（2016）浙0108民初521号

裁判日期: 2016-06-29

公开日期: 2016-08-03

案件名称

葛雪燕与黄福明、金秀凤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市滨江区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

葛雪燕,黄福明,金秀凤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0108民初521号原告（反诉被告）：葛雪燕。委托代理人：丁兴（特别授权），浙江天册律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄福明。被告（反诉原告）：金秀凤。委托代理人：肖环（特别授权），浙江鼎和律师所律师。原告葛雪燕诉被告黄福明、金秀凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日受理后，被告黄福明、金秀凤于2016年3月15日提起反诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。葛雪燕的委托代理人丁兴，黄福明、金秀凤的委托代理人肖环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。葛雪燕起诉称：2014年12月7日，原、被告签订了一份《杭州市房屋租赁合同》，并约定：黄福明、金秀凤将其所有的位于杭州市滨江区通策广场5幢1单元1303室的房屋出租给葛雪燕，租赁期限为1年，每月租金为7800元，总计租金93600元，支付方式为押一付三；黄福明、金秀凤向葛雪燕收取租房保证金7800元，待租赁期限届满结清费用后，再全额退还保证金；如发生纠纷，由房屋所在地人民法院管辖。合同签订后，葛雪燕按约支付给黄福明、金秀凤保证金7800元，并一直按约支付租金。2015年12月19日，租赁期限届满，黄福明、金秀凤收回了租赁房屋，但却以电器损坏等理由恶意扣留保证金。后经多次催讨，黄福明、金秀凤至今未予退还保证金，故葛雪燕向法院起诉，请求判令由黄福明、金秀凤共同返还给葛雪燕租房保证金人民币7800元。黄福明、金秀凤针对葛雪燕的本诉答辩及反诉称：一、双方存在房屋租赁合同关系属实，葛雪燕在租赁合同签订后也支付了保证金7800元，但双方约定的租赁期限自2014年12月20日起至2016年12月19日止，每月租金7800元，年租金93600元。二、葛雪燕在租赁期限未届满前提前解除租赁合同，应承担相应的违约责任。根据合同约定“承租方未经出租房同意中途退租的，依法应当支付一个月的租金作为违约金”，故葛雪燕在提前解除租赁合同时应支付给黄福明、金秀凤违约金7800元。根据合同约定“租赁期限内使用的电、燃气等费用由承租方负担”，因葛雪燕在提前解除租赁合同时还有电费、煤气费共计145.50元未结清，该款已由黄福明、金秀凤代为结清，故葛雪燕还应支付给黄福明、金秀凤电费及煤气费共计145.50元。根据合同约定“一方变更或解除合同，使另一方遭受损失的，除不可抗力的因素外，应由一方负责赔偿”，葛雪燕在承租期间，损坏了家具家电等设备，黄福明、金秀凤为此支付了维修费1736.90元，该款应由葛雪燕负责赔偿。综上，为维护自己的合法权益，故请求法院依法驳回葛雪燕的本诉诉讼请求，并依法判令葛雪燕支付给黄福明、金秀凤违约金人民币7800元及代为垫付的电费、燃气费人民币145.50元，并赔偿给黄福明、金秀凤维修家具家电所支付的维修费人民币1736.90元。葛雪燕针对黄福明、金秀凤的反诉答辩称：1、双方约定的租期应为一年。因为双方在租赁合同中明确约定每月租金7800元，总租金93600元，由此可知租期应为一年；同时葛雪燕在与出租人女儿的短信往来中也足以证明双方之间的真实意思表示是暂定租期一年。2、一年租期届满后，经协商，双方一致同意不再继续履行租赁合同，黄福明、金秀凤已委托第三方退还给葛雪燕部分租房保证金5713元，以实际行动证明了双方同意不再继续履行租赁合同。且至起诉之日止，黄福明、金秀凤从未以任何形式向葛雪燕主张提前解除租赁合同的责任。3、双方在所签订的租赁合同中明确约定“设施家具家电，如有人为损坏，则由承租人照价赔偿”，依照合同法第二百一十八条、二百二十条的规定出租人应当履行租赁物的维修义务，租赁物正常损耗，承租人不承担赔偿责任，故本案出租人在没有证据证明家具家电的损坏系承租人人为损耗的情形下，将家具家电的正常损耗的维修责任强加给承租人，于法无据。