（2016）苏08民终1627号
裁判日期: 2016-06-29
公开日期: 2016-07-03
案件名称
王汉涛与肖萍租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖萍,王汉涛
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终1627号上诉人（原审被告、反诉原告）肖萍，自由职业者。委托代理人薛佃明，江苏文通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王汉涛，个体工商户。委托代理人王海龙，涟水县正平法律服务所法律工作者。上诉人肖萍因与被上诉人王汉涛租赁合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院于2016年4月13日作出的（2015）涟民初字第02775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月16日公开开庭审理了本案，上诉人肖萍及其委托代理人薛佃明，被上诉人王汉涛的委托代理人王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王汉涛一审诉称：2013年9月2日，王汉涛与肖萍签订房屋租赁协议，约定租赁期限为36个月，自2013年9月30日起至2016年9月30日止，每年租金为130000元，每年租金提前一个月交付，肖萍应于2015年8月30日支付2015年9月30日至2016年9月30日租金130000元，经王汉涛多次索要，肖萍均未能支付，现诉至法院要求肖萍支付租金130000元，并承担诉讼费用。肖萍一审答辩并反诉称：肖萍与王汉涛签订租赁合同以及每年租金为130000元是事实，但2016年3月王汉涛已将争议房屋租赁给他人，导致合同已经无法继续实际履行，故王汉涛诉请130000元的事实不能成立，是王汉涛的违约行为致合同无法履行，反诉要求王汉涛赔偿损失6万元。原审法院经审理查明：2013年9月2日，王汉涛与肖萍签订了一份商铺承租合同，双方约定王汉涛将自己所有的位于涟水县涟城镇常青路温州商城东边向西第二个消防天桥下的门面房租赁给肖萍使用，建筑面积约为140平方米，租赁期间为36个月，自2013年9月30日起至2016年9月30日止，租金为每年130000元，每年提前一个月交付一次，2014年度租金在2014年9月1日前交付，肖萍承租房屋应保证安全经营，不得存放危险物品或进行违法活动，否则后果由肖萍承担。合同签订后，王汉涛将房屋交付给肖萍使用，肖萍依约向王汉涛交付了前两年的租金，2015年9月30日，第二年租期到期后，肖萍未向王汉涛支付第三年租金，2015年10月8日，肖萍搬离了租赁房屋。2016年3月25日，王汉涛与案外人冯霞签订租房合同，将该门面房租赁给冯霞使用，约定租赁期限为2016年5月1日至2018年4月30日。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王汉涛与肖萍于2013年9月2日签订房屋租赁合同，约定王汉涛将其房屋出租给肖萍使用，租赁期间为2013年9月30日至2016年9月30日，肖萍应当按照合同的约定按时支付租金，应在2015年8月30日向王汉涛支付第三年租金130000元，但肖萍未能支付，并于2015年10月8日自行搬离租赁房屋，王汉涛于2016年3月25日与他人签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给他人使用，故肖萍应自2015年10月1日起至2016年3月24日止，按照年租金130000元的标准向王汉涛支付租金40847元。王汉涛主张要求肖萍支付2015年9月30日至2015年4月30日的租金，因第二年的房租到期日为2015年9月30日，故肖萍应自房租到期日之后的次日起支付第三年的租金，因王汉涛在2016年3月25日即与他人签订了房屋租赁合同，将房屋租赁给他人使用，故肖萍不应再向王汉涛支付租金。肖萍反诉称搬离房屋系经过王汉涛同意，双方租赁合同已经解除，又辩称王汉涛在2016年3月25日将房屋租赁给他人，系王汉涛违约，前后陈述相互矛盾，且其未能提供证据证明王汉涛同意其搬离房屋，故对肖萍的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、肖萍于判决生效后十日内给付王汉涛房屋租金40847元。二、驳回肖萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1696元，由肖萍负担850元，王汉涛负担846元。反诉案件受理费1300元，由肖萍负担。肖萍不服原审判决，向本院提起上诉称：依法成立的合同对双方都有约束力，非经法定程序不得解除。原审法院认定肖萍于2015年10月8日自行搬离租赁房屋，并判决肖萍承担了2016年3月24日之前的房屋闲置租金损失，王汉涛未经肖萍同意，又于2016年3月25日将房屋另租他人，也是一种违约行为，应当承担违约责任。另外，肖萍在租赁时交了5000元押金，押金应当在租金中扣除。综上，请求二审法院改判肖萍不承担责任。被上诉人王汉涛答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。二审另查明：双方当事人在二审中一致认可上诉人肖萍在租赁时交付了5000元押金，上诉人肖萍主张该款抵充租金，被上诉人王汉涛主张双方还存在水电费和空调损失费，不同意押金抵充租金。租房合同第四条约定，肖萍同意预交5000元作为保证金，房租到期后，双方完整交接无异议后无息退还。本院认为：上诉人肖萍并无证据证明被上诉人王汉涛同意其于2015年10月8日搬离承租房屋，上诉人肖萍自行搬离承租房屋系以其行为表明不愿继续履行租房合同，被上诉人王汉涛依法享有解除合同的权利，但被上诉人王汉涛于2015年10月13日向原审法院提起诉讼要求上诉人肖萍继续给付租金表明当时被上诉人王汉涛并未行使解除租房合同权利，而是主张上诉人肖萍继续履行租房合同，故上诉人肖萍在租房合同未依法解除前应当按照租房合同约定继续给付租金。被上诉人王汉涛于2016年3月25日将涉案房屋租赁给冯霞应视为被上诉人王汉涛同意上诉人肖萍不再继续履行租房合同，应当认定双方租房合同于2015年3月24日依法解除，被上诉人王汉涛依法行使合同解除权后有权另行出租房屋，上诉人肖萍主张被上诉人王汉涛在租房合同解除后将涉案房屋租赁给冯霞构成违约无事实依据，本院不予支持。因双方当事人对房屋是否完整交接存在争议，租房合同第四条约定的返还押金条件是否成就并不确定，本案中无法确定5000元押金是否应当全额返还，故上诉人肖萍主张以5000元押金抵充租金无事实依据，本院不予支持。如上诉人肖萍认为被上诉人王汉涛应当返还5000元押金，可以另行主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费821元，由上诉人肖萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷代理审判员 孙 坚代理审判员 刘玉娟二〇一六年六月二十九日书 记 员 李 萍 更多数据：