案件处于再审期间，以一事不再理的诉讼原则，于2013年1月23日作出（2012）南民初字第1210号民事裁定驳回赵秀琴的起诉。再审一案因白连月申请撤诉，路南区人民法院于2014年5月6日作出（2014）南民再（重）字第18号民事裁定，准予白连月撤诉，至此本属于赵秀琴的房产至今得不到合法确认。赵秀琴的丈夫牛森已去世，牛志刚、牛志强作为继承人对本案诉讼房产应享有继承权。综上，原、被告之间的房产买卖行为不是赵秀琴的真实意思表示，该行为以及因此产生的房产买卖合同应属无效，本案诉争房产应确认归三原告所有。故三原告诉至法院，请求人民法院判令：确认原告赵秀琴与被告白连月于2001年4月23日签订的《房地产买卖契约》无效，确认坐落于唐山市路南区新华南里新华楼101楼2单元201室归三原告所有。原告赵秀琴、牛志刚、牛志强为支持其诉请，提交如下证据材料：证据一、三原告身份证复印件，证明原告身份情况；证据二、2000年4月25日《旧公房买卖契约》，证明原告赵秀琴于2000年与其丈夫牛森夫妻关系存续期间取得了本案诉争房产的产权；证据三、2001年4月23日《房地产买卖契约》，证明被告依据该协议将本案诉争房产登记在其名下，但并不是原告的真实意思表示，房产买卖的目的是为了获取银行贷款，因此要求确认协议无效；证据四、（2004）南民初字第49号判决书及庭审笔录，证明诉争房产的交易不是当事人的真实意思表示，被告也没有清偿贷款，银行贷款全部由原告赵秀琴缴纳，贷款用于当事人投资养鱼，当时有证人甄某、孙某、牛某均已作证，判决能够证明双方交易是以卖房为名向银行贷款；证据五、（2005）唐民三终字第79号判决书，证明目的同证据四；证据六、（2006）南民初字第1271号民事裁定书、（2010）南民初字第419号民事裁定书、（2012）南民初字第1210号民事裁定书、（2014）南民再（重）字第18号民事裁定书、（2010）冀民再终字第40号民事裁定书、（2013）唐民再终字第133号民事裁定书，证明原告就本案房产一直在主张权利；证据七、《中国建设银行个人住房借款合同》、2004年1月17日郝智证明1份、2001年4月25日保险费专用发票1份、保险单副本1份、2001年3月29日建行广场办事处出具的证明1份、白连月户籍登记卡4份，证明原、被告通过签订该合同获取银行贷款的事实及办理贷款合同的时候被告白连月与牛志刚正在谈恋爱，证明郝智为牛志刚办理9.2万元贷款并不是为白连月贷款，证明原告为贷款交9.2万元保险费，还证明白连月的身份情况；证据八、2004年1月30日甄某、孙某证明各1份，证明原、被告通过以买卖房产的名义从银行获取的贷款用于与甄某、孙某合伙养鱼；2003年12月22日、2004年2月24日刘士增证明1份，证明合伙养鱼、家中无现金，赵秀琴夫妇用假卖房协议贷款；证据九、2005年银行《贷款催收通知单》1份、储蓄卡对账单3份、银行卡复印件1份、个人贷款还款凭证48份，证明诉争房产虽然是以买卖的形式变更了过户，但所有的银行贷款均由原告缴纳，因白连月申请用于还款的银行卡挂失，导致原告无法继续还款，被告自身又不去还款，造成2005年11月份时银行曾发过催款通知单发给原告；证据十、2010年1月12日建设路南区域改造项目指挥部说明1份、2010年1月17日新华楼社区居委会证明信1份、新华楼区域改造房屋附属物清点作价表1份，证明诉争房产目前仍存在纠纷，证明原告一直在此居住，拆迁时对物品的清点也是原告参加的，清点的物品都是原告的；证据十一、2010年1月27日证明1份、维修费收据9份（2000-2009年）、热力费票据及证明12份、燃气费收据5份、电费收据凭证1份、电费扣款明细单2份、电费缴费发票5份、水费缴费收据2份，证明原告一直在诉争房产居住，并且缴纳各项使用费，房产是原告的，原告缴纳维修费，被告无理要求原告搬出；证据十二、牛森死亡证明1份，证明原告丈夫牛森于2012年1月24日去世，本案诉争房产应存在遗产；证据十三、建行储蓄卡对账单1份，证明因为被告将该卡挂失，我手中白连月的卡变成了活期卡；证据十四、建行个人明细活期信息，证明我手中白连月的卡变成了活期卡，证明该明细上的账号与我还贷款的事实不符；证据十五、（2004）南民初字第49号案卷中对账单，证明被告没有交款，款都是原告交的。