4、承租人在搬离时已结清了租赁房屋的水电、燃气等费用。综上，葛雪燕请求法院依法驳回黄福明、金秀凤的反诉诉讼请求，支持葛雪燕的本诉诉讼请求。葛雪燕向本院提交并出示了下列证据：1、《杭州市房屋租赁合同》、《房屋所有权证》复印件各一份，拟证明双方存在房屋租赁合同的权利义务事实。2、《收款收据》原件一份，拟证明原、被告交接房屋时原告已结清相关费用。3、《维修报告》原件一份，拟证明黄福明已在2015年12月21日实际接收了葛雪燕的退租房屋及冰箱购买时间是2010年2月2日，并非合同约定的全新，在维修报告上记载的故障也并非人为损坏，维修责任应由出租人承担等事实。4、往来短信打印件一份，拟证明双方经协商一致确定租赁期限为一年等事实。黄福明、金秀凤向本院提交并出示了下列证据：1、《杭州市房屋租赁合同》（含附件）复写件一份，拟证明双方存在房屋租赁合同的权利义务及约定租赁期限为两年、家电家具损坏应由承租人负责赔偿等事实。2、电费通知单及燃气费的说明原件各一份，拟证明葛雪燕搬离时尚欠电费、燃气费共计145.50元等事实。3、购货发票（4张）、设备维修清单及维修凭证（5张）原件各一份，拟证明葛雪燕在使用过程中损坏了家具家电致使黄福明、金秀凤花去维修费1736.90元等事实。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：一、葛雪燕所提交的证据。对证据1，黄福明、金秀凤无异议，本院予以采信。对证据2，黄福明、金秀凤对证据的真实性无异议，但认为该证据能证明葛雪燕在2015年12月24日还在使用租赁的房屋，只是在当日结清了水费，不能证明其结清了全部费用。本院认为该证据系杭州城南房地产物业公司出具的原件，故对证据的真实性予以采信，据此确认葛雪燕于2015年12月24日支付涉案房屋的水费85.60元的事实。对证据3，黄福明、金秀凤对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为葛雪燕在2015年12月20日通知黄福明需要维修冰箱，因冰箱的维修需要提供购买发票及以往维修记录，待维修公司核实后才能维修，所以黄福明才在2015年12月21日携带购买发票去涉案房屋同葛雪燕一起协助维修冰箱；又因黄福明是冰箱的购买者，所以黄福明才在维修报告上签字确认。该维修报告恰能证明葛雪燕当时还在使用涉案房屋。本院认为，该证据能证明黄福明于2015年12月21日对涉案房屋里的冰箱进行维修，故本院对证据的真实性予以采信。对证据4，黄福明、金秀凤对真实性无异议，但对关联性有异议，认为其并未委托女儿去处理租房事务，所以短信里所载内容不是黄福明、金秀凤的意见，反而从短信内容中可以看出双方对涉案房屋的租赁期限确定为两年，后因葛雪燕换单位向黄福明、金秀凤提出过改租期，但双方没有达成一致意见。本院认为，因黄福明、金秀凤对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。二、黄福明、金秀凤所提交的证据。对证据1，葛雪燕对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为在租赁合同的第四条中明确约定了总计租金为一年的租金，上面“年”字系出租人事后补写的，合同附件中明确约定如人为损坏家电，则照价赔偿，但正常磨损和家电故障的情况除外，所以非人为的家具家电损耗、故障，承租人均不承担赔偿责任。本院认为该证据与葛雪燕所提交的证据1系同一证据，故本院对证据的真实性予以采信。对证据2，葛雪燕对电费通知单的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该笔费用葛雪燕已经交掉，因为是代扣代缴的，当时是往卡里打了钱，交接的时候是清零的；对燃气费的说明三性均有异议，认为是手写的，不予认可。本院认为该电费通知单系电力公司通知交费凭证，黄福明、金秀凤未提交能证明该笔电费已经缴纳的票据予以证明，故本院不予采信。燃气费的说明系手写材料，无燃气公司的盖章进行确认，且葛雪燕对三性均有异议，故本院对燃气费的说明也不予采信。对证据3，葛雪燕对证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为从该证据中恰能证明出租人所陈述的家电全新与事实不符合，因为冰箱和彩电都是在2009年购置的，至交付给葛雪燕使用时已有5年，期间正常损耗很正常，彩电的维修单上写的是更换电源板，并未记载人为损坏，如果黄福明、金秀凤认为是人为损坏的，则需提交证据予以证明。