（2016）皖0111民初4253号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-08-30
案件名称
付永红与张冬群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付永红,张冬群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初4253号原告：付永红，男，汉族，1972年11月24日出生，住安徽省安庆市望江县。委托代理人：王柏清，安徽大雷律师事务所律师。委托代理人：常长生，安徽大雷律师事务所律师。被告：张冬群，女，汉族，1988年3月11日出生，住安徽省肥东县。委托代理人：沈余，安徽原声律师事务所律师。原告付永红诉被告张冬群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行了审理。原告付永红及其委托代理人王柏清，被告张冬群及其委托代理人沈余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冬群诉称：2016年2月28日，原告通过第三人安徽映日房地产营销有限公司（以下简称映日公司）与被告达成价款为1300000元的二手房交易意向，并向映日公司交付购房定金20000元；3月3日，在映日公司的居间斡旋下与被告签订《存量房买卖合同》及补充协议，该合同约定：原告购买被告位于合肥市滨湖新区湖北路与长沙路交口佳源“巴黎都市”小区14栋2304室的住房，建筑面积为102.34平方米，转让价款为1350000元，买卖双方协助和配合经纪方办理相关手续；首付款700000元中的470000元在甲方预约银行提前还贷后7日内由乙方偿还，余下230000元存入托管账户。合同签订后，原告如约向被告支付了购房定金100000元，因被告称其之前未能按时还款，需在三个月后才能预约银行提前还贷，原告遂将准备好的购房款办理了三个月的短期理财，但被告在原告毫无准备的情况下通知原告3月8日必须办理银行还贷，原告因其本人出差在外，购房款已经办理银行理财，告知被告3月8日还贷困难，协商推迟还款，被告于4月4日书面通知原告7日内办理银行提前还贷，原告同意提前还贷并于4月9日在第三人处与被告协商继续履行合同事宜，但被告明确拒绝出卖房屋，经第三人协调未果，原告主张解除合同，要求被告返还定金并承担违约责任，遭到被告拒绝。被告的行为给原告造成了重大损失，根据《合同法》及《民事诉讼法》等相关规定，诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《存量房买卖合同》；二、被告返还原告定金100000元，承担违约金270000元；三、本案诉讼费用由被告承担；被告张冬群辩称：同意解除合同；对于原告的第二、三项诉请，合同没有履行，不是被告违约，而是原告没有按约定支付定金，原告违约在先，请求驳回诉请二、三。本院经审理查明：2016年3月3日，原告与映日公司签订《房地产经纪合同（之二）》，约定映日公司为原告购买合肥市滨湖新区佳源巴黎都市14幢2304室的房屋提供经纪服务。当日，在映日公司居间下，原、被告签订《存量房买卖合同》及附件四，主要约定：被告（合同甲方）将位于合肥市滨湖新区佳源巴黎都市14幢2304室的房屋卖于原告；存量房转让价款为1350000元；甲方承诺，乙方只需按本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定之外的其他房款；合同第八条乙方未按合同规定期限支付转让存量房价款的，甲、乙同意：逾期未超过7日的，乙方按日向甲方支付本合同第二条约定存量房转让价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过7日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方按日向甲方支付本合同第二条约定存量房转让价款万分之五的违约金，如果乙方愿意继续履行合，经甲方同意，合同继续履行；乙方应于2016年3月3日向甲方支付购房定金100000元；首付款700000元，在甲方将银行提前还贷预约好后7日内，甲、乙双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付470000元（具体以银行查询为准）购房款给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房产所欠银行抵押贷款，剩余首付款230000元，乙方存入托管账户；剩余房款550000元，乙方以商贷方式支付并存入托管账户；甲、乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记时间为注销他项权当日；甲、乙双方任何一方违反本补充协议任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款20%的违约金责任。签约当日，被告向原告出具定金收据，确认收到原告购房定金100000元。签订合同后，被告预约好银行提前还贷并告知原告于2016年3月8日办理提前还贷手续，后双方因故未能履行。2016年4月4日，被告向原告发送《催告函》，限原告七日内同甲方共同去银行办理提前还贷手续且甲方保留追究乙方违约责任的权利，如果上述期限内乙方仍未履行，甲方将根据合同第八条第二款有权选择：单方面解除合同且定金不予退回。另查明，经本院核实，本次房屋交易经办人即映日公司员工蔡磊陈述：2016年4月9日，原、被告在映日公司协商时，原告不同意被告加价后，被告拒绝出卖房屋并要求解除合同。双方协商未果，故原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，有原、被告提供的《存量房买卖合同》、定金收据、《催告函》、本院庭后对蔡磊的谈话笔录等及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原、被告自愿签订的《存量房买卖合同》及附件四，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及附件的约定履行。现原、被告均认可解除双方签订的《存量房买卖合同》，不违反法律规定，本院予以认可。当双方在三月份未能办理提前还贷手续后，被告向原告发函，要求原告在7日内即在2016年4月11日前再次与被告共同去银行办理提前还贷手续，但被告却在此期限届满之前即2016年4月9日，与原告在映日公司协商合同履行事宜时要求加价，遭拒后便拒绝出卖房屋并要求解除合同，因而导致合同未能继续履行，被告也未举证证明其在此之后积极履行合同，故被告构成根本违约，应承担违约责任。双方在合同附件四第十条对违约责任约定为“总房款的20%”，该违约金条款系双方在平等、自愿基础上协商确定，且合同签订后，无法继续履行的原因系被告违约，客观上不仅耽误原告的购房机会，也会造成其在同地段的购房成本大幅增加，故对原告要求被告按合同约定的总房款20%支付违约金的诉请，本院予以支持，被告应向原告支付违约金270000元（1350000元×20%）并退还原告缴纳的定金100000元。被告辩称原告迟延付款，违约在先，但被告所提供证据不足以证明，且被告在四月份向原告发函，重新确定了提前还贷的时间，故被告的此项辩称无事实依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告付永红与被告张冬群于2016年3月3日签订的《存量房买卖合同》；二、被告张冬群于本判决生效之日起十日内支付原告付永红违约金270000元并退还定金100000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6950元，减半收取3475元，由被告张冬群负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 孙 健二〇一六年六月二十九日书 记 员 许子豪附：本案适用的法律条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：