被告白连月辩称，原、被告双方签订的房屋买卖合同真实有效，并已实际履行。2001年4月赵秀琴与牛森将其共有的涉案房产转让给白连月，签订了房屋买卖合同，并到房产局和土地局办理了过户手续，白连月缴纳了房产土地各项税费，依法取得了涉案房产的两证。银行贷款一直由白连月偿还。白连月向银行贷款92000元，此笔贷款基本上是由白连月偿还，虽原告支付了小额还贷，但事出有因，因牛志刚以前曾向白连月借款一直未还，白连月向路南法院起诉要求偿还借款，而牛志刚又不能一次性还清借款，所以原告以替白连月还贷的形式偿还了部分借款款项。白连月一直起诉主张排除妨碍，交付房屋。根据《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，原告无权请求涉案房产归其所有。此外，原告在卖房之前已经向白连月借过5万多元，并不是白连月提议卖房或套贷款。白连月未曾去原告家里偷走房产手续，也不清楚原告家做什么买卖。被告白连月提交如下证据材料：证据一、房屋所有权证复印件，证明被告合法取得了涉案房产，并确权于被告名下；证据二、土地使用证复印件，证明目的同上；证据三、房屋抵押贷款合同复印件，证明被告用房屋抵押贷款向原告支付了92000元房款；证据四、拆迁补偿安置协议书，证明被告与拆迁办签订了涉案房产的拆迁安置协议，被告是置换房产的所有权人；证据五、建行个人贷款支付凭证1份，证明被告将贷款92000元支付给原告赵秀琴；证据六、建行个人贷款对账单12页，证明被告自始至终一直还贷；证据七、（2014）南民初字第48号民事判决书，证明白连月起诉牛志刚借款52500元，法院判决给付；证据八、牛志刚借条7张，证明牛志刚向白连月借款11万元，没有清偿；证据九、（2004）南行初字第5号行政判决书1份，证明牛志刚起诉房管局撤销行政确权被依法驳回，说明房管局对本案房产行政确权的合法性；证据十、房屋交易过户收费票据5页复印件，证明被告交了过户手续费；证据十一、借款合同，证明白连月向银行贷款92000元。被告白连月对原告赵秀琴、牛志刚、牛志强提交证据的质证意见是：对证据一无异议；对证据二无异议，但说明原告具有出售该房产的资格；对证据三无异议，该证据具有真实性、合法性，说明原、被告真实履行了房产交易，不能体现原告所称的虚假买卖的证明目的；对证据四、五，该两份判决属于未生效的法院判决，不能作为证据使用，同时也证明白连月一直主张房产的所有权和使用权。对庭审笔录无异议；对证据六真实性无异议，同时也说明原、被告双方都在主张权利，并不是只有原告一方在主张权利，被告也一直在申诉；对证据七建行借款合同无异议，说明被告购房时抵押借款的真实性。对郝智的证人证言认为不具有法律效力，证人应出庭作证。对该证据中的其他证据均属于贷款手续，只能证明贷款合规合法，并不能证明其他目的；对证据八甄某、孙某的证明不具有真实性和关联性，投资养鱼虽然合法，但与本案不具有关联性，原告如何支配其房款是原告的自由，而且该两位证人在本案中均未出庭作证；对证据九，因原告一直在涉案房产居住，所以银行将催收证明送到了原告手中，对该证据中原告主张的“个人贷款还款凭证44份”并不是还款凭证，而是存款凭证，而且存款以后又在柜员机取款，所以等于没有存款和还款，原告牛志刚欠被告白连月借款10多万元，原告又不能一次性还清情况，所以原告陆续还了几次房贷；对证据十指挥部拆迁办证明真实性无异议。对居委会的一直由赵秀琴居住的证明无异议，正因为由赵秀琴居住，所以被告才起诉赵秀琴排除妨碍。