（2016）云0103民初字第2739号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-12-28

案件名称

毛铁良与冯波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昆明市盘龙区人民法院

所属地区

昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

毛铁良,冯波

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十二条，第二百二十九条

全文

昆明市盘龙区人民法院民事判决书（2016）云0103民初字第2739号原告：毛铁良，男，汉族，1982年8月15日出生，现住河南省周口市川汇区。委托代理人：吕常国，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：冯波，男，汉族，1988年8月20日出生，昆明人，在优家公司工作，现住云南省昆明市五华区。原告毛铁良诉被告冯波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，依法适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告毛铁良的委托代理人吕常国、被告冯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：陆璐（系原告前妻）与被告冯波于2013年9月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租陆璐位于昆明市盘龙区金尚俊园11幢1单元4006号的房屋做居住、分租使用。租赁期为2013年9月27日至2018年9月26日止，租金为每月人民币1500元，按年支付，每次付款必须提前一个月。若拖欠租金超过一周，陆璐有权收回房屋，且约定违约金为总租金的20%。租赁期内的水电、煤气，物业等费用均有被告按时向有关部门缴纳。2015年8月13日，原告与陆璐经河南省周口市中级人民法院判决准予离婚，位于昆明市盘龙区金尚俊园11幢1单元4006号��屋归原告毛铁良所有。2015年8月21日被告与原告协议解除租赁合同，但被告只支付了2013年9月27日至2014年9月26日一年的租金。2014年9月27日至合同解除之日十一个月的租金，被告至今未支付。且在租赁期间，原告替被告垫付了物业服务费、电梯维护费、住宅水池二次加压费、维修基金等合计12454.2元。合同解除后，原告为取回房屋而请开锁公司开锁产生的2687.56元。据合同约定，上述费用均发生于被告使用期间，应由被告支付。原告遂诉至法院，请求法院判令：1、请求依法判令被告支付2014年9月27日至2015年8月21日止的房屋租金16500元人民币以及违约金人民币3300元；2、请求依法判令被告承担小区各种费用的总和共计15141.76元人民币；3、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求调整为：物业费减为2000元，电梯维护费减为2300元，二次加压费用减为200元，共计4500元，并自愿放弃维修金及开锁费用。被告答辩称：不认可对方的诉讼请求，不符合事实。原告提交了以下证据：证据1、毛铁良身份证复印件；证明主体资格。证据2、冯波身份证复印件，证明主体资格。证据3、房屋租赁合同。证明双方存在合同关系，并在合同中对违约责任作出了说明证据4、云南俊发物业服务有限公司迁入证明表。证明被告迁入时间为2013年10月26日。证据5、收条。证明被告仅支付了2013年9月27日至2014年9月26日一年的租金。证据6、河南省周口市中级人民法院判决书。证明毛铁良和陆璐已于2015年8月13日判决离婚，且昆明市盘龙区金尚俊园11幢1单元4006号房屋归原告毛铁良所有。证据7、物业缴费通知书、电梯维护费，住宅水池二次加压费、维修基金及电��电费发票。证明租赁期间原告为被告垫付了上述费用共计12454.2元。证据8、水费、污水费、垃圾费及违约金等缴费通知书。证据9、开锁专用登记簿。证据8、9证明原被告解除后合同后，原告支付上述费用共2687.56元。经质证，被告冯波对证据1-6项真实性、合法性、关联性认可。对证据7、8、9项真实性认可，证明目的均不认可。被告冯波未向法庭提交任何证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一个具体事实要成为定案的依据，必须具备真实性、关联性、合法性三个特征。被告对原告提交的证据1-6项予以认可，故本院对上述证据均予以采信。对��据7、8、9项，原告提交了原件，对真实性本院予以确认。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：陆璐（系原告前妻）与被告冯波于2013年9月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租陆璐位于昆明市盘龙区金尚俊园11幢1单元4006号的房屋做居住、分租使用。租赁期为2013年9月27日至2018年9月26日止，租金为每月人民币1500元，按年支付，每次付款必须提前一个月。若拖欠租金超过一周，陆璐有权收回房屋，且约定违约金为总租金的20%。租赁期内的水电、煤气，物业等费用均有被告按时向有关部门缴纳。2015年8月13日，原告与陆璐经河南省周口市中级人民法院判决准予离婚，位于昆明市盘龙区金尚俊园11幢1单元4006号房屋判归原告毛铁良所有。2015年8月21日被告更换了房屋门锁。被告支付了2013年9月27日至2014年9月26日一��的租金。2014年9月27日至被告更换房屋门锁之日十一个月的租金及物业服务费、电梯维护费、住宅水池二次加压费，被告至今未支付。另查明，被告向原告支付了押金人民币1000元，原告未退还。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，原告前妻陆璐、被告所签订的《房屋租赁协议》是双方当事人意思表示一致的结果，内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行相应的合同义务。2015年8月13日，原告与陆璐经河南省周口市中级人民法院判决准予离婚，��于昆明市盘龙区金尚俊园11幢1单元4006号房屋判归原告毛铁良所有。该《房屋租赁合同》效力不受影响，原告毛铁良取得该合同出租方地位。《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据原被告《房屋租赁合同》第十条：“拖欠租金的超过一个星期的，甲方有权收回房屋。”，因被告未按《房屋租赁合同》支付租金，原告于2015年8月21日更换房屋门锁的行为，系以实际行动解除原被告双方租赁合同。对于原告要求被告支付自2014年9月27日至合同实际解除之日共计11月房租的诉讼请求，本院认为，合同实际解除之日为2015年8月21日，故原告主张的期间实际为2014年9月27日至2015年8月21日，共计10个月21日，对该期间房租的诉讼请求，本院予以支持。按照双方《租赁合同》中关于租金的约定，按月租金人民币1500元计算，共计人民币16016元。在合同签订后，被告向原告前妻陆璐支付了人民币1000元押金，原告在庭审中明确同意退还，故应在被告所欠房租中予以扣减。对于原告诉请的物业费2000元、电梯维护费2300元、二次加压费用200元，因被告认可二次加压费用未付，对二次加压费用200元，本院予以支持。对于物业费，原告提供的缴费通知证明2015年应交物业服务费为人民币2102.2元，自2014年9月27日至2015年8月21日，共计10个月21日，应交物业费共计人民币1874.4元，对该期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对电梯维护费，原告提供的缴费发票载明的期间为2013年9月1日至2014年12月31日，费用为人民币2562元，参照此标准，2014年9月27日至2015年8月21日的电梯维护费共计人民币2279.5元，对该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华��民共和国合同法》第八条、第九十二条第二款、第二百二十九条之规定判决如下：一、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良租金人民币16016元；二、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良物业费人民币1874.4元；三、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良电梯维护费共计人民币2279.5元；四、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良二次加压费人民币200元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币715元，减半收取人民币357.4元由被告冯波承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可于接到判决书之日起��五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员　　菅文龙二〇一六年六月二十九日书记员　　马玉娇微信公众号“”