更换地垫应为正常损耗，不应由承租人赔偿。本院认为，该证据只能证明黄福明、金秀凤维修家具家电的情况及支出，在黄福明、金秀凤未提交能证明葛雪燕人为损坏家具家电的证据情况下，该笔维修费应视为正常、自然损耗，不应由葛雪燕赔偿，综上，结合双方在庭审中陈述，本院确认本案事实如下：2014年12月7日，葛雪燕与黄福明订立了一份《杭州市房屋租赁合同》，并约定：黄福明、金秀凤将其所有的位于杭州市滨江区通策广场5幢1单元1303室的房屋出租给葛雪燕使用；每月租金为7800元，押一付三，首期租金于租日支付，以后每月租金提前15天支付；租赁期限自2014年12月20日起至2016年12月19日止；出租人于合同签订之日起13日内将房屋交付给承租人使用；承租人在租赁期限内使用的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用，由承租人按照有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳，出租人收取承租人租房保证金人民币7800元，待租赁期限届满后，承租人结清水电等费用，出租人全额退还保证金；房屋内家具家电如被人为损坏，则由承租人照价赔偿；在租赁期限内，出租人无正当理由提前收回房屋的，则应向承租人支付一个月租金作为违约金，承租人未经出租人同意中途退租，则应支付给出租人一个月租金作为违约金。合同签订后，黄福明、金秀凤将涉案房屋交付给葛雪燕使用，葛雪燕于2015年12月24日搬离了涉案房屋。另查明，葛雪燕支付给黄福明、金秀凤租房押金人民币7800元。本院认为：一、如何确定本案的租赁期限。双方在合同中明确约定租赁期限自2014年12月20日起至2016年12月19日止，该约定系当事人的真实意思表示，也未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。虽然葛雪燕以合同中约定的“每月租金为7800元，总计租金93600元”抗辩认为租赁期限为一年，但从其提交的往来短信及庭审中陈述来看，葛雪燕明知租赁期限为两年，且结合黄福明、金秀凤在庭审中解释该总计租金实质为一年的总计租金也较为合理，故本院确定本案租赁期限为两年。二、葛雪燕于2015年12月24日搬离了涉案房屋是否应承担违约责任。因双方在合同中明确约定在租赁期限内，出租人无正当理由提前收回房屋的，则应向承租人支付一个月租金作为违约金，承租人未经出租人同意中途退租，则应支付给出租人一个月租金作为违约金。在葛雪燕未提交证据证明其搬离系出租人同意中途退租的情况下，就应按约支付给出租人一个月违约金。结合承租人提前退租可能会给出租人造成的损失来看，双方约定的违约金也较为合理，所以葛雪燕还需支付给黄福明、金秀凤违约金人民币7800元。三、关于水电煤气等费用。葛雪燕于2015年12月24日搬离时结清了水费，关于电费、煤气费等费用，因黄福明、金秀凤直至法庭辩论结束前仍未提交有效证据予以证明系其代为缴纳的，故黄福明、金秀凤要求葛雪燕支付电费、燃气费共计145.50元于法无据，本院不予支持。四、关于租房保证金的退还问题。因双方约定待租赁期限届满后，承租人结清水电等费用，出租人全额退还保证金，现葛雪燕已搬离涉案房屋，故黄福明、金秀凤就应退还给葛雪燕租房保证金人民币7800元。五、关于家具家电的损坏赔偿问题。因双方约定房屋内家具家电如被人为损坏，则由承租人照价赔偿；因黄福明、金秀凤直至法庭辩论结束前仍未提交有效证据予以证明家具家电的损坏系人为因素造成的，故其支出的维修费不应由葛雪燕负责赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、黄福明、金秀凤于本判决生效之日起十日内退还给葛雪燕租房保证金人民币7800元。二、葛雪燕于本判决生效之日起十日内支付给黄福明、金秀凤违约金人民币7800元。上述一、二两项相互抵销后，双方互不负给付义务。三、驳回黄福明、金秀凤的其余诉讼请求。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由黄福明、金秀凤负担；反诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由葛雪燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计人民币100元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 员　莫启荣二〇一六年六月二十九日代书记员　兰天蔚 微信公众号“”