对清点作价表真实性无异议，但清点的应属于被告的财产；对证据十一无异议，因由原告居住，所以费用应由原告缴纳，对拖欠的费用也应由原告缴纳；对证据十二无异议；对证据十三，不能证明是原告还贷，卡本身都是活期卡，可存可取，也不能说明原告持有某张卡，现金交易也不能显示与原告有关联性，明细单上显示有存有取，与贷款没有关系；对证据十四，真实性无异议，是银行正常的业务变更，由卡变成折，与原告无关联；对证据十五，对账单不能显示是原告还款，只能显示还款的时间及金额，原告还过几笔贷款，因为原告住在该房，是以还贷的方式抵交房租。原告赵秀琴、牛志刚、牛志强对原告白连月提交证据的质证意见是：对证据一、二，目前涉案房产确实登记在被告名下，这是事实，也是引起本案的主要原因，对被告的证明目的有异议，权属登记是根据当事人的申请进行登记的，但当事人在申请登记时向登记机关隐瞒了房产虚假买卖的事实，并没有告知登记机关房产买卖并非当事人的真实意思表示，也没有告知登记机关当事人是以房产买卖作为手段来套取银行贷款的目的，因此才完成了这种登记，这种产权登记基于的双方当事人的法律行为是无效的，不能证明当事人之间签订的《房产买卖协议》的合法性，因原、被告双方之间的深层原因，至今未发生给付房款的事实；对证据三、十一合同确实存在，该证据恰恰说明由于这种贷款的方式，当事人才获取了银行的贷款，抵押合同载明房值131600元，并不是原、被告买卖房屋交易价，仅是房管部门认定的房值；对证据四有异议，因该协议是拆迁办不知道涉案房产存在争议的情况下与被告签订的协议，因此被告依据该协议想说明其是房产或置换房产的所有权人的目的不能实现；对证据五划款的事实存在；对证据六对账单真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告一直清偿借款与事实不符，事实上从2001年5月份开始还款时起都是由原告赵秀琴一直在还款，因用于偿还贷款的银行卡一直在原告处，原告提交的40多份凭证也能证明原告还款的事实。原告一直正常还款至2004年年底，此时被告已经开始了与原告的第一次诉讼，第49号判决中也确认了原告还款的事实，被告为了达到其诉讼的目的，将用于还款的银行卡申请挂失，但原告并不知道被告对银行卡已经申请挂失，原告自2004年11月到2005年5月份，仍向该卡中存款，但银行没有扣房屋贷款，到2005年9月份，原告才将这2000多元取出来，但被告一直没有还款，到2005年11月份银行发出了贷款催收通知，已经累计拖欠了7.4期没有清偿，所以被告想通过对账单证明被告全部还款的证明目的不能实现，与客观事实不相符；对证据七、八与本案无关，不能作为本案定案依据使用；对证据九行政判决书与本案没有直接关系，因为判决书上写的很清楚，变更过程合法，但没有明确判定原、被告买卖关系成立；对证据十，真实性及关联性有异议，票据与办手续的日期不一致。经审理查明，原告赵秀琴、牛志刚、牛志强系母子关系。2000年4月25日原告赵秀琴与其夫牛森购得坐落于唐山市路南区29#小区101楼2单元201室房产。2001年4月23日，原告赵秀琴与被告白连月签订房地产买卖契约，约定原告赵秀琴将坐落于唐山市路南区29#小区101楼2门201室房产出售给被告白连月，成交价格为131600元。双方办理了房屋所有权证及土地使用权证的过户手续。2001年4月24日，被告白连月与中国建设银行唐山分行城建住房支行签订了房屋抵押贷款合同，2001年4月25日，被告白连月与中国建设银行唐山分行城建住房支行签订了房屋抵押贷款合同。约定被告白连月向中国建设银行唐山分行城建住房支行借款92000元，借款期限为15年，从2001年4月25日至2016年4月24日止，该款项专项划款至原告赵秀琴565112251的账号，被告白连月将路南区29#小区101楼2门201室房产抵押给中国建设银行唐山分行城建住房支行。2001年4月25日，中国建设银行唐山分行城建住房支行将被告白连月的贷款92000元支付给原告赵秀琴。合同签订后，原告赵秀琴以被告白连月的名义自2001年5月至2004年10月偿还购房贷款，后白连月自行缴付贷款。2010年1月13日，被告白连月与唐山市路南区城市建设投资有限公司签订了拆协字（2010）第1048号新华楼区域改造住宅用房拆迁补偿安置协议书，诉争房产现已拆迁。另查明，被告白连月曾诉至本院，请求判令牛志刚、赵秀琴、牛森立即搬出新华楼101楼2门201室，本院于2005年1月5日作出（2004）南民初字第49号民事判决，驳回白连月的诉讼请求。被告白连月不服提出上诉，唐山市中级人民法院于2005年4月15日作出（2005）唐民三终字第79号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告赵秀琴诉至本院，请求对新华楼101楼2门201室房产确权，本院于2008年9月3日作出（2006）南民初字第1271号民事裁定，以诉争房产不属于赵秀琴的个人财产，赵秀琴一人系不符合条件的原告为由，裁定驳回赵秀琴的起诉。后原告赵秀琴与牛森诉至本院请求确权，于2010年9月18日提出撤诉申请，本院于2010年9月18日作出（2010）南民初字第419号民事裁定，准许赵秀琴、牛森撤回起诉。原告赵秀琴诉至本院请求依法确认原告赵秀琴与被告白连月签订的房屋买卖合同无效、确认坐落于唐山市路南区新华南里新华楼101楼2门201室归原告赵秀琴所有。本院于2013年1月23日作出（2012）南民初字第1210号民事裁定，驳回原告赵秀琴的起诉。被告白连月不服本院作出的（2004）南民初字第49号民事判决和唐山市中级人民法院作出的（2005）唐民三终字第79号民事判决，向检察机关申诉。河北省高级人民法院作出（2010）冀民再终字第40号民事裁定，指令唐山市中级人民法院再审。唐山市中级人民法院于2013年8月5日作出（2013）唐民再终字第133号民事裁定，撤销唐山市中级人民法院（2005）唐民三终字第79号民事判决和本院（2004）南民初字第49号民事判决，发回本院重审。本院在重审过程中，被告白连月于2014年4月29日提出撤诉申请，本院于2014年5月6日作出（2014）南民再（重）字第18号民事裁定，准予白连月撤回起诉。2014年8月6日，原告赵秀琴诉至本院请求确认《房地产买卖契约》无效，确认诉争房产归三原告所有，本院于2015年2月4日作出（2014）南民初字第1979号判决，驳回赵秀琴的诉讼请求。原告赵秀琴不服提出上诉，唐山市中级人民法院于2015年11月30日作出（2015）唐民四终字第587号裁定，撤销本院（2014）南民初字第1979号判决，发回重审。本院认为，买卖合同成立需以合同签订双方的意思表示真实为前提。虽然原、被告对诉争房产已经进行了产权过户登记，但签订房屋买卖契约并非双方的真实意思表示，通过以下几点可以认定：第一，被告白连月未提交证据证明除92000元贷款之外的39600元房款已经实际给付。第二，根据原告赵秀琴提交的维修费收据、热力费票据、燃气费收据、电费收据、水费收据等证据可以证实，涉案房产拆迁前一直由原告赵秀琴居住，并未实际交付。第三，直至2014年10月，房屋贷款一直由赵秀琴偿还，虽然被告白连月提出赵秀琴偿还贷款的原因系原告牛志刚曾向白连月借款未还，故以还贷形式偿还借款，但其不能提交相关证据予以证实，故本院不予采信。对于被告白连月提出的行政判决已明确行政确权的合法性的诉辩意见，本院认为，行政判决确认了赵秀琴与白连月之间房屋买卖程序合法，但并未确认房屋买卖行为是否为双方真实意思表示。综上所诉，该房屋买卖契约并非双方真实意思表示，应属无效，本案诉争房产应归三原告所有。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告赵秀琴与被告白连月于2001年4月23日签订的《房地产买卖契约》无效；二、坐落于唐山市路南区新华南里新华楼101楼2单元201室归原告赵秀琴、牛志刚、牛志强所有。案件受理费2300元，由被告白连月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 温 杰代理审判员 郑晴月代理审判员 邸 然二〇一六年六月二十九日书 记 员 杜雪宁 关注公